Скачать программу
20.09.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
20.09.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Жители столицы привыкли делить московские районы на «хорошие» и «плохие» во многом по инерции и под воздействием укоренившихся стереотипов. В то время как далеко не всегда хорошо представляют себе не то что соседний округ, но даже соседнюю улицу – такова специфика вечно спешащего большого города. Также зачастую при оценке не учитываются перспективы развития той или иной территории. Специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» намерены взглянуть на вопрос под несколько иным углом и представить своего рода неформальные портреты всех 10 округов Москвы.

Серия публикаций начнется с описания Юго-Восточного округа, который принято считать неблагополучным и непрестижным. Стоит разобраться, насколько это справедливо.

Куда ветер дует

Бытует мнение, что на юго-востоке экология страдает из-за направления ветра, который относит сюда все самое вредное. Компании, которые строят на западе, рады поддерживать эту точку зрения. Но у них немало оппонентов, называющих это мифом.

«К сожалению, это не миф, возражает старший специалист компании «Экостандарт» Евгений Кузьменко. – Основным источником загрязнения в городе являются не промышленные предприятия, а автотранспорт: выхлопные газы содержат в себе CO – оксид углерода, вредный для здоровья. Это «бьет» в первую очередь по дыхательному аппарату и сердечно-сосудистой системе. А ветер действительно относит все это в восточном направлении». Норма по содержанию оксида углерода составляет 3 мг/м3, максимально разрешенная концентрация – 5 мг/м3. В среднем в Москве довольно часто встречается превышение в районе 6-7 мг/м3. Однако, если вспомнить минувшее лето, этот показатель зашкаливал за 20 мг/м3 – причем в помещениях. В этой ситуации, по словам эксперта, юго-восток пострадал больше.

На втором месте по вредности после автотранспорта стоят промышленные предприятия, в первую очередь – все производства, на которых что-то сжигается. К их числу относятся нефтеперерабатывающие заводы. Самый вредный продукт, возникающий при этом, – все тот же оксид углерода. Цифры, мелькающие в прессе, красноречивы: ЮВАО считается самым промышленным округом в Москве – промышленные зоны занимают около 35% его территории (например, на промзоны приходится около 70 % территории района Печатники и больше 50% – Капотни). На долю местных предприятий приходится более 12% всей производимой в столице продукции. В основном это приборостроительные, машиностроительные, нефтеперерабатывающие и химические заводы. Но стоит отметить, что отдельные предприятия округа, например заводы «Карачаровский механический» и «Москвич», уже не работают в полную силу и часть помещений отданы под офисы.

Самая дурная слава принадлежит Московскому НПЗ в Капотне, из-за чего район даже прозвали «московским Гарлемом». Его воздействие ощущается без приборов. «Окна домов здесь покрываются слоем копоти, а запах газа заставляет закрывать окна и заглушки в машинах, проезжающих даже довольно далеко, например по Люблинской улице», – делится наблюдениями Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского Агентства Недвижимости». Другим источником загрязнения являются Люблинский сталелитейный завод. Главным образом из-за этих двух предприятий Марьино, Люблино и Капотня стали наименее экологически благополучными районами округа. (К слову, самыми опасными предприятиями в Москве считаются Курчатовский институт и МИФИ, где действуют исследовательские ядерные реакторы. Однако эта опасность возникает главным образом в случае ненадлежащего захоронения радиоактивных отходов или возникновения нештатных ситуаций.)

В то же время экологическую ситуацию в округе заметно улучшает обилие парков: Кузьминский лесопарк, парк «Кусково», Люблинский парк культуры и отдыха и другие зеленые массивы также занимают около 20% территории округа. Благодаря им к районам, благоприятным для проживания, в ЮВАО относят Кузьминки и Выхино-Жулебино.

В то же время Евгений Кузьменко предостерегает от обобщений: «Конечно, есть территории, наиболее благоприятные для проживания, и эта информация довольно популярна среди населения, но на самом деле Москва – как шахматная доска, где каждый объект необходимо рассматривать отдельно. Бывает, что человек выбирает между двумя квартирами поблизости – буквально на соседних улицах – и вызывает нашу компанию сделать ряд замеров, чтобы определить, где более благоприятная экологическая обстановка. В итоге выясняется, что показатели отличаются кардинально».

Нужно учитывать и перспективы: согласно Генплану развития Москвы до 2025 г., совокупная площадь промзон в ЮВАО сократится в два раза, напоминает руководитель департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Андрей Банников. «Что касается Капотни, то в последние годы все чаще говорят о радужных перспективах района – там могут появиться ботанические сады, станция метро, дома-мосты и даже яхт-клуб. А вредные предприятия планируется вывести за МКАД», – добавляет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Если это действительно случится, экологическая ситуация в районе улучшится достаточно быстро: по словам Евгения Кузьменко, все вредные выбросы Капотненского НПЗ улетучатся максимум за несколько дней.

Суета сует

ЮВАО считается одним из самых транспортно-насыщенных округов, и это тоже правда. «По результатам статистики сервиса «Яндекс. Пробки» за 2009 г., восточное и южное направления были наиболее «пробочными». К восточному направлению мы относим: Волгоградский проспект, Рязанский проспект, шоссе Энтузиастов, Щелковское шоссе; к южному – Профсоюзную улицу, проспект Андропова, Варшавское шоссе, Каширское шоссе», – сообщила www.irn.ru пресс-служба «Яндекс».

Основными транспортными хордами Юго-Восточного округа являются Волгоградский и Рязанский проспекты. «В основном простаивают Новорязанское шоссе и частично Волгоградский проспект, – рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. – Затрудненный трафик обусловлен тем, что нагрузку на дороги обеспечивают не только жители округа, но и жители юго-востока Подмосковья, где количество населенных пунктов существенно выше, нежели по другим направлениям». Стоит отметить, что на этом направлении находится несколько крупных торговых центров (ТЦ «Москва» – в Люблино, «Мега Белая дача», «ИКЕА» и пр. – за МКАД), что также способствует загруженности дорог.

Плотный транспортный поток отмечается и на Люблинской улице, славится пробками развязка Волгоградский проспект – Люблинская улица. «Район Лефортово также известен заторами, здесь частично проходит шоссе Энтузиастов, которое я бы назвала лидером по загруженности машинами и выхлопными газами», – отмечает жительница округа, ведущий специалист отдела по связям с общественностью ЗАО «Пересвет-Инвест» Варвара Пухонина.

Метро, конечно, спасает от пробок, но здесь – своя сложность: по территории Юго-Восточного округа проходят Таганско-Краснопресненская, Люблинская и частично Калининская ветки, и первые две, по информации метрополитена, входят в число самых загруженных. А одними из самых людных станций столичного метро признаны «Выхино» и «Кузьминки», которые ежедневно пропускают поток в 100 000–150 000 человек. Как известно, вблизи "Выхино" расположен крупный автовокзал, около "Кузьминок" тоже своего рода "перевалочный пункт", на которые по утрам и вечерам во множестве прибывают жители Подмосковья, живущие по этим направлениям. Конечно, часть из них пользуются поездами пригородного сообщения – через территорию ЮВАО проходят железнодорожные ветки Горьковского, Курского и Казанского направлений. С одной стороны, электрички разгружают метро, с другой – вокзалы и железнодорожные станции привносят дополнительную напряженность. «Станции метро «Выхино» и «Рязанский проспект» считаются одними из самых криминальных, наряду с кольцевыми. Данные районы отличаются и кражами, и массовыми драками, и прочими беспорядками», – утверждает Пухонина.

С парковками в ЮВАО дела обстоят неважно. Учитывая, что на отдельных территориях округа много старых жилых домов (например в Кузьминках), во время строительства которых не предполагалось всеобщей автомобилизации, владельцы вынуждены парковать машины на узких улицах прямо у своих «панелек». Кроме того, в районах ЮВАО практически отсутствуют новостройки бизнес-класса с подземными паркингами, что также сказывается на дефиците машино-мест. Однако Андрей Банников отмечает положительную тенденцию: «Сегодня в ЮВАО самое высокое отношение паркингов к количеству квартир в строящихся жилых зданиях, а также в плане развития Москвы до 2015-2018 гг. намечено строительство огромного количества транспортных развязок, продление линий метрополитена, так что можно сделать вывод о росте инвестиционной привлекательности жилья в этом округе».

Все течет, все изменяется

Еще ЮВАО часто уничижительно называют «пролетарским» и «рабочим». Исторические предпосылки для этого есть: отдельные районы ЮВАО (Люблино, Капотня) возникли на месте рабочих поселков, другие (Лефортово, Южнопортовый, Нижегородский) массово заселялись работниками из других регионов страны, часть (Кузьминки, Выхино) – очередниками города, москвичами из коммуналок в центре. Уже много позднее – в конце 1990-х – начале 2000-х – появились коммерческие покупатели (Жулебино, новые дома в Марьино и Кузьминках). Кстати, в новом жилье в Марьино также много квартир отдавалось очередникам (которые, к слову, не очень стремились переезжать на бывшую свалку). Хотя и коммерческих покупателей оказалось немало – привлекательные цены в $400-600 за метр в те времена позволили многим решить жилищную проблему. И сегодня Марьино славится развитой инфраструктурой, поскольку район строился по четкому градостроительному плану «с нуля».

Варвара Пухонина обращает внимание на то, что «в ЮВАО расположены одни из самых дешевых гостиниц и бывшие заводские общежития, где собирается соответствующий контингент, а крупные рынки, такие как «Москва» в районе Люблино и «Альтаир» в Выхино, приводят множество желающих снять здесь неподалеку недорогие квартиры».

«В целом по ЮВАО население очень разное. Марьино – довольно спокойный район с развитой инфраструктурой, а в районе Братиславской жить даже престижно – современные здания, продуманные архитектурные решения, хорошие образовательные учреждения в достаточном количестве, удобные торговые и развлекательные центры. Все это отражается на ценах – квартиры здесь стоят дороже и продаются достаточно быстро. А вот Люблино после ликвидации Черкизовского рынка получило говорящее название «новый Китай». Но и там все неоднозначно: по качеству жилья район разделяет улица Люблинская – по ее правую сторону из центра расположены старые дома, по левую – новые. Поэтому слева жить удобнее и престижнее, чем справа», – описывает местные реалии Татьяна Воробьева.

Отчасти согласна с коллегой Варвара Пухонина, которая перечисляет те же достоинства района Марьино (и дополнительно – наличие ухоженной набережной Москвы-реки). К основным минусам данного района она относит «довольно плотную жилую застройку и недостаток зелени: говорят, она не приживается на землях бывших очистных полей. А вот Люблино, напротив, зеленый, здесь Люблинский парк, но жилая застройка в основном не столь современна и комфортна, как в Марьино».

Если порасспросить жителей различных районов округа, практически везде найдутся изъяны. Например, в Лефортово, расположенном по соседству с ЦАО, есть величественные сталинские дома, но общую картину портит вечно загруженное шоссе Энтузиастов. Нижегородский район, прилегающий к Таганскому, тоже, казалось бы, находится не «на выселках», между тем в него тяжело добраться из-за пробок, и большую его часть занимают производства: Карачаровский механический завод, Московский завод автоматических линий и специальных станков, Таганский мясоперерабатывающий завод и Микояновский мясокомбинат. В Южнопортовом расположен Южный порт, из-за чего район не назовешь уютным. В Выхино-Жулебино со стороны станции Вешняки расположен парк «Кусково» и тихая старая застройка, утопающая в зелени, но немного отойдя, вы оказываетесь на станции Выхино, где с одной стороны – уже упоминавшийся автовокзал, с другой – довольно неопрятный продовольственный рынок «Альтаир».

Однако стоит взглянуть на ситуацию под другим углом. Реальное положение дел таково, что купить сегодня жилье в Москве может далеко не каждый, а точнее – только весьма обеспеченный человек со средним и выше среднего достатком. И это в равной степени относится к «пролетарскому» ЮВАО. Таким образом, постепенно социальный портрет жителей округа меняется в лучшую сторону.

«Особенным спросом жилье округа пользуется у растущих молодых семей Москвы, готовых сменить район ради увеличения площади и улучшения качества жилья, и успешных бизнесменов среднего уровня, приезжающих покорять столицу из разных уголков страны. Динамика социального развития говорит о том, что в ЮВАО в основном живет молодежь: управленческая и научно-техническая интеллигенция с соответствующим социально-психологическим микроклиматом», – делится наблюдениями Андрей Банников.

По его мнению, нормализации обстановки на юго-востоке Москвы во многом способствует ликвидация почти 200 общежитий, которая будет продолжаться до полного их устранения (за исключением студенческих), а также реализуемая программа реконструкции жилого фонда, в рамках которой на месте обветшалых домов строятся новые. Соотношение социального и коммерческого жилья в новых домах – 50% на 50%. Как утверждает эксперт, квартиры на юго-востоке Москвы «не залеживаются», средний срок экспозиции «единички» в этом округе, по практике «Азбуки жилья», не превышает трех месяцев.

«Учитывая все за и против, я бы порекомендовала выбирать жилье поблизости с парком Кусково и метро Рязанский проспект, это одно из самых тихих и зеленых мест ЮВАО с довольно хорошей транспортной доступностью и сравнительно невысокими ценами на квартиры, либо в Марьино, который отличают современный жилой фонд и довольно развитая социально-бытовая инфраструктура», – советует Варвара Пухонина.

«В рамках одного округа порой существуют полярные зоны. Хороший пример – район ст.м. «Волжская» в Текстильщиках, где мы в ближайшее время начнем строить новый жилой комплекс: наличие большого парка, Люблинского пруда, а также удачные планировки кварталов заметно выделяют его на фоне остального округа», – объясняет Владимир Трибрат, Директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва.

А Татьяна Воробьева называет одним из самых комфортных районов ЮВАО Лефортово, основными достоинствами которого считает близость к центру, приличную застройку, развитую инфраструктуру, наличие Лефортовского парка, а самыми благополучными участками – территории вблизи станций метро «Авиамоторная» и «Братиславская».

Квартира «на вырост»

Как представляется специалистам www.irn.ru, основное преимущество ЮВАО перед другими округами заключается в более привлекательной цене. Сравнить цены на квартиры по округу, а также по отдельным районам можно, воспользовавшись сервисом на «Метринфо» www.metrinfo.ru/okrug или квартирными калькуляторами на www.irn.ru. Выбирая жилье в этом округе, несомненно, нужно учитывать отдельные сложности проживания, такие как высокая транспортная загруженность, а также очень избирательно подходить к локальному местоположению жилого объекта. Возможно, к этому округу более, чем к другим, применимо выражение «места надо знать».

Несмотря на неважный имидж и ярлык экологического неблагополучия, которые заслуженно приклеились к отдельным территориям округа, эксперты сходятся в том, что в целом ЮВАО хорошо обустроен для жизни и является одним из самых удобных спальных районов столицы. Нужно также понимать, что абсолютно каждый московский район обладает своими преимуществами и недостатками. Более того, в каждом районе есть спрос местных жителей, которые многие годы здесь живут, связаны с ним семейными, деловыми и культурными узами и не собираются никуда переезжать. Москвичам в целом свойственна такая привязанность к месту, так что на форумах не редкость такие, например, заявления: «Ольга: «А я люблю свои Текстильщики! Кому-то район покажется «сирым» и «убогим», а вот мне по душе. Зеленых зон полно!!! Когда приезжаю в центр – поражает отсутствие деревьев, уютных газонов, клумб почти нет. Одни каменные коробки и дворы с асфальтом. Грустно... А у нас в Текстильщиках просто красота! То ли еще будет!»

По мнению экспертов «Индикаторов рынка недвижимости», ситуация со временем действительно будет улучшаться: старый фонд меняется качественным новым, промзоны выводятся за МКАД, новый мэр планирует всерьез заняться транспортными проблемами столицы и т.п. Можно предположить, что через пару десятков лет новые поколения и не вспомнят о факеле над Капотней, а будут воспринимать этот район совершенно иначе, чем сегодня. Таким образом, купить квартиру в ЮВАО «на перспективу» представляется неплохим способом сыграть на разнице со среднемосковскими ценами.

Только факты

В состав ЮВАО входят 12 районов: Выхино-Жулебино, Капотня, Кузьминки, Лефортово, Люблино, Марьино, Некрасовка, Нижегородский, Печатники, Рязанский, Текстильщики, Южнопортовый.

* Общая численность населения – около 900 000 человек.

* Общая площадь 12 000 га.

* Крупнейший по населению и плотности населения район округа – Марьино; самый маленький по обоим показателям – Некрасовка.

* Крупнейший по площади – Печатники, самый маленький – Южнопортовый.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Сбербанк новый логотип

СберБанк сделал рефинансирование ипотеки доступнее

Могут быть рефинансированы кредиты как на готовое, так и на строящееся жильё и апартаменты. Процентная ставка на рефинансирование составляет от 7,9%.
00
Жилой комплекс EVER

Все выше и выше: в EVER началось строительство надземной части комплекса

Всего за пять месяцев комплекс EVER преодолел отметку выше уровня земли. Теперь жилые корпуса зримо растут вверх. После завершения строительства их высота составит 120 метров, или 34 этажа.
00
На YouTube-канале ГБУ «Мосстройинформ» доступен ролик об архитектуре и дизайне в эпоху цифровизации

На YouTube-канале ГБУ «Мосстройинформ» доступен ролик об архитектуре и дизайне в эпоху цифровизации

На YouTube-канале ГБУ «Мосстройинформ» вышел новый ролик, посвященный архитектуре и дизайну в цифровую эпоху. Гостем программы стал главный архитектор компании Genpro Энди Сноу.
00
ЖК «Дом на Тишинке»

ДОНСТРОЙ: «Дом на Тишинке» готов ко вводу в эксплуатацию

Компания Донстрой получила заключение о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации «Дома на Тишинке». В настоящий момент проект готовится к передаче в эксплуатацию.
00
Сбербанк новый логотип

Сбер предлагает застройщикам цифровую систему управления процессами MacroERP

Сбер подписал партнерское соглашение с компанией MACRO, разрабатывающей цифровые решения для строительной отрасли. Решения компании станут доступны застройщикам — клиентам банка — на индивидуальных условиях.
00
На XVII ежегодной складской конференции Knight Frank «СКЛАДываем новую реальность»

Итоги XVII ежегодной складской конференции Knight Frank «СКЛАДываем новую реальность»

Ведущие эксперты рассказали о трендах в складском сегменте в Московском регионе и по всей России, поделились аналитикой, а также обозначили направления для дальнейшего развития рынка.
00
Центр управления городским имуществом лого

Торговое помещение на Пятницком шоссе арендуют по результатам торгов

Лот расположен по адресу – Пятницкое шоссе, дом 15, корпус 4, площадью 185,2 кв. м и начальной ценой – 3 млн рублей, заявки принимаются до 1 октября, торги пройдут – 12 октября.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

С начала года столичный Росреестр оформил более 420 тысяч электронных заявлений

В сравнении с январем – августом прошлого года показатель вырос в 1,6 раза (+66%), при сопоставлении данных с аналогичным периодом 2019 фиксируется двукратный рост (+106%).
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

На территории бывшей промзоны «Соколиная гора» будет создано около 15 тысяч рабочих мест

Опубликованы проекты решений о комплексном развитии двух участков бывшей промышленной зоны «Соколиная гора». Общая площадь территорий, подлежащих комплексному развитию, составляет почти 50 га.
00
Департамент развития новых территорий

С начала нынешнего года в ТиНАО введено в эксплуатацию свыше 370 тыс.кв. м. индивидуального жилья

За период с 2012 года в Новой Москве уже введено более 3 миллионов квадратных метров индивидуального жилья. Объем ввода 300 - 400 тыс.кв.м достигается практически ежегодно.
00
MR Group

MR Group вложит более 5 млрд рублей в образовательную инфраструктуру на 5000 мест

До 2026 года в 17 уже построенных, строящихся и перспективных проектах девелопера MR Group в Москве будут открыты 30 школ, детских садов и центров развития.
00
РАД Российский Аукционный Дом

Банк непрофильных активов «Траст» выставил на аукцион ТРЦ «Аквилон» в Орехово-Зуево и участок в Щелковском районе Московской области

Торгово-развлекательный центр «Аквилон» в Орехово-Зуево, общей площадью 19 159 кв.м расположен в центральной части города Орехово-Зуево на берегу р. Клязьма. Начальная цена – 200 млн. рублей.
Или войти с помощью: