Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Последние несколько лет в российском бизнес-сообществе все большую важность обретает вопрос оптимизации расходов на аренду офисной недвижимости. Сегодня, в период экономической нестабильности, это более чем актуально, так как аренда офиса как в деловом центре, так и в административном здании далеко не всегда по карману предпринимателю, особенно начинающему. В связи с этим вызывает интерес альтернативное использование под офис жилого помещения. Возможно ли это? Да, возможно — при наличии и соблюдении определенных условий. О том, как сделать из обычной квартиры бизнес-центр и не нарушить закон, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Для справки: по данным портала «Росриэлт Недвижимость», в Москве средняя годовая стоимость аренды 1 квадратного метра офисной недвижимости в феврале 2014 года равнялась 20 765 рублей, при этом ее рост за год составил 69,12 %, предложений по ее аренде, по данным «ЦИАН», — 35 707; в Санкт-Петербурге средняя стоимость и рост составили 13 342 рублей в год и 18,25 % соответственно, в Новосибирске — 12 572 рубля и 100,32 %, а вот в Сочи, напротив, наметился спад цен — 12 446 рублей и минус 2,17 %.

Что говорит закон?

Согласно п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, «жилое помещение предназначено для проживания граждан». При этом п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан — членов семьи собственника (или нанимателя), соседей, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Одновременно с этим ст. 3 Жилищного кодекса запрещает размещать в жилых помещениях промышленное производство. К сожалению, как это часто бывает, закон не уточняет, что понимается под «профессиональной деятельностью», однако к ней уверенно можно отнести репетиторов, переводчиков, частнопрактикующих юристов, адвокатов, бухгалтеров. Таким образом, если ваш бизнес укладывается в эти рамки, закон дает вам возможность неплохо сэкономить на аренде чужого офиса, используя квартиру как свой собственный на приведенных выше условиях, либо, напротив, заработать на ней — в случае официального найма вашей квартиры указанными категориями лиц.

А если речь идет о таком альтернативном офисе для коммерческой организации? Не секрет, что многим владельцам квартир «повезло» иметь жилую площадь на первых этажах — на рынке недвижимости эти квартиры традиционно оцениваются ниже, чем аналогичные им, расположенные выше. Однако не стоит торопиться с продажей такой квартиры — она может приносить как ощутимый и стабильный доход ее владельцу, причем выше, чем при обычной сдаче внаем, так и одновременно существенно снизить арендные расходы фирмы. Закон предусматривает эту возможность, однако указывает, что для размещения собственником предприятий, учреждений, организаций в принадлежащем ему жилом помещении необходимо перевести такое помещение в категорию нежилых. Рассмотрим этот вопрос подробно.

Статьей 22 Жилищного кодекса РФ установлен ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в состав нежилого фонда 

- Если доступ к квартире осуществляется с использованием лифтов и лестничных площадок, которые используются другими лицами для доступа к своим квартирам, то перевод такой квартиры в нежилое помещение возможен только в одном случае: если существует техническая возможность организовать отдельный вход для квартиры, причем не связанный с изменением фасада дома. Иными словами, прорубить в стене многоквартирного жилого дома новый отдельный вход в ваш новый офис официально, скорее всего, не получится, хотя администрация может пойти навстречу, а вот конструктивно изменить для этого существующий удачно расположенный оконный проем вполне возможно.

- Если квартира расположена выше первого этажа, она может быть переведена в состав нежилого фонда только при условии, что все квартиры под ней находятся в статусе нежилых помещений. Это требование не относится к ситуации, когда под квартирой уже расположено нежилое помещение, например магазин.

- Перевод квартиры в число нежилых помещений невозможен, если она является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Это означает, что если квартира будет продолжать использоваться для проживания, одновременно выполняя функции офиса, то быть отнесенной к нежилому помещению она не может.

- И наконец, квартира не должна находиться в залоге, под арестом и не должна быть обременена иным образом правами третьих лиц. Необходимо также помнить об использовании так называемого общего имущества многоквартирного дома — лестничных клеток, лестниц, лифтов, коридоров, крыш, технических этажей и подвалов и прочих элементов инфраструктуры дома. Использование такого имущества при переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод влечет за собой реконструкцию, изменение указанных объектов инфраструктуры, возможно только на основании официальных согласований с большинством, а в отдельных случаях — со всеми собственниками жилых помещений.

«Если квартира отвечает указанным требованиям, собственнику остается инициировать процесс ее оформления в нежилое помещение, лично или через нотариально доверенное лицо, обратившись в уполномоченный административный орган. В Москве это межведомственная комиссия (МК) департамента жилищной политики и жилищного фонда (Газетный переулок, дом 1/12). Порядок оформления определяется постановлением правительства Москвы от 15 мая 2007 г. № 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме "одного окна" выписки из распоряжения департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение»», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

В части 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ представлен исчерпывающий перечень необходимых для этого документов

- Заявление;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);

- технический паспорт жилого помещения;

- поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Указанные документы сдаются в службу «одного окна» МК, взамен выдается расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе принимается в течение 45 рабочих дней с момента подачи документов.

Необходимо отметить, что причинами для отказа в переводе квартиры в нежилой фонд могут служить:

- требование заявителя выдать документы в срок меньший, чем предусмотрен для выдачи;

- представление поддельных документов; документов, утративших силу, недействительных документов;

- отзыв заявителем своего заявления о выдаче документа;

- обращение заявителя без предъявления соответствующей доверенности за документом для другого лица либо содержащим сведения о другом лице;

- иные основания для отказа в выдаче требуемых документов, предусмотренные законами и иными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

«Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд может быть обжалован у руководителя соответствующего структурного подразделения департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, отвечающего за работу службы «одного окна», руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы либо в суде, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Итогом этого процесса является выдача выписки из распоряжения департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола городской МК о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, осуществляемая на безвозмездной основе согласно постановлению правительства Москвы от 15.05.2007 года № 382-ПП. В том случае, когда для использования помещения в качестве нежилого требуются переустройство или перепланировка, указанная выписка является основанием для их проведения с учетом проекта, представленного заявителем. Затем собственник обязан заключить договоры на коммунальное обслуживание нового объекта недвижимости, ввести его в эксплуатацию, произвести инвентаризацию и заказать технический план и кадастровый паспорт с присвоением нового кадастрового номера и, наконец, получить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение».

Как видно, процедуру изменения статуса квартиры в нежилое помещение нельзя назвать ни простой, ни быстрой. В Москве время от начала сбора необходимых документов до получения свидетельства о праве собственности на вновь оформленное нежилое помещение занимает в среднем от 3 месяцев до полугода и больше, в Санкт-Петербурге — от 6 до 12 месяцев, в регионах в отдельных случаях — год и дольше ввиду отсутствия точной и единообразной процедуры этого процесса, регламентируемого на федеральном уровне по сути только Жилищным кодексом РФ, и из-за фактического отсутствия инструкций чиновникам на местах. К слову, услуги по сопровождению перевода жилого в нежилой фонд предлагают риелторские агентства, как правило, от первичного консультирования по самой возможности перевода имеющейся жилой недвижимости в нежилую до сбора необходимых документов и поиска арендатора для вновь оформленного нежилого помещения. Средняя стоимость таких услуг начинается от 1,8 млн рублей и зависит от сложности поставленных задач, однако существенно экономит время собственнику, особенно в случаях необходимости перепланировки, устройства отдельного входа для оформления статуса нежилого помещения.

«Перевод квартиры в нежилое помещение под офисную недвижимость — мероприятие не быстрое, но перспективное, — комментирует адвокат Олег Сухов. — Оно выгодно как собственнику жилья с целью его последующего использования для своего бизнеса либо для продажи, сдачи в аренду, так и для коммерческих организаций, желающих оптимизировать эту статью расходов. При благоприятном расположении такого нового офиса каждый квадратный метр его площади добавляет к стоимости прежней квартиры 20 % и больше. Особенно востребованы бизнесом помещения от 50 до 150 квадратных метров, расположенные либо в центральных районах города — из соображений престижа и статусности, либо в местах с развитой инфраструктурой, рядом с основными магистралями, метро. В таких офисах может с комфортом разместиться салон красоты, парикмахерская, продовольственный магазин, аптека, ювелирный бутик, юридическая консультация, салон цветов, в отдельных случаях и банк с небольшим штатом сотрудников, как правило, до 20 человек, одновременно минимизировав затраты на аренду помещения и, что немаловажно, на организацию питания персонала, ведь в бывших квартирах, разумеется, предусмотрены и кухня, и сантехническое оборудование».

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Особенности гидропароизоляционных материалов.

Гидропароизоляция необходима для защиты строительных конструкций, материалов от проникновения пара, воды изнутри или снаружи помещения. Благодаря этому объект надежно защищен от преждевременного разрушения.
00

Нужна ли лицевая подсветка в объемных буквах?

Сегодня без труда можно заказать рекламные конструкции любого вида, будь это обычная табличка или внушительная крышная установка. Каждый рекламный объект выполняет информационную функцию.
00

Для «Фаэтона» любая задача в обработке дерева решаема

Для получения готовых изделий из дерева необходимо знать, какое оборудование применять в тех или иных случаях. Для изготовления мебели нужны станки одного вида, для каркасных домов, стропил, других элементов в домостроении - другие станки, более мощные.
00

В Останкино возведут новый ЖК

Как сообщил председатель Комитета Олег Антосенко, запланировано строительство крупного жилого комплекса в районе Останкино. Новый жилой квартал будет состоять из пяти жилых корпусов.
00
Гирлянды дюралайт

Гирлянды дюралайт – современный подход к освещению и декору

Светодиодный дюралайт сегодня широко используют для создания праздничной иллюминации, декорирования интерьера, для оформления деревьев и ландшафта. Такая популярность изделия основана на большом количестве его преимуществ.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: