Apartments today: объем предложения сократился за год почти на 30%

Все ближе тот день, когда решится судьба апартаментов. Что происходит с форматом сейчас, в преддверии амнистии? Аналитики департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet проанализировали рынок по итогам I квартала 2021 г. и обозначили несколько ключевых поинтов.

На сегодняшний день доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости Москвы составляет 20% от суммарной площади всего предложения (без учета элитного сегмента1) – в продаже представлено 6,6 тыс. лотов общей площадью 471 тыс. кв. м в 162 корпусах или 102 проектах.

«После существенного сокращения объёма предложения по итогам IV квартала 2020 г., в I квартале текущего года объём предложения в сегменте уменьшился на 4,8%. Однако в годовом выражении он снизился сразу на 29,8%. В определенной степени это связано с заявлением Минстроя РФ о предстоящей смене статуса апартаментов, после которого в IV квартале 2020 г. часть объектов была снята застройщиками с реализации в резерв, в ожидании изменений», – комментирует Роман Родионцев, руководитель департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet.

Новое предложение I квартала 2021 года

Уровень спроса в сегменте апартаментов сохранился на высоком уровне: в I квартале 2021 г. по ДДУ было реализовано на 55,6% больше апартаментов, чем в аналогичном периоде прошлого года.

На фоне повышенного спроса и низкого объёма предложения средневзвешенная цена за квартал выросла на 6,7% до 393 тыс. руб./кв. м, а за год – на 20,2%. На рост средневзвешенной цены повлияло также увеличение в структуре предложения апартаментов премиум-класса, отдельно по каждому из классов прирост цены за квартал оказался существенно меньше.

По классам в структуре спроса преобладают апартаменты комфорт-класса (58%), в структуре предложения они занимают 39%. Доля лотов бизнес-класса практически сбалансирована – 36% в структуре спроса и 40% в структуре предложения. В сегментах премиального и элитного класса объемы предложения существенно превышают доли спроса.

За I квартал объём предложения апартаментов комфорт-класса уменьшился на 4,1% и составил 117 тыