Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

После принятия Федерального Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован Застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности. Результатом обхода данного законодательства стала новая (не соответствующая закону) схема привлечения денежных средств дольщиков – Предварительный договор. На что же необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

Первое. В Предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем, последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее.

Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления Застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если Застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между Дольщиком и Застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по Закону ФЗ-214.

Второе. Стоит отдавать себе отчет в том, что Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например Договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости Застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость Предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.

В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой Предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя Застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савеловский районный суд, Гагаринский, Хорошевский районные суды г. Москвы, иные).

Третье. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщика от возможных рисков двойных продаж. При регистрации Договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна. Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались Застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят Закон 214-ФЗ, который обязывает Застройщика регистрировать Договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом не зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается Предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров Застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких Покупателей.

Четвертое. Предварительный договор не характеризует жилую или не жилую недвижимость, что реализуется Застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью. Т.е. изменение характеристик, этажности указанного помещения уже не возможно.

Пятое. Штрафные санкции – убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к Договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.

Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению Покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами Покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением Предварительного договора, Закон О защите прав потребителей, у Покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г. Москвы). Повторю, напрямую Предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении Застройщика.

Шестое. Срок действия Предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру Дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.

Седьмое. Предварительный договор на практике заключают не только Застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по Предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только Застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как Договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.

В заключении можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по Предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Женские весенние куртки рис 1

Женские весенние куртки

К выбору куртки на весну следует подойти ответственно, ведь от этого зависит наше здоровье. Весеннее обновление природы затрагивает не только наш организм, но и гардероб. Более чем естественно желание женщины с первыми лучами теплого солнышка быстрее избавиться от зимней громоздкой одежды и найти что-то легкое.
00

Раменский суд лишает людей жилья из-за махинаций местной администрации

В Раменском районе жители судятся за земли с компанией «Транснефть – Верхняя Волга», в охранной зоне их трубопровода незаконно построены десятки домов.
00

Китайская корпорация начнет принимать участие в строительстве столичного метро уже в конце текущего года

О том, что строительство юго-западного участка Московского метро стартует уже в этом году, сообщил начальник Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев.
00

Историческим обликом Софийской набережной займутся в ближайшее время

О том, что к 2019 году будет отреставрирована Софийская набережная в самом центре столицы, сообщил глава Департамента культурного наследия столицы Алексей Емельянов. Ранее он говорил уже о том, что реставрация зданий на этой набережной начнется уже в 2017 году.
00

Строительство основных объектов инфраструктуры к ЧМ-2018 уже практически окончено

Последние несколько лет Москва активно готовилась к предстоящему в следующем году чемпионату мира по футболу. Ожидается большой поток туристов, для которых необходимо обеспечить не только стадионы и спортивные арены, но и гостиницы, транспорт и прочее.
00

Оборудование для обработки металлов

В процессе обработки металлическую заготовку подвергают различным воздействиям: резке, шлифовке, сверлению, фрезеровке, заточке и т.д. Для каждой операции используют соответствующее оборудование: токарные, фрезерные, сверлильные, а также другие типы станков и приспособлений.
00
Паркетная доска из ясеня

Альянс паркетных производителей Parketme.ru обеспечит вас качественными изделиями

Производитель Parketme предоставляет своим покупателям товары уже более десяти лет. Со временем спектр выбора его продуктов увеличивался, улучшался сервис и устанавливались новые связи с поставщиками. Предоставляются гарантии качества в зависимости от модели и типов паркета от 10 до 50 лет.
00

Качественная теплоизоляция будет незаменимой для повышения энергоэффективности системы отопления

Тарифы на коммунальные услуги с каждым годом увеличиваются, вследствие чего на них приходится тратить значительную часть семейного бюджета. И самую большую долю в этих расходах занимает стоимость отопления, будь то квартира, или частный дом.
00
Клубный дом для вегетарианцев: по Васту ли квартира без центрального газоснабжения?

Клубный дом для вегетарианцев: по Васту ли квартира без центрального газоснабжения?

Современного клиента сложно удивить форматами новостроек: выбор огромен — главное, накопить нужную сумму. Вблизи Санкт-Петербурга однако нашелся необычный проект — жилой комплекс для вегетарианцев Veda Village, или, как его представляет застройщик, клубный дом, при строительстве которого учитываются законы Васту.
00

Лучше выбрать люстру в интернет-магазине «Свет для дома»

Важным украшением комнат является люстра. Она играет значимую роль и при освещении помещений. Наиболее популярной была эта конструкция во дворцах, публичных залах, театрах. Эти модели были тяжелыми, зачастую имели большие размеры и много элементов. На современном рынке предоставлен широкий выбор форм люстр.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: