Риэлторы появились в нашей стране сравнительно недавно – с момента появления частной собственности на объекты недвижимости. Как только наше законодательство разрешило продавать и покупать жилое имущество, возникли и риэлторские компании. Если быть более точным, произошло это в 1991 году, когда был принят закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». После этого многие квартиры были переведены в частную собственность, и этот процесс продолжается и в настоящее время.
Российский рынок недвижимости в последние годы растет и развивается стремительно. Это связано как с появлением частной собственности на объекты недвижимости, так и с активным строительством жилых домов. Во многих российских городах отмечается резкий рост числа новостроек. По мнению специалистов, связано это с обветшанием жилого фонда страны и необходимостью его замены. На федеральном уровне было принято немало программ по улучшению жилищных условий россиян. Однако стоит отметить, что многие российские граждане берут решение жилищного вопроса в свои руки и строят дома самостоятельно.
Стремление граждан вложить средства в нечто надежное, чем является недвижимость, сделало профессию риэлтора весьма востребованной и популярной на российском рынке. Однако из-за отсутствия законодательной и нормативной базы риэлторские фирмы на нашем рынке не имеют единых, общих для всех принципов работы, что характерно для западных риэлторов. Поэтому риэлторская деятельность в России имеет свои особенности.
Виды риэлторской деятельности
Риэлторская деятельность – это деятельность частных фирм и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения или договоренности с заинтересованным лицом по совершению в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
Деятельность риэлторов имеет различные направления:
- агентская;
- брокерская;
- деятельность поверенного и дилера;
- торговая;
- посредническая;
- консультационная.
Кроме того можно назвать такие виды деятельности как управление недвижимостью по доверенности, юридическое сопровождение объектов недвижимости, девелоперская и редевелоперская деятельность, информационные технологии. Главной считается деятельность брокера, которая ведется в интересах конкретных лиц и за их счет. Она связана с установлением, прекращением или изменением их прав на объекты недвижимости, которые должны быть зарегистрированы согласно закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В число услуг, оказываемых риэлторскими фирмами, входят и такие, которые непосредственно не связаны с посредничеством или куплей-продажей недвижимого имущества. Нередко риэлторы оказывают услуги по перепланировке или переустройству жилых помещений. Кроме того риэлторские фирмы могут заниматься следующими видами предпринимательской деятельности:
- оценка недвижимости;
- покупка-продажа квартир на вторичном рынке жилья и в новостройках;
- покупка-продажа частных домов в городах и сельской местности;
- сдача в аренду ранее приобретенных объектов недвижимости;
- организация аукционов и конкурсов по продаже недвижимости;
- проведение консультаций по налогам;
- реализация заложенной недвижимости;
- расселение домов и т. п.
Кроме того, клиент может поручить риэлтору выполнение любой операции с его недвижимостью. Для этого необходимо выдать риэлтору нотариальную доверенность. Срок ее действия может достигать трех лет. При заверении доверенности уплачивается государственная пошлина.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что понятия риэлтор и риэлторская фирма применительно к российскому рынку недвижимости имеют несколько иное значение, чем за рубежом, а спектр услуг, оказываемых риэлторами в нашей стране, гораздо шире. В странах Европы и США риэлторы в основном оказывают посреднические услуги при приобретении и продаже имущества.
Таким образом, все риэлторские услуги можно разделить на две группы:
- заключение сделок с недвижимым имуществом;
- прочие действия, порождающие для клиента права и обязанности в отношении недвижимого имущества, но не связанные с его гражданским оборотом.
Следовательно, риэлторская деятельность – это предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, которую ведут самостоятельные субъекты рынка, по совершению сделок с жилыми и нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, земельными участками и правами на них.
Осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом. Основная цель деятельности риэлтора – получение прибыли в результате заключения сделок с объектами недвижимости. Действовать риэлтор может как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Направления деятельности риэлтора
Риэлтора нередко на рынке называют агентом по недвижимости, брокером, поверенным, дилером. В чем же разница между этими понятиями?
Брокер по недвижимости – обычно это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат брокера и работающее на рынке не менее двух лет. Наличие квалификационного аттестата дает право подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости. Брокер заключает с клиентами договоры по осуществлению сделок гражданско-правового характера с недвижимостью, а также изменению прав собственности на нее.
Брокер ведет деятельность от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости. Она подразумевает ведение переговоров, доведения до сведения партнеров по бизнесу или потенциальных покупателей информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы. Итогом деятельности брокера является покупка, продажа, обмен, аренда, ипотека, лизинг объектов недвижимости или совершение иных сделок с правами на недвижимость. Цель ее – получение прибыли.
Агент по недвижимости – это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера. Агент непосредственно работает с клиентами и выполняет подготовительную работу для заключения с ними брокером договоров по осуществлению сделок с недвижимостью и изменению прав собственности на нее. Права подписи документов от имени субъектов рынка агент, в отличие от брокера, не имеет. Свою деятельность он ведет на основании заключенного им с брокером гражданско-правового договора.
Деятельность агента по недвижимости включает в себя функции, необходимые для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок на рынке недвижимости и операций, связанных с переходом прав на объекты недвижимости. Данные функции делегируются ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости.
В качестве поверенного риэлтор работает на основании заключенного с клиентом договора поручения, который предусматривает возложение на риэлтора обязательств по осуществлению от имени и за счет доверителя определенных юридических действий в отношении имущества, принадлежащего клиенту или используемого им.
Рассматривать деятельность поверенного в качестве риэлторской можно лишь в том случае, когда она связана с отчуждением, приобретением, принятием или передачей во временное или постоянное пользование определенного в договоре недвижимого имущества.
В качестве дилера риэлтор выступает, когда недвижимое имущество, являющееся объектом сделок купли-продажи, находится в его собственности (оно было приобретено ранее с целью продажи).
Дилерскую деятельность обычно осуществляют крупные фирмы, поскольку для нее требуются значительные вложения средств. Сначала риэлторы приобретают недвижимое имущество, затем продают его по более высокой цене или сдают в аренду. Площади могут приобретаться и в строящихся жилых домах по договорам уступки права требования. Выступая в качестве дилера, риэлторская фирма может не заключать договор с потребителем об оказании риэлторских услуг – правоотношения сторон оформляются договорами аренды или купли-продажи.
Риэлторские фирмы
В Российской Федерации все риэлторские фирмы можно разделить на два вида. Первый вид – это фирмы, которые на рынке недвижимости оказывают только посреднические услуги. Как правило, это небольшие организации, деятельность которых состоит в подборе различных вариантов для покупки, продажи, обмена или найма объектов недвижимого имущества. Такие фирмы распространены в большинстве российских городов, и основное условие для их существования – наличие спроса на покупку, продажу, аренду или обмен жилых помещений.
Риэлторские фирмы второго вида не только оказывают посреднические услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом, но и сами принимают участие в сделках. Такие фирмы могут инвестировать средства в строительство, участвовать в строительстве жилых комплексов на долевых началах, скупать жилье на вторичном рынке. Эти фирмы достаточно крупные, обычно имеют сложную структуру, могут иметь филиалы и представительства в разных городах.
Развитие риэлторских фирм происходит по-разному. Часть из них предпочитает открывать филиалы в разных городах и регионах, считая, что их клиентам должно быть удобно добраться до офиса. Другие более целесообразным считают развивать новые направления деятельности.
Многие организации предпочитают специализироваться на отдельных направлениях риэлторской деятельности: купле-продаже, консультировании, ипотеке, либо выделять для каждого направления отдельных сотрудников. Причина в том, что многие виды услуг сложные и требуют особого подхода и специализированных знаний. Универсальные специалисты, занимающиеся одновременно несколькими направлениями, встречаются все реже.
Риэлторская услуга
Риэлторская услуга начинается с момента обращения клиента в агентство недвижимости. Любая услуга риэлтора состоит из двух частей: подготовки к сделке и ее проведения. Подготовка к сделке включает в себя несколько последовательных шагов.
Вначале клиент обращается в агентство и высказывает риэлтору свои пожелания (хочет ли он приобрести, продать, арендовать недвижимость или провести иную сделку с ней) и знакомится с условиями работы агентства. Если они клиента устраивают, заключается договор. В случае покупки квартиры оформляются требования покупателя к ней, риэлтор подбирает подходящие варианты. При продаже имущества, риэлтор собирает и проверяет необходимые документы, размещает рекламу в СМИ, исследует спрос, устраивает показы квартиры.
После того, как с помощью риэлтора покупатель и продавец нашли друг друга, стороны согласуют условия сделки – стоимость объекта недвижимости, сроки заключения сделки, порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и т. д.
Затем продавец (опять же с помощью риэлтора) подготавливает все требуемые документы, а покупатель находит средства для оплаты. После этого стороны подписывают договор о порядке перехода права собственности на данный объект недвижимости от продавца к покупателю. На этом заканчивается процесс подготовки к сделке, и риэлтор приступает к ее непосредственному проведению.
Проведение сделки подразумевает регистрацию договора в УФРС (Управлении Федеральной Регистрационной Службы), выписку (снятие с регистрационного учета) всех лиц, прописанных в квартире, и выезд из нее бывших хозяев. Продавец должен предоставить покупателю жилое помещение, свободное и юридически, и фактически, в определенные в договоре сроки. В соответствии с условиями договора, покупатель обязан передать продавцу указанную денежную сумму.
