Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
17.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.06.2019
Тенденции рынка, аналитика
17.06.2019
Тенденции рынка, аналитика
17.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

После принятия Федерального Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован Застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности. Результатом обхода данного законодательства стала новая (не соответствующая закону) схема привлечения денежных средств дольщиков – Предварительный договор. На что же необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

Первое. В Предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем, последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее.

Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления Застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если Застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между Дольщиком и Застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по Закону ФЗ-214.

Второе. Стоит отдавать себе отчет в том, что Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например Договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости Застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость Предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.

В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой Предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя Застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савеловский районный суд, Гагаринский, Хорошевский районные суды г. Москвы, иные).

Третье. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщика от возможных рисков двойных продаж. При регистрации Договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна. Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались Застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят Закон 214-ФЗ, который обязывает Застройщика регистрировать Договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом не зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается Предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров Застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких Покупателей.

Четвертое. Предварительный договор не характеризует жилую или не жилую недвижимость, что реализуется Застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью. Т.е. изменение характеристик, этажности указанного помещения уже не возможно.

Пятое. Штрафные санкции – убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к Договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.

Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению Покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами Покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением Предварительного договора, Закон О защите прав потребителей, у Покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г. Москвы). Повторю, напрямую Предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении Застройщика.

Шестое. Срок действия Предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру Дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.

Седьмое. Предварительный договор на практике заключают не только Застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по Предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только Застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как Договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.

В заключении можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по Предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росбанк лого

«РОСБАНК ДОМ» СНИЖАЕТ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ

С 17 июня Росбанк запускает акцию «Добро пожаловать в «Росбанк Дом» и снижает ставки по всем ипотечным кредитам, в том числе по программе рефинансирования кредитов, полученных в других банках, на 0,25%.
00

Избран новый Президент-элект РГР

Игорь Анатольевич Горский, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, избран на должность президент-электа Российской Гильдии Риэлторов на XXIII Национальном Конгрессе по недвижимости РГР, который состоялся в Москве 12-15 июня. На съезде за кандидатуру Игоря Горского проголосовало 68% членов РГР.
00
ВекторСтройФинанс лого

Дома ЖК «Кварталы 21/19» обретают финальный облик – начались фасадные работы

Компания «ВекторСтройФинанс» сообщает о начале нового этапа фасадных работ в ЖК «Кварталы 21/19». После утепления и установки подсистемы для крепления облицовочных плит в корпусах третьей очереди приступили к монтажу фиброцементных панелей и алюминиевых оконных конструкций.
00
MR Group

Ипотека от 9,99% доступна в клубном доме Maison Rouge

Специальное предложение от СМП банка действует для покупателей апартаментов в клубном доме Maison Rouge от MR Group, расположенном в Тверском районе Москвы. При первоначальном взносе от 25% и официальном подтверждении дохода банк предоставляет кредит до 15 млн рублей со ставкой 9,99%.
00
ГК КОРТРОС лого

Цифровые технологии стирают границы строительной отрасли

14 июня состоялся IV ежегодный форум РБК «Недвижимость в России». Одной из ключевых тем мероприятия стала необходимость внедрения и использования в строительной отрасли инновационных технологий. Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев рассказал о цифровизации отрасли в целом и, в частности, об «умных» решениях компании.
00
ФСК

ГК ФСК приступила к строительству нового корпуса в Московской области

В Московкой области началось строительство еще одного жилого дома, который возводит ГК ФСК в г.о. Одинцово в рамках развития проекта UP-квартала «Сколковский».
00
ГК Главстрой лого

Парк от ГК «Главстрой»: Пестовский парк открыт для посетителей

«Главстрой Московская область», входящий в Группу компаний «Главстрой», сообщает об открытии для посещения части Пестовского парка в городском округе Балашиха Московской области. ГК «Главстрой» инвестировал в благоустройство 130 млн рублей в рамках программы «Парк от Главстрой». Общий объем инвестиции по завершении всех работ составит 300 млн рублей.
00
СибПромСтрой

В ЖК «Первый Зеленоградский» введена третья очередь проекта

Москва, 17 июня 2019 г. Компания «Сибпромстрой» получила разрешение на ввод в эксплуатацию трех высоток третьей очереди масштабного проекта ЖК «Первый Зеленоградский». До объявления старта продаж готовую квартиру можно забронировать по цене от 49,7 тысяч рублей.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Мороженым и прохладным лимонадом в парках Москвы начнут торговать победители аукционов

Право торговли с 65 тележек мороженым и прохладительными напитками в живописных парках Москвы и на улицах города получат победители электронных аукционов.
00
Донстрой логотип

Донстрой открывает продажи в последнем корпусе ЖК FRESH

Донстрой объявляет старт продаж квартир в 3 корпусе жилого комплекса FRESH, расположенного на Ореховом бульваре на юге Москвы. Это последний корпус комплекса, выходящий в продажу – и, соответственно, последний этап стартовых цен в проекте.
00
ГК МИЦ лого

В ЖК «Зеленые Аллеи» введен в эксплуатацию корпус №9

Министерство жилищной политики Московской области выдало ГК «МИЦ» разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома на 826 квартир. Общая площадь здания более 59 тыс. кв. метров. Корпус состоит из 9 секций переменной этажности (15-17-18 этажей, в т.ч. один подземный).
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: