Чтобы купить квартиру, необходимо заключить договор купли-продажи, который часто называется основной договор купли-продажи. Перед заключением основного договора купли-продажи стороны часто заключают предварительный договор на определенный срок. В предварительном договоре указываются условия будущего основного договора. Предварительный договор заключается для подтверждения намерений сторон в том случае, если стороны еще не готовы заключить по каким-либо причинам основной договор. Рассмотрим каждый вид договора подробнее.
Предварительный договор
Предварительный договор купли-продажи может заключаться:
- на короткий срок, пока стороны подготавливают документы для подписания основного договора,
- на длительный срок, так как предмета договора (квартиры) еще нет – дом строится, заключить основной договор невозможно.
По предварительному договору покупатель вносит предоплату за квартиру и принимает на себя обязательства купить квартиру в будущем. Продавец принимает на себя обязательства продать квартиру в будущем именно на тех условиях, которые отражены в предварительном договоре. В предварительном договоре также прописываются условия возвращения или невозвращения предоплаты в случае, если какая-то сторона нарушит свои обязательства и передумает в будущем заключать основной договор купли-продажи.
Условия, которые должны быть прописаны в предварительном договоре:
- полномочия лиц, подписывающих договор;
- предмет договора (квартира) – квартира должна быть описана в пункте «Предмет договора» именно так, как она значится в документах;
- характеристики квартиры (метраж, этаж и т. д.);
- цена квартиры;
- порядок оплаты по предварительному договору;
- порядок оплаты по основному договору;
- условия зачета оплаты по предварительному договору в счет основного договора;
- срок заключения основного договора;
- условия расторжения предварительного договора;
- ответственность сторон за неисполнение обязательств (незаключение основного договора).
По возможности хорошо бы предусмотреть отдельный пункт, запрещающий продавцу во время действия предварительного договора осуществлять любые сделки с квартирой. Этот пункт поможет отстоять свои права в случае наличия нескольких претендентов на квартиру. В договоре должен быть пункт, в котором продавец гарантирует, что на момент заключения предварительного договора квартира не продана, не заложена, не имеет ограничений и обременений. Правда, такие пункты по большому счету не дадут никаких гарантий покупателю. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, нужно запросить свежую выписку из ЕГРП.
Предварительный договор покупки квартиры на вторичном рынке не подлежит регистрации, но при правильном заключении договора с ним можно обратиться в суд и принудить строну к заключению основного договора или в судебном порядке потребовать возврат предоплаты.
Если в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, то срок действия и договора, и обязательств по нему по умолчанию равен одному году.
Оплата по предварительному договору
По предварительному договору будущий собственник еще не имеет никаких прав на объект недвижимости. Он даже не имеет права вносить оплату по предварительному договору. Аванс и задаток принимать по предварительному договору нельзя, но часто в качестве оплаты принимают обеспечительный платеж, который подлежит возврату или перезачету в счет основного договора. Юристы убеждены, что принимать оплату в любом ее виде по предварительному договору запрещено.
Предварительный договор на этапе строительства
В новостройке предмета будущего основного договора купли-продажи еще не существует. Строительная компания принимает на себя обязательство достроить дом и после оформления всех необходимых документов продать квартиру на условиях, которые отражены в предварительном договоре. Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко – как образована квартира, на основании каких исходно-разрешительных документов, какими характеристиками будет обладать квартира, где именно в здании она будет находиться. Схема покупки квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи считается «серой». Заключать договор о будущей покупке квартиры, которая на момент подписания договора еще не существует – юридически не совсем правильно, но, тем не менее, эта схема применяется повсеместно. Существует лишь одна белая схема покупки квартиры в новостройке – через заключение договора долевого участия (не предварительного, а основного).
При покупке квартиры в новостройке покупатель может заключать не предварительный договор купли-продажи, а предварительный договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия лучше для покупателя, так как он защищается Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», но не все строительные компании предлагают заключить такой договор. Однако не стоит путать предварительный договор долевого участия и сам договор долевого участия. Все преимущества для покупателя имеет лишь сам договор долевого участия, и именно он описан в Федеральном законе. Предварительный договор долевого участия, как и предварительный договор купли-продажи, не сдается на регистрацию, в отличие от договора долевого участия, который подлежит обязательной регистрации, и оплата по которому тоже происходит только после регистрации. Схема с предварительным договором долевого участия должна насторожить, так как, как правило, застройщиков ничего не удерживает от заключения ДДУ. Однако эта схема часто применяется при покупке квартиры в новостройке в ипотеку. Во всех остальных случаях цель заключения предварительного договора долевого участия – введение покупателя в заблуждение, что договор соответствует № 214-ФЗ. На практике такую схему предлагают компании, которые не имеют разрешение на строительство или другую исходно-разрешительную документацию.
Основной договор
Основной договор купли-продажи – именно тот документ, на основании которого человек становится собственником квартиры. При подписании договора купли-продажи важно определить, кто будет сдавать документы на регистрацию и как будет производиться оплата по договору. Самый безопасный способ – сдавать документы на регистрацию самостоятельно, но это не всем удобно. Если регистрацией занимается агентство или риэлтор, необходимо заключить с ними отдельный договор на регистрацию, в котором будут прописаны сроки регистрации, ее стоимость и ответственность агента. Важно передать агентству все документы для регистрации с подписанием акта приема-передачи документов и указать все документы, отметить оригиналы предоставлены или копии, серийные номера. Акт приема-передачи документов является приложением к договору на регистрацию. Один экземпляр акта необходимо оставить себе. Кроме документов передается нотариальная доверенность, в которой указано, какая именно квартира и на чье имя регистрируется, и кто сдает и получает документы в регистрационной службе. К составлению доверенности нужно отнестись максимально внимательно.
Договор купли-продажи подписывается в нескольких экземплярах, по одному для каждого будущего и бывшего собственника, и один экземпляр для регистрационной службы. Все договоры должны быть прошиты лентой так, чтобы было невозможно подменить листы. На оборотной стороне договора, где будет крепиться и приклеиваться лента, стороны тоже должны поставить свои подписи. Если продавцов несколько, то у каждого должен быть свой экземпляр договора. Все продавцы и покупатели ставят свои подписи и пишут полностью фамилию, имя и отчество на каждом экземпляре договора. Аналогично договорам подписывается в будущем и акт приема-передачи квартиры, в том же количестве и всеми участниками сделки.
С договором и всеми остальными документами нужно ознакомиться еще задолго до сделки, в день подписания договора нужно внимательно проверить, что их содержание соответствует прочитанному ранее. Это самое главное правило в сделках с недвижимостью.
Форма договора достаточно простая, но отнестись к ней следует очень серьезно. В договоре должны быть прописаны следующие положения:
- полная информация о продавце и покупателе с указанием паспортных данных именно так, как они записаны в паспорте – все сокращения, соблюдение заглавных и строчных букв, место рождения и другие;
- предмет договора буква в букву как в правоустанавливающих документах;
- правоустанавливающие документы – серия, номер, дата и место выдачи;
- цена квартиры;
- порядок оплаты – именно такой, какой и есть на самом деле;
- порядок и сроки выписки и выезда бывших собственников и зарегистрированных лиц;
- порядок передачи квартиры.
После сдачи документов на регистрацию агент получает расписку о приеме документов, с которой тоже нужно ознакомиться. В расписке будет указана дата, когда можно получать документы из регистрационной службы. После регистрации покупатель получает на свое имя свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы и подписывает с агентом акт выполненных работ. Покупатель получает свой (один) экземпляр договора купли-продажи, а все остальные экземпляры раздает бывшим собственникам. На каждом договоре стоит печать регистрационной службы и номер регистрации, подтверждающие, что именно этот договор был зарегистрирован.
Законодательство
Гражданский кодекс:
Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств
- Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
Глава 27. Понятие и условия договора
- Статья 425. Действие договора
- Статья 429. Предварительный договор
Глава 28. Заключение договора
- Статья 432. Основные положения о заключении договора
- Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
Глава 30. Купля-продажа
- Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
- Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
- Статья 556. Передача недвижимости
- Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
Федеральные законы:
- «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)
- «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)
Читайте также другие статьи этого цикла на нашем портале:
Защита прав собственника квартиры: часть 1. Купля-продажа квартиры - работа с риэлтором
Защита прав собственника квартиры: часть 2. Основные этапы сделок
Защита прав собственника квартиры: часть 3. Проверка сделки
Защита прав собственника квартиры: часть 5. Регистрация, процедура расчета и завершение сделки
Защита прав собственника квартиры: часть 6. Последствия сделки
Защита прав собственника квартиры: часть 7. Семья и собственность
Защита прав собственника квартиры: часть 8. Эксплуатация квартиры
Комментарии
(0)#