После получения продавцом денег, а покупателем объекта недвижимости и права собственности на него, подтвержденного необходимыми документами, услуга риэлтора считается выполненной, и ему выплачивают вознаграждение.
Таким образом, риэлторская услуга – это комплекс действий, требуемых для выполнения необходимой клиенту сделки с объектом недвижимости. Каждая такая сделка уникальна и требует различного набора действий, осуществляемых риэлтором в интересах клиента. Обращение к профессиональным риэлторам позволяет найти оптимальные варианты решения вопроса с недвижимостью, что помогает сэкономить время, деньги и нервы.
Качество услуг, предоставленных клиенту риэлтором, определяется выполнением всех условий, предусмотренных в заключенном между ними договоре. При приобретении или продаже недвижимого имущества в число таких условий входит цена имущества, размер платы за его использование, качество и эксплуатационные характеристики имущества.
Профессиональные качества риэлтора
Главные качества, которыми должен обладать риэлтор, – коммуникабельность, внимательность, способность к аналитическому мышлению, четкость. Кроме того, желательно, чтобы он был хорошим психологом – это поможет легко находить контакт с потенциальными клиентами. Клиенты часто недоверчивы, осторожны, иногда плохо могут объяснить, чего именно они хотят. Риэлтор должен вникать в проблемы клиентов, уметь выявить главное, помочь расставить приоритеты.
На рынке недвижимости работа ведется по нескольким направлениям. Одни риэлторы занимаются продажей вторичного жилья, другие продают квартиры в новостройках, кто-то специализируется на аренде жилья. Но в любом случае риэлтор должен работать с большим количеством различных документов. Поэтому необходимо знать тонкости составления договоров и соглашений, четко представлять, какие именно документы понадобятся для совершения конкретной сделки.
В зависимости от этапа их возникновения, весь объем документации можно разделить на две группы. Первый этап документооборота – составление требуемых договоров, соглашений и оформление документов по всем заключаемым сделкам. Второй этап – государственная регистрация сделок в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.
Квалифицированный риэлтор сопровождает сделку с недвижимостью до момента получения клиентом из регистрационной палаты всех документов, подтверждающих государственную регистрацию недвижимости. Если риэлтор не говорит, до какого момента оформления сделки он будет сопровождать клиента, тому следует насторожиться – такое поведение может указывать на попытку обмана клиента.
Большое число индивидуальных предпринимателей и фирм, занимающихся риэлторской деятельностью, породило жесткую конкуренцию на рынке недвижимости. Это требует от риэлторов повышения своей квалификации, количества и качества предлагаемых услуг. Поэтому некоторые фирмы берутся предоставлять клиентам весь комплекс услуг, вплоть до оказания помощи при переезде. Немалое значение имеет репутация фирмы, поскольку она влияет на степень доверия клиентов. Если риэлтор замешан в каком-либо скандале с квартирными махинациями, поток клиентов к нему сразу сократится.
Оплата услуг риэлтора
Единых правил оплаты риэлторских услуг не существует, каждая фирма выбирает способ оплаты за свои услуги самостоятельно. В крупных организациях обычно устанавливается система тарифов. Размер оплаты может быть фиксированным или определяться в зависимости от стоимости недвижимого имущества, участвующего в сделке. Для разных видов сделок может быть установлен свой вариант оплаты. Например, при совершении сделок по переоформлению прав на земельный участок, переустройству (перепланировке) квартиры цена может быть фиксированной. При купле-продаже имущества цена услуги варьируется в зависимость от стоимости объекта недвижимости.
Некоторые риэлторы берут предоплату за предоставляемые услуги, другие получают оплату только после выполнения работы. Может быть установлен такой порядок определения цены: клиент называет желаемую величину стоимости своей недвижимости, и если риэлтору удается продать ее за более высокую цену, то разница достанется ему в качестве вознаграждения за оказанные услуги.
Заключение
Риэлторская деятельность в нашей стране включает широкий спектр различных услуг, связанных с объектами недвижимости. Несмотря на нестабильность экономики, быстрое строительство и развитие рынка недвижимости вызвали появление и большого числа риэлторских фирм. Хороших специалистов становится все больше, и если вы хотите быстро и легко решить свои жилищные вопросы – обратитесь к профессионалам.
Читайте также другие статьи цикла на нашем портале:
Профессия риэлтора: часть 1. Зарубежный опыт
Профессия риэлтора: часть 3. Правовые основы деятельности риэлтора в России и ее регулирование
Профессия риэлтора, часть 5. «Черные риэлторы» – правда или вымысел
Комментарии
(1)#Последние комментарии на сайте