10 лет Новой Москве: жилье дорожает быстрее, чем в пределах МКАД

1 июля 2022 года исполнится 10 лет с момента присоединения к столице новых территорий. Эксперты Циан.Аналитики сравнили цены на рынке купли-продажи и аренды Новой Москвы в 2012 и 2022 г., и проанализировали, как менялся рынок недвижимости ТиНАО, сопоставив показатели с динамикой в «старой» Москве. Средние цены рассчитывались без учета элитной недвижимости.

Первичный рынок

• Новая Москва вошла в территорию столицы в 2012 году, однако основное развитие рынка недвижимости пришлось на более поздние годы, когда стали активно заселяться первые проекты комплексного освоения территории: в 2014-2015 гг.
• За 10 лет цены в Новой Москве увеличились на 136 тыс. рублей за квадрат (в 2,5 раза). Основной рост цен пришелся на последние 2-3 года.
• Новая Москва сокращает ценовой разрыв со «старой» Москвой: в 2012 г. “квадрат” в новостройках ТиНАО был в 2 раза дешевле, чем в новостройках Москвы в старых границах, сейчас - в 1,5 раза.
• В 2012 г. средняя цена квадратного метра в самом “доступном” районе Новой Москвы была на 90% ниже, чем в самом “дорогом”, сейчас - в 2,3 раза дешевле. Ценовой разрыв между локациями увеличивается из-за неравномерного развития территории.

Вторичный рынок

• Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась за 10 лет в 2,3 раза (+132 тыс. рублей).
• Как и на первичке, цены на вторичке в Новой Москве увеличились сильнее, чем в “старой”. Разрыв между стоимостью “квадрата” в ТиНАО и Москве в старых границах сократился с 68% до 37%.
• За 10 лет средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в поселениях Новомосковского административного округа увеличилась в 2,3 раза, в Троицком административном округе - только на 78%. В настоящее время “квадрат” в НАО стоит в среднем на 64 тыс. рублей больше, чем в ТАО, а в 2012 г. разница составляла всего 5 тыс. рублей.

Рынок аренды

• За 10 лет арендовать однушку стало дороже в среднем на 36% (9 тыс. рублей), двушку - на 46% (14 тыс. рублей).
• Среди лидеров по росту ставок аренды поселения Новомосковского административного округа. Как и в случае покупки, ключевым фактором, влияющим на рост цен, является повышение транспортной доступности.

За 10 лет жилье подорожало в 2,5 раза

10 лет назад, в 2012 г. рынок недвижимости восстановился после кризиса 2008-2009 гг. Квадратный метр на вторичном рынке Новой Москвы стоил тогда ~102 тыс. рублей, на первичном - 87 тыс. рублей. В последующие годы цены увеличивались, достигнув весной 2015 г. 119 тыс. рублей за “квадрат” на вторичном рынке и 101 тыс. рублей на первичном. На кризис 2014-2015 г. рынок недвижимости отреагировал так же, как и в предыдущие годы: снижением цен, сокращением спроса, уменьшением темпов строительства. После валютного кризиса 2015 г. и ажиотажа 2014 г. на фоне обесценивания рубля, рынок столкнулся с падением спроса ввиду дорогой ипотеки и снижения доходов населения. На первичном рынке ситуация поддерживалась программой льготного ипотечного кредитования. С 2017 г. цены вновь начали увеличиваться, и данная тенденция сохраняется до сих пор.

В 2019 г.  застройщиков обязали работать по эскроу-счетам, в результате чего отпала необходимость в занижении стоимости жилья на этапе котлована и средние цены на первичном рынке стали увеличиваться сильнее, чем в предыдущие годы. Вторичка дорожает вслед за первичкой, поэтому и в сегменте готового жилья индексация цен усилилась.

За последние 2 года на рынке недвижимости были зафиксированы рекордно высокие темпы роста цен. В 2020 г. была объявлена льготная ипотека на покупку квартиры на первичном рынке, что привело к ажиотажному спросу и последующему росту цен сначала в сегменте новостроек, а затем и на вторичном рынке. За 2020 г. цены на готовое жилье в Новой Москве выросли на 30%, в 2021 г. рост продолжился - еще +15%. Первичка подорожала в 2020 г. на 21%, в 2021 г. - еще на 27%. В настоящее время средняя стоимость “квадрата” на вторичном рынке Новой Москвы составляет 234 тыс. рублей, на первичном - 223 тыс. рублей. В результате за 10 лет стоимость жилья на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась в 2,3 раза (+132 тыс. рублей), на первичном - в 2,6 раз (+136 тыс. рублей). Готовое жилье дорожает медленнее строящегося, поскольку на вторичном рынке отсутствуют меры поддержки, характерные для рынка новостроек.

Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы

За 10 лет средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в поселениях Новомосковского административного округа увеличилась в 2,3 раза (до 242 тыс. рублей), в то время как в Троицком административном округе только на 78% (до 178 тыс. рублей) - даже меньше, чем в Москве в старых границах. В настоящее время “квадрат” в НАО стоит в среднем на 36% больше (64 тыс. рублей), чем в ТАО, а в 2012 г. разница составляла всего 5 тыс. рублей (5%).

Причина увеличения неоднородности в уровне цен - неравномерное развитие территории. 10 лет назад в Новой Москве не было ни одной станции метро, все поселения обладали низкой транспортной доступностью, плохо была развита социальная инфраструктура. В настоящее время в поселениях Новомосковского административного округа походят 2 линии метрополитена, что позволяет этим территориям быть включенными в единую транспортную сеть Москвы. Ближайшие к МКАД поселения по уровню транспортной доступности, развитию социальной инфраструктуры и объемам жилищного строительства мало отличаются от районов в старых границах.  В поселениях ТАО метро нет, они остаются изолированными от старых границ Москвы, уровень развития инфраструктуры и жилищного строительства здесь ниже, поэтому заметен разрыв в ценах с территориями НАО.

Новая Москва сокращает ценовой разрыв со «старой» Москвой

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Новой Москвы за десять лет увеличилась в 2,6 раз, на вторичном - в 2,3 раза. Для сравнения – новостройки в «старой» Москве за тот же период выросли в цене на 89% (со 186 тыс. рублей до 351 тыс. рублей), а готовое жилье - на 88% (со 171 тыс. рублей до 321 тыс. рублей).

В отличие от рынка «старой» Москвы, новостройки и готовое жилье ТиНАО показали больший рост цен, что объясняется стремительным развитием территории фактически “с нуля”: повышением транспортной доступности - открытием станций метро, строительством транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры. Например, с 2018 г. по 2019 г. средняя стоимость кв.м в Новой Москве и на первичке, и на вторичке увеличилась сразу на 18% против 4 и 8% в старых границах, что было связано с продлением Калининско-Солнцевской линии метро в августе 2018 г. и продлением Сокольнической линии в июне 2019 г. В «старой» Москве рекордные темпы роста цен были зафиксировано только в последние 2 года.

Прирост средней стоимости кв. м. на первичном и вторичном рынках Новой Москвы и Москвы в старых границах относительно прошлого года

В результате опережающего роста цен в ТиНАО, Новая Москва за 10 лет сократила ценовой разрыв с Москвой в старых границах. Если в 2012 г. новостройки “старой” Москвы были в 2 раза дороже, чем новостройки Новой Москвы, то в 2022 г. - только на 58%. На вторичном рынке разрыв сократился с 68% до 37%.

Тем не менее, жилье в Новой Москве остается существенно более дешевым, чем в Москве в старых границах: “квадрат” на вторичке летом 2022 г. стоит на 87 тыс. рублей меньше, на первичке - на 128 тыс. рублей - выходит существенная экономия.

Различия в стоимости квадратного метра на рынке жилья “старой” и Новой Москвы

Ставки аренды сильнее увеличились в поселениях НАО

В 2012 г. ставки на однокомнатные квартиры в Новой Москве составляли в среднем 25 тыс. рублей в месяц, на двухкомнатные - около 30 тыс. рублей. Вместе с развитием территории и ростом цен на рынке купли-продажи в поселениях ТиНАО увеличивалась и стоимость аренды жилья. За 10 лет арендовать однушку стало дороже в среднем на 36% (9 тыс. рублей), двушку - на 46% (14 тыс. рублей). За аналогичный промежуток времени аренда в “старой” Москве стала дороже на треть.

Динамика ставок аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир на рынке Новой Москвы

Среди лидеров по росту ставок аренды поселения Новомосковского административного округа: Внуковское, Марушкинское, Сосенское, Десеновское. В случае аренды жилья, как и в случае покупки, ключевым фактором, влияющим на рост цен, является повышение транспортной доступности (открытие станций метро). На рынке аренды данный фактор сказывается даже в большей степени. НАО - более востребованная локация для съема жилья, чем ТАО. На ближайшие к МКАД поселения Новой Москвы приходится свыше 60% всего предложения на рынке аренды ТиНАО.

Лидеры по росту ставок аренды

“Стремительное развитие территорий Новой Москвы началось после присоединения их к столице, до этого бывший юго-запад Подмосковья застраивался наименее активно по сравнению с другими подмосковными направлениями. Соответственно, и развитие рынка недвижимости здесь начало набирать обороты только 10 лет назад. За счет того, что за время с начала включения Новой Москвы в состав столицы территория была освоена практически с нуля, цены на жилье здесь увеличивались более быстрыми темпами, чем в пределах МКАД (сыграл свою роль эффект низкой базы), – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Тем не менее сейчас даже локации НАО, расположенные рядом с МКАД, значительно уступают в цене “старой” Москве, что позволяет сэкономить от нескольких сотен тысяч рублей до нескольких миллионов рублей при покупке квартиры в столице. Присоединенные территории остаются альтернативой для тех покупателей, кому принципиальна московская регистрация, но при этом нет средств на жилье в пределах МКАД”.