Апартаменты вместо офисов

«Текущий год можно называть годом апартаментов, — считает генеральный директор компании “Миэль-Новостройки” Мария Литинецкая. — Сейчас на рынке присутствует около 13 комплексов более чем со 1100 апартаментами. Их общая площадь — около 140 тысяч квадратных метров». Для сравнения: на докризисной рынке было всего шесть проектов с апартаментами. «Суммарная площадь заявленных проектов с апартаментами составляет более миллиона квадратных метров», — говорит директор аналитического департамента компании Blackwood Ольга Широкова.
В чем причина всплеска интереса к формату апартаментов? В попытке обойти новые градостроительные ограничения на строительство в центре? Все намного проще: главной причиной моды на апартаменты стал «ледниковый период» на офисном рынке. Потребность в новых офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации в новых проектах можно нарезать нежилые помещения на апартаменты и продать как квазижилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы.

Спасение через апартаменты
До кризиса половина проектов с апартаментами была сконцентрирована в районе Москва-Сити. В Москве-Сити под апартаменты была отдана часть площадей в проектах «Город столиц», «Федерация» и Imperia Tower. «Жизнь не ограничивается пребыванием в офисе. В районе делового центра должны присутствовать места, где люди смогут поесть, провести время, переночевать», — рассуждает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Апартаменты в Сити позиционировались как особый формат представительских квартир для временного проживания в элитном анклаве. Однако будем честны: на докризисном рынке столицы идея апартаментов не пользовалась особой популярностью у девелоперов.
За последние три года сложилась новая ситуация. Рынок столкнулся с перепроизводством офисных помещений. «В Москве заморожено строящихся бизнес-центров на три миллиона квадратов. И еще два миллиона квадратных метров площадей в построенных бизнес-центрах Москвы оказались вакантными», — говорит директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. «Офисный рынок до сих пор находится в не самом лучшем состоянии, — подтверждает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. — При этом сегодня далеко не все девелоперы могут запустить проект на свои средства, а получить кредит на строительство бизнес-центра практически невозможно».
Так вот, для замороженных офисных проектов переход к формату апартаментов — спасение. Что же делают девелоперы? Превращают офисное здание в дом с апартаментами: разбивают на небольшие блоки, обеспечив коммуникациями. В чем выгода для застройщика? Чтобы реализовать офисный проект, надо построить здание и только потом сдавать его в аренду или продавать. Сегодня этот путь могут осилить единицы, спрос на офисы весьма невелик, да и с точки зрения экономики это не очень выгодные инвестиции. А вот на апартаменты, как и на обычные квартиры, спрос есть. Апартаменты можно распродать во время строительства. За счет розничных продаж физическим лицам можно выстроить финансовую схему проекта, минимизировав инвестиции со стороны девелопера.
Однако главный секрет популярности апартаментов находится в сфере экономики. «Продажная цена офисного помещения в центре столицы не превышает 5 тыс. долларов за квадратный метр, а апартаментов — не меньше 7 тыс ...