Скачать программу
01.03.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
01.03.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

После принятия Федерального Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован Застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности. Результатом обхода данного законодательства стала новая (не соответствующая закону) схема привлечения денежных средств дольщиков – Предварительный договор. На что же необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

Первое. В Предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем, последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее.

Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления Застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если Застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между Дольщиком и Застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по Закону ФЗ-214.

Второе. Стоит отдавать себе отчет в том, что Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например Договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости Застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость Предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.

В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой Предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя Застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савеловский районный суд, Гагаринский, Хорошевский районные суды г. Москвы, иные).

Третье. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщика от возможных рисков двойных продаж. При регистрации Договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна. Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались Застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят Закон 214-ФЗ, который обязывает Застройщика регистрировать Договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом не зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается Предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров Застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких Покупателей.

Четвертое. Предварительный договор не характеризует жилую или не жилую недвижимость, что реализуется Застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью. Т.е. изменение характеристик, этажности указанного помещения уже не возможно.

Пятое. Штрафные санкции – убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к Договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.

Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению Покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами Покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением Предварительного договора, Закон О защите прав потребителей, у Покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г. Москвы). Повторю, напрямую Предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении Застройщика.

Шестое. Срок действия Предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру Дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.

Седьмое. Предварительный договор на практике заключают не только Застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по Предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только Застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как Договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.

В заключении можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по Предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Снять квартиру на сутки в Минске

Приезжаете в Минск и не знаете, где можно остановиться? В этом случае на помощь приходим мы. Только у нас можно будет снять квартиру на сутки в Минске по самым привлекательным ценам.
00
Росреестр

С начала действия уведомительного порядка строительства жилых и садовых домов россияне подали 194,3 тыс. заявлений

194,3 тыс. заявлений на кадастровый учёт и регистрацию прав подано в Росреестр уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления за период действия уведомительного порядка строительства жилых и садовых домов (с 4 августа 2018 года по 31 декабря 2020 года).
00

Новый учебный центр в районе Левобережный будет отличаться необычной архитектурой

В Москве появится треугольная школа, облицованная разноцветными панелями. Как сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, новый учебный центр на 200 мест и дошкольная образовательная организация на 100 мест разместятся в здании необычной формы, строительство которого в ближайшее время начнется в районе Левобережный.
00
Knight Frank, логотип

Москва заняла 28 место среди 100 мировых городов по показателям инноваций и качества жизни

Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году столица Финляндии, Хельсинки, стала лидером в City Wellbeing Index – рейтинге 100 ведущих городских агломераций по качеству жизни.
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

В Доме на Брестской прочитают лекцию о знаменитом советском архитекторе Борисе Иофане

С 17 февраля по 3 марта в Доме на Брестской по будням с 10:00 до 18:00 проходит выставка «Архитектура перемен». Как рассказал руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, в день закрытия выставки в 17:00 в зале Интерактивной карты Москвы пройдет лекция главного хранителя Музея архитектуры имени А.В. Щусева, искусствоведа Марии Костюк о Борисе Иофане - авторе проекта знаменитого Дворца Советов.
00
Федеральная кадастровая палата логотип

Кадастровая палата запустила новый онлайн-сервис по выездному обслуживанию

Федеральная кадастровая палата Росреестра официально запустила онлайн-сервис для подачи заявок на выездное обслуживание по всей России. Электронный сервис обладает интуитивно понятным интерфейсом, содержащим удобные и функциональные инструменты для работы пользователей.
00
ФСК

Названы характеристики самого востребованного жилья в новостройках двух столиц

Эксперты ГК ФСК проанализировали спрос на новостройки комфорт-класса Москвы, ближайшего Подмосковья и Санкт-Петербурге за 12 месяцев 2020 года. От региона к региону заметно отличаются не только наиболее востребованные бюджеты покупки, но и основные требования при выборе новостройки.
00
ГК Инград логотип

INGRAD присоединился к программе «Аэрофлот Бонус»

Группа компаний «Инград» присоединилась к программе «Аэрофлот Бонус». Теперь за покупку квартиры или студии в любом из жилых кварталов INGRAD клиенты смогут получить на свой счет «Аэрофлот Бонус» от 15 000 до 100 000 миль в зависимости от стоимости жилой недвижимости.
00
Метриум Групп, логотип компании

В «Резиденции Сокольники» залили первый куб бетона

Компания «Метриум» сообщает о начале важного этапа работ при строительстве комплекса апартаментов бизнес-класса «Резиденция Сокольники» – в конце февраля на строительной площадке состоялась заливка первого куба бетона. Срок ввода проекта в эксплуатацию – IV кв. 2022 года. Девелопер – ТК «Алладин». «Метриум» выступает эксклюзивным партнером по реализации новостройки.
00

С 1 марта можно записаться на экскурсию в павильон «Макет Москвы»

Согласно ранее изданному указу Мэра Москвы Сергея Собянина возобновлена работа музеев, библиотек, учреждений культуры, а также проведение выставочных, просветительских и иных мероприятий.
00
MR Group

MR Group получила разрешение на строительство новых корпусов ЖК «Метрополия»

Мосгосстройнадзор выдал MR Group разрешение на строительство трех корпусов второго этапа второй очереди жилого комплекса «Метрополия». Три новых корпуса общей площадью около 53 000 кв. метров будут построены по адресу Волгоградский проспект, вл. 32/5. Корпуса B, 6 и 7 состоят из семи секций, рассчитанных на 822 квартиры и 262 апартамента.
00

В составе ЖК «Переделкино Ближнее» появится детский сад на 350 мест

В поселении Внуковское на территории ТиНАО продолжается возведение нового детского сада на 3 надземных этажа и 350 мест. Общая площадь — более 4,5 тысячи квадратных метров. Адрес: г. Москва, поселение Внуковское, улица Бориса Пастернака, дом 8А.
00

Ограничение движения по МКАД транзитных грузовиков весом свыше 12 тонн продлено на год

Власти московского региона после мощного снегопада с 20 февраля ввели ограничения на движение по МКАД грузовиков весом свыше 12 тонн. Как сообщил мэр Москвы Сергей Собянин, это решение себя полностью оправдало.
Или войти с помощью: