В 2019 году в эксплуатацию в Петербурге будет введено 190000-200000 кв.м. складской недвижимости и более 60% из них уже построены под конкретных инвесторов. Что должно произойти в 2020 году, чтобы спрос был удовлетворен и рынок складской недвижимости развивался быстрее, предположил руководитель УК «Мультимекс» Андрей Пригульный (Санкт-Петербург).
В течение года особенно активными были четыре вида арендаторов складской недвижимости – в авангарде находились ритейлеры и дистрибьюторы, которым потребовалось более 53% всех свободных площадей, - они делили первое место в течение года, третьими по уровню спроса (35%) стали производственные предприятия, третьими – фармацевтические и химические компании.
Высокий спрос в течение года привел к тому, что доля свободных площадей стабильно держалась на уровне 3,5-4%. Уровень арендных ставок на складские площади остается на уровне 450-550 рублей за м2 и они не сильно дифференцируются в зависимости от класса. Поскольку разрыв небольшой, арендаторы ищут максимально удобные и качественные площади с полным спектром услуг – и управляющие компании часто выигрывают за счет комплекса услуг – безопасности, качественных строительных материалов, автоматизации, отмечают в УК «Мультимекс».
«Мы провели анализ спроса по районам города и определили, что Фрунзенский район испытывает острый дефицит в складских площадях. Сейчас мы работаем над новым проектом складского комплекса общей площадью 30 000 кв.м. – это как раз один из самых «ходовых» объемов. Объект будет сдан в конце 2020 года», - отмечает руководитель УК «Мультимекс» Андрей Пригульный.
Еще один проект компания реализует в Ленинградской области, но, по сути, для нужд Петербурга — в Кировском районе Ленинградской области, в Шлиссельбурге. Там завершается реновация комплекса зданий бывшей швейной фабрики «Мир», приобретенной «Мультимексом» год назад, здесь помимо складских есть и производственные помещения.
В компании отмечают, что инвесторы страхуются от рисков и продолжают строить проекты build-to-suit, которые, хоть и повышают количество качественных складских площадей на рынке, но практически не меняют уровня вакантных площадей и спроса, поскольку объекты раскупаются еще до сдачи в эксплуатацию.
«Предполагаю, что в следующем году инвесторы начнут работать в полную силу. Я сужу и по нашим проектам, мы вводим сразу два складских объекта в следующем году общей площадью более 60 000 кв.м. складских площадей. У многих инвесторов заявлены очень крупные объемы. Рынок наконец-то «расшевелился». Думаю, что в 2020 году он будет расти на 20-30% быстрее в объемах, потому что спрос на объекты большой площади от 10 000 м2 остается стабильно высоким.
Однако вход для небольших девелоперов на такой рынок будет затруднен. Просто будет сложно конкурировать по объемам и площадям. Объекты мелкой нарезки будет сдать значительно сложнее. А те девелоперы, которые в 2020 году введут объекты, в которых можно сдавать по 10 000 м2 и более весь год будут успешными и будут толкать и качество услуг и ставки аренды вверх. Думаю, мы увидим в 2020 году и рост ставок, правда, на 3-5%, не более, поскольку крупные арендаторы предъявляют свои требования и не так гибки в ценовой политике. Рынок останется рынком крупных игроков. Мелким владельцам складских площадей надо будет подумать о реновации или о продаже площадей», - резюмирует Андрей Пригульный.
