Антиквариат в квадрате

Риэлторы, продающие элитное жилье на вторичном рынке Петербурга, настроены оптимистично. Снижения цен в рублях не происходит, а стоимость отдельных уникальных объектов даже повысилась. Остается дождаться увеличения спроса. Мы продолжаем публиковать цикл обзоров рынков элитной недвижимости России. Проект осуществляется в преддверии II Международной конференции Elite Estate, которая пройдет в Петербурге 13–14 мая 2009 года.

Эволюция элиты

Вторичный рынок элитного жилья Северной столицы, по мнению экспертов, остается самым сложным и закрытым для анализа. Возьмем, к примеру, такой показатель, как объем предложения. В Агентстве развития и исследований в недвижимости (АРИН) долю этого сегмента в настоящее время оценивают в 5–10%, а в АН «Невский простор» – не выше 1%. «Если судить по рекламе, элитные квартиры занимают 7–8% общего объема предложения городского вторичного жилья. Но не все объекты, которые позиционируются собственниками в премиум-сегменте, являются таковыми на самом деле. Причина тому – отсутствие четких и общепринятых критериев элитной недвижимости», – комментирует заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. По его мнению, под данную категорию сейчас реально подпадает не более 4–5% объектов.

По данным Knight Frank SPb, сегодня на вторичном рынке элитного жилья на продажу выставлено около 900 квартир (примерно в два раза меньше, чем на первичке). Из них 85% причисляются к высшему классу только благодаря своему расположению в центре города, хотя по многим параметрам не удовлетворяют требованиям к такому жилью.

Правда, участники рынка отмечают: представление о том, что есть элитное жилье, медленно, но меняется. Еще лет десять назад элитными считались бывшие коммунальные квартиры с ремонтом, расположенные в историческом центре Петербурга. Даже если они находились в парадных с еще не расселенными коммуналками. «Сегодня один из основных критериев элитности – однородная социальная среда. Это значит, что коммунальные соседи абсолютно исключены. Но таких объектов на рынке по-прежнему очень мало», – сетует господин Сандалов.

По словам руководителя направления элитной жилой недвижимости компании Knight Frank SPb Елизаветы Масалимовой, в центре города остается множество территорий, которые не востребованы среди покупателей дорогостоящего жилья. Например, на границе Центрального района с Адмиралтейским, в непосредственной близости от Староневского. Или на Советских улицах, дома которых в XIX веке превратились в доходные и были заселены ремесленниками и мещанами, низкого ранга военнослужащими и рабочим людом. По сей день такие дома не могут похвастать ни окружением, ни достойной инженерной инфраструктурой. В них не проводился капремонт, изношены коммуникации, отсутствуют лифты.

Структура предложения элитного жилья на вторичном рынке меняется мало. Это либо квартиры в реконструированных домах старого фонда, либо в новых – в центре. «За последние годы в Золотом треугольнике было введено не более пяти новых домов, поэтому предложение здесь ограничено», – оценивает ситуацию генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. В компании Knight Frank SPb подтверждают: на элитные квартиры вторичного рынка, расположенные в недавно построенных домах, приходится не более 15% (около 135 квартир) общего объема предложения. При этом именно эти объекты на сегодняшний день пользуются наибольшим спросом.

Качество вне времени

Большая доля так называемых антикварных квартир сосредоточена в самом сердце Петербурга. Это объекты площадью 70–300, реже – до 500 квадратных метров, преимущественно в кирпичных домах старого фонда. Расположены они в местах, имеющих историческую ценность: на Невском проспекте и прилегающих к нему улицах (Итальянской, Малой Садовой и Конюшенных, Малой и Большой Морских), территориях вокруг Исаакиевской площади, Таврического сада и Смольного собора, а также на набережных Невы и Фонтанки, Мойки и канала Грибоедова. Соответственно, и цены здесь самые высокие. Например, некоторые квартиры на Дворцовой набережной выставляются на продажу по цене $20–30 тыс. за кв. м (здесь и далее цены указываются в той валюте, которую предпочитает продавец). С точки зрения видовых характеристик – это лучшие объекты в городе. Из их окон открываются виды на Неву, Петропавловскую крепость и др. Но есть у таких квартир недостатки: отсутствие парковочных мест, сложности в управлении и эксплуатации из-за значительной социальной неоднородности.

Отсутствует паркинг и в доме на Смольном проспекте, 6. Однако это не помешало владельцам одной из квартир установить ее стоимость на уровне 16 тыс. евро за кв. м. Помимо уникальных видов на ансамбль Смольного собора, Неву и мост Петра Великого, объект имеет ряд других преимуществ: три уровня, высота потолков от 3,5 до 5 метров, персональный ...