2012 год сулит дефицит торговой и офисной недвижимости

Эксперты рынка коммерческой недвижимости подводят итоги 2011 года и делают прогнозы на 2012 год.

Эксперты, опрошенные порталом "Интерфакс-Недвижимость", считают основным трендом 2010 года восстановление и рост во всех секторах коммерческой недвижимости. В 2011 г. большое влияние на рынок коммерческой недвижимости оказали законодательные инициативы правительства Москвы, а также ревизия заключенных городом инвестиционных контрактов. В результате, в том числе и кризисных явлений, на рынке наблюдается резкое сокращение объема вводимых площадей.
У специалистов нет единого прогноза развития рынка в 2012 году, все будет зависеть от макроэкономических показателей и влияния кризисных явлений.
Генеральный директор Colliers International Максим Гасиев: "В этом году было открыто рекордно низкое количество торговых центров за всю историю развития рынка торговой недвижимости в Москве".
В 2011 г. большое влияние на рынок торговой недвижимости оказали законодательные инициативы правительства Москвы. Продолжилась ревизия заключенных городом инвестиционных контрактов. В результате проверок были отменены многие крупные проекты торговых центров. Также власти Москвы ограничили строительство крупных проектов в центре города. Все это усилило дефицит торговых площадей, созданный небольшим вводом ТЦ в 2011 г.
В этом году в Москве было открыто 5 торговых центров общей площадью 444 380 кв. м (GLA - 158 540 кв. м), что является рекордно низким показателем за всю историю развития рынка торговой недвижимости в Москве. Открытие многих торговых центров было перенесено на следующий год.
К началу 2012 г. торговая площадь качественных торговых центров Москвы достигнет 3 061 210 кв. метров арендных площадей. Общая площадь торговых центров - 6244 310 кв. м.
Ограниченное предложение торговых площадей и растущий спрос со стороны ритейлеров держали уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2011 г. на минимуме (до 100 % заполняемости в наиболее успешных ТЦ). В среднем по Москве уровень вакантных площадей снизился до 3 %.
Ставки аренды в течение года росли, и по некоторым торговым центрам почти достигли докризисного уровня.
В 2012 г. заявлено к открытию 16 торговых центров общей площадью 966 530 кв. м (торговая площадь - 488 300 кв. м). Однако, как показывает практика, не все торговые центры будут открыты в срок. Поэтому предложение следующего, 2012 г., скорее всего, будет существенно меньше.
Руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова: "Волатильность европейских рынков и предстоящие выборы президента РФ могут существенно повлиять на уровень спроса на офисные помещения".
На сегодняшний день мы наблюдаем небольшой объем ввода новых офисных площадей в Москве. В первую очередь, это связано с кризисом 2008 года, когда резко прекратилось финансирование новых проектов. В 2011 году мы не ожидаем выхода на рынок более 700 тыс. кв. метров офисных площадей, в 2012 году планируется порядка 350 000 кв.м, из которых 7% придется на центральный деловой район. Для сравнения, в течение 2008 и 2009 годов на рынок вышло 1,6 млн и 1,8 млн кв. метров, соответственно. Нынешние объемы ввода новых офисных площадей можно сопоставить с 2003 - 2005 годами. Доля свободных офисных площадей составляет 14,5%, данный показатель еще не достиг докризисного уровня, 5%.
По нашим прогнозам, доля свободных площадей будет уменьшаться, и в 2012 году составит 7%. В конце 2012 - начале 2013 годов рынок почувствует дефицит офисных площадей. На сегодняшний день спрос на офисные помещения Москвы стабилен, но еще не достиг докризисного уровня. В 2012 году мы считаем, что спрос на офисные помещения останется стабильным, он будет находиться на уровне 2010 - 2011 годов.
Конечно, нельзя забывать о волатильности европейских рынков и предстоящих выборов президента РФ, эти факторы могут существенно повлиять на уровень спроса.
В настоящее время ставки аренды на офисные помещения в сегменте класса А Прайм активно повышаются. В 2010 году средняя ставка на подобные помещения составляла $900 за кв.м в год, по состоянию на сегодняшний день ставки составляют $1200 за кв.м в год. По нашим прогнозам, в 2012 году ставки аренды на офисные помещения класса А Прайм в среднем составят $1300 за кв ...