Адвокат Олег Сухов: «Филькина грамота» или страхование рисков, связанных с приобретением квартир в новостройках

Многие строительные компании и агентства недвижимости при реализации квартир или офисов предлагают дополнительные услуги по страхованию недвижимости. О том, насколько это выгодно покупателю, мы побеседовали с адвокатом Адвокатской Палаты г. Москвы Олегом Суховым, ведущим юристом «Первого Столичного Юридического Центра».

- Олег Владимирович, как сегодня обстоит ситуация со страхованием на рынке недвижимости. Что страхуют и какой от этого эффект?

- Страхование рисков, особенно при покупке недвижимости – это очень важная и актуальная тема. Кроме того, страхование рисков нужная услуга будущему собственнику недвижимости, поэтому проблемами страхования на рынке недвижимости я начал заниматься более 6 лет назад. Еще в 2004 году, когда мне пришлось общаться с огромным количеством страховых компаний и детально изучать предмет страховых рисков, я понял, что ничего дельного и нужного страховые компании предложить покупателям, особенно в новостройках, не могут.

К сожалению, в настоящее время в практика отношений в данной сфере остается неизменной. Итак, от чего компании предлагают страховать, например, в Москве и Московской области? Это наводнения, оползни, землетрясения, иные аналогичные риски, которые, очевидно, никогда не произойдут.

Да, не могу сказать, что компании не страхуют от реальных нежелательных последствий, однако, условия возмещения страховой премии определены таким образом, что получить ее в 99% случаев бывает невозможно. Приведу простой пример, понятный каждому:

договор страхования заключается на один год, страховой случай – банкротство застройщика. Теперь внимание: банкротство, как правило, процесс, который длится долгие годы и, соответственно, за 1 год не может начаться и закончиться. При этом договор страхования через год будет прекращен, и соответственно, страховой случай не возникнет, а когда возникнет, договор страхования утратит свою силу. Итог: вы платите деньги страховщику за те риски, которым никогда не суждено проявить себя. Аналогичных примеров я могу привести сотню.

- Что на ваш взгляд надо страховать?

Страховать необходимо реальные риски, которые часто встречаются на практике, и в которых заинтересованы покупатели и будущие собственники, риски, определенно обусловленные промежутком времени, когда у страхователя будет выбор – получить страховку, или продолжать нести риски, но уже без права на страховое возмещение.

Простой пример. Дольщик заключает договор долевого участия, срок завершения строительства дома – через 2 года после подписания договора ДДУ. Дольщик желает застраховаться по условиям: если в течение 3 лет с момента заключения договора ДДУ он не получит квартиру по акту приема передачи от застройщика, то вправе получить все оплаченные денежные средства от страховой компании. Обратите внимание, что в данном примере для страховщика предусмотрен дополнительный запас во времени – 1 год, т.е. даже если застройщик не исполнит обязательства в установленные сроки, страховая компания будет располагать дополнительным временем – 1 год в надежде, что платить дольщику все же не придется. Однако, на указанных условиях дольщику никогда не удастся заключить договор со страховой компанией, т.к. это реальные риски, а как я уже говорил ранее, от реальных рисков страхования страховщики уклоняются.

- Некоторые агентства недвижимости и юридические компании имеют страховой полис (добровольное страхование) и достаточно активно говорят об этом своим клиентам. Скажите, в случае возникновения проблем связанных со значительными финансовыми потерями может ли клиент реально рассчитывать на помощь или это все всего лишь "Филькина грамота"?

- Дело в том, что отношения по оказанию юридической помощи – это очень специфические отношения. Их специфика связана, с одной стороны, с тем, что сам закон указывает на то, что адвокат не вправе гарантировать результат своей деятельности, его задача лишь оказание услуги, не более того, а услуги адвоката в принципе не могут нанести значительный имущественный вред клиенту. С другой стороны, адвокат – это представитель в споре одной из сторон, где кто-то прав, кто-то не прав, и такая правота определяется судом в соответствии с нормами закона, поэтому, как бы адвокат не относился к сопровождаемому им процессу, он не в силах заранее изменить закон и вынесенное на его основании решение суда, в связи с чем и не должен нести ответственность.

И самое главное, адвокат может быть привлечен к ответственности, если суд постановит не то решение, на которое рассчитывал клиент и, кроме того, такое решение должно быть либо незаконным, либо необоснованным. Но если решение не обоснованно или не соответствует закону – значит, виноват суд, т.е. орган государственной судебной власти, но не адвокат. И при таких обстоятельствах вина лежит именно на суде, но не адвокате.

Для того чтобы не путать наших читателей, я скажу проще – страхование рисков адвокатской деятельности – это только красивое словосочетание, не более того.

- Как обстоит сегодня ситуация со страхованием права собственности в новостройках (дольщики)? Считаете ли вы данную меру эффективной? Помогает ли она реально не стать обманутым дольщиком?

- Как я уже говорил ранее, отвечая на первый вопрос, риски, связанные с приобретением квартир в новостройках в настоящее время либо не страхуются вовсе, либо страхуются совсем не от тех страховых случаев, которые могут произойти. Найти в настоящее время страховую компанию, которая бы возложила на себя риски дольщиков – невозможно ни за какие деньги.

- Какие перспективы у страхования на рынке недвижимости? Какие законодательные инициативы были бы полезны?

- Пожалуй, я объединю данные вопросы с целью предоставления одного ответа. На мой взгляд, перспективы страхования реальных рисков в нашем государстве не настанут до тех пор, пока на законодательном уровне не будут приняты поправки, ориентированные на необходимость и обязанность страховых компаний заключать с клиентами не абы какие договора, а страховать от заранее установленных, определенных, перечисленных законом страховых случаев. Замечательным будет инициатива введения обязательного страхования на рынке новостроек и вторичном рынке недвижимости, однако, ориентированное не на 1 год, а на 10 – 20 лет, при этом за очень умеренный, обоснованный процент от страхуемого имущества, что сделать абсолютно реально, если профессионально подойти к данной проблеме. Так же стоит обратить внимание, что без участия государственной поддержки в таких отношениях не обойтись.