Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

После принятия Федерального Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован Застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности. Результатом обхода данного законодательства стала новая (не соответствующая закону) схема привлечения денежных средств дольщиков – Предварительный договор. На что же необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

Первое. В Предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем, последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее.

Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления Застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если Застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между Дольщиком и Застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по Закону ФЗ-214.

Второе. Стоит отдавать себе отчет в том, что Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например Договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости Застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость Предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.

В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой Предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя Застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савеловский районный суд, Гагаринский, Хорошевский районные суды г. Москвы, иные).

Третье. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщика от возможных рисков двойных продаж. При регистрации Договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна. Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались Застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят Закон 214-ФЗ, который обязывает Застройщика регистрировать Договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом не зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается Предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров Застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких Покупателей.

Четвертое. Предварительный договор не характеризует жилую или не жилую недвижимость, что реализуется Застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью. Т.е. изменение характеристик, этажности указанного помещения уже не возможно.

Пятое. Штрафные санкции – убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к Договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.

Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению Покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами Покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением Предварительного договора, Закон О защите прав потребителей, у Покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г. Москвы). Повторю, напрямую Предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении Застройщика.

Шестое. Срок действия Предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру Дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.

Седьмое. Предварительный договор на практике заключают не только Застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по Предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только Застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как Договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.

В заключении можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по Предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК «Дом на Дворянской»

ЖК «Дом на Дворянской» - для ценителей красоты и удобства!

Жилье на Петроградской стороне традиционно ценится у покупателей. Однако свободных пятен под застройку в самом сердце Петербурга практически нет, поэтому и новых качественных проектов здесь немного
00

Водопад приятных скидок

Где бы Вы не проживали, в большом городе, промышленном центре или тихой провинции - всегда приятно потратить на покупки меньше, чем изначально было рассчитано. В этом нам помогают скидки, о многих из которых мы зачастую узнаем в последний день, а посему не всегда успеваем ими воспользоваться
00
Плитка Paradyz

Плитка Paradyz - это креативная работа дизайнерского альянса

Первая плитка польской фабрики Paradyz выпущена в 1989 году. С самого начала компания завоевала популярность и расположение потребителей более чем 40 стран мира. На данный момент в строительный холдинг входят пять заводов, каждый из которых имеет свою особую специализацию
00
Продажа деревянных поддонов

Производство, продажа, покупка поддонов в Москве

Компания по производству поддонов «Завод тары» занимается изготовлением, реставрацией и реализацией деревянных поддонов различных размеров. Хранить многие товары, перевозить их, возможно только с использованием таких поддонов.
00
Производство и продажа бетона

Наш бетон крепче любого металла

Компания выпускает только качественный строительный бетон. Основой растворного бетона служит цементная смесь и вода, в которую прибавляют другие добавки, вследствие чего образуется прочный монолитный состав. Такой бетон будет стоить немного дороже обычного
00
Пособие на погребение в Москве

Пособие на погребение в Москве

Еще никто не знает в семье, еще родные надеются на лучшее, а в дверь уже стучат незнакомцы, оставляют визитки, предлагают недорогие ритуальных услуги…. Покойный еще жив для родных, они еще не успели осознать, что смерть пришла в их семью, но похоронные «черные» агенты уже настойчиво звонят, наживаясь на душевной боли
00
Портьерные ткани для штор

Секреты декора окон: незаменимые портьерные ткани для штор

Дизайнеры говорят, что две распространенных ошибки, которые совершают новоселы, впервые оформляя окна в новой квартире, сидят на противоположных полюсах, но обе упираются в беспечный выбор портьерной ткани для штор из каталога разнообразных предложений.
00
Уборка квартир после ремонта

Профессиональный клининг

Хотя уборка жилища служит условием здорового быта, не каждая хозяйка успевает выполнять ее своевременно. Круговорот жизни поглощает не только время, но и массу душевных сил
00
Пластиковые пломбы

Пластиковые пломбы от производителя

С развитием цивилизации и интенсивным техническим прогрессом людям приходится ужесточать формы контроля. Все организации имеют службу охраны. Любое предприятие, организация, компания и т.п. охраняются
00
магазин Ads-stroy

Напольное покрытие в квартире

Когда мы делаем новый ремонт в своем доме, мы стараемся довести до совершенства любую мелочь. Это дело не из дешевых в наше время, поэтому, если мы уже и решаемся на столь ответственный шаг, то стараемся по максимуму
00

Музей современного искусства появится на территории бывшего ЗИЛа

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов на презентации проекта на пятом Санкт-Петербургском форуме сообщил, что на территории бывшего завода имени Лихачева в течение 3-4 лет появится новый музей под руководством Государственного Эрмитажа
00

За уходящий год в столице ввели более 60 объектов социальной инфраструктуры

Как сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин, в текущем году с помощью инвесторов и государства в городе удалось построить порядка 60 новых объектов социальной инфраструктуры
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: