5 советов продавцам жилья

Продажа жилой недвижимости – трудоемкий процесс, требующий знания специфики рынка, юридических тонкостей и особенностей жилищного законодательства. Эксперты компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – составили инструкцию для тех, кто хочет продать квартиру. Эти 5 советов помогут каждому не только безопасно провести сделку, но и выручить максимум средств.

1. Соберите необходимый для продажи пакет документов

Для купли-продажи квартиры достаточно паспорта и самого договора купли-продажи. А вот для регистрации этого договора и, соответственно, перехода прав собственности, нужен внушительный пакет документов, часть которых можно собрать заранее. Это значительно ускорит процесс продажи. К таким документам относятся:

- выписка из домовой книги (учите, что срок ее действия – один месяц),

- справка из БТИ, включающая в себя кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию (если квартира была в собственности продавца более 5 лет, то регистратор может затребовать эти документы, если менее 5 лет, то они не понадобится)

- справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (непосредственно для регистрации сделки она не понадобится, но в любом случае данный документ нужно будет предоставить покупателю).

2. Выберите способ продажи: самостоятельно или через риэлторов

Профессиональные агентства недвижимости, конечно, обеспечат решение всех ваших вопросов, связанных с продажей жилья. Особенно это важно, если предстоящая сделка – альтернативная, то есть взамен старой квартиры вы покупаете новую. Либо когда необходимо провести дополнительные бумажные работы: восстановить утерянные правоустанавливающие документы, оформить наследство, снять с квартиры обременение.

Если же вам предстоит простая продажа, то покупателя вы можете искать и самостоятельно. Однако приготовьтесь, что это может занять больше времени. «Но оформлять договор купли/продажи следует все же через опытных брокеров и юристов», - добавляет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

3. Настройте клиента на положительные эмоции при первом просмотре квартиры

Чтобы квартира продавалась быстрее, она должна вызывать у человека положительные эмоции. По мере возможности позитивные ощущения должны затрагивать все чувства клиента – зрение, слух, обоняние, вкус, осязание.

С воздействием на зрение все предельно понятно: грязная и неубранная квартира никак не способствует желанию клиента подписаться под договором купли-продажи. И наоборот: дорогой ремонт и красивая мебель, чистота и порядок всегда вызывают желание приобрести такой уютный дом. «Всегда хорошо выглядит квартира, залитая солнечным светом, - замечает Александр Зиминский. - Однако при естественном освещении становятся видны все строительные и ремонтные «огрехи» - трещинки на стенах и потолке, отошедший плинтус и т.д. Поэтому, если вы планируете показывать квартиру в дневное время, необходимо заблаговременно устранить все мелкие недоделки. Всегда благоприятно воздействуют образы счастливой пары и детей. Поэтому в гостиной можно поставить пару фотографий в дорогих красивых рамках – если продаже и не поможет, то не помешает, точно».

Второй по важности фактор – воздействие на обоняние. Неприятные запахи отбивают желание не то, чтобы купить, а просто зайти в такую квартиру. Совершенно недопустимы кухонные запахи – капусты или жареной картошки, запах старых вещей из бабушкиного шкафа, нафталина. Большинство психологов сходятся во мнении, что всегда благоприятно на клиента действует запах дорогого свежесваренного кофе, ванили и корицы, аромат живых цветов или апельсинового масла в арома-лампе. Но с другими ароматическими средствами лучше все-таки не экспериментировать. Во-первых, как всем известно, на вкус и цвет товарища нет, а во-вторых, у клиента может быть банальная аллергия на запах.

Что касается воздействия на осязание, то помочь продаже квартиры может наличие со вкусом подобранного текстиля – красивые мягкие пледы, пушистые накидки на креслах делают любую квартиру теплее и уютнее. Особенно это влияние заметно, если показы идут осенью или зимой и за окном идет дождь или колючий снег.

Слушать обо всех достоинствах квартиры клиенту, безусловно, будет приятнее за чашкой свежесваренного кофе. Если у вас есть десять минут для приготовления ароматного напитка, то лучше не пренебрегать этим.

4. При необходимости сделайте косметический ремонт квартиры и/или подъезда

Далеко не всегда стоит производить полноценный капитальный ремонт при продаже объекта. Если жилье и без ремонта выглядит чистым и ухоженным, сантехника и проводка находятся в удовлетворительном состоянии, то делать ремонт просто нецелесообразно.

Ситуация меняется, если квартира требует капитального ремонта с заменой рам, настилом полов, выравниванием стен. Обычно стоимость работ включают в цену жилья при последующей продаже. При этом нельзя сказать, что это увеличивает цену объекта. Наценка лишь покрывает затраты на проведение ремонта. Получить дополнительную сумму сверху вряд ли удастся, ведь стоимость в этом случае окажется завышенной и покупателя будет найти проблематично.

«Делать косметический ремонт вместо капитального мы бы не советовали, - говорит Александр Зиминский. - Выбранная отделка может не устроить будущего покупателя, и он будет ее менять. Кроме того, скрыть проблемы с коммуникациями или старые оконные рамы таким образом не получится. А значит на цену квартиры «косметикой» повлиять невозможно».

Проще всего продавать жилье в исходном состоянии, выполнив лишь предпродажную подготовку. Цена в этом случае будет адекватной для всех, но собственник не потеряет время, а покупатель получит квартиру, которую сможет переделать под себя. Лучше обратите внимание на состояние дома и подъездной группы. Как ни странно, инвестиции в парадную могут положительным образом отразиться на цене и скорости продажи квартиры. Связано это с тем, что человек, обычно, покупает пустую квартиру с намерением сделать там ремонт. Тратиться же на реконструкцию подъезда он не планирует. Самое простое, что можно сделать – вымыть свой этаж и входную группу, покрасить дверь, ведущую в подъезд, заменить неработающие лампочки и расставить цветы.

5. Опасайтесь мошенников

Чтобы не стать жертвой мошенников, следует внимательно отнестись к потенциальным покупателям. Продажа квартиры означает получение крупной суммы денег. И даже мелкая оплошность может привести к неприятным последствиям, которые потом придется решать в судебном порядке. «Соблюдайте элементарные меры предосторожности: все нужно оформлять документально, избегая устных договоренностей, документы на квартиру не стоит передавать в чужие руки на длительный срок, - резюмирует Александр Зиминский. - Не стоит доверять тем, кто предлагает большую сумму средств в обмен на сомнительные предложения или отсрочку платежа, за исключением случаев оформления кредита через банк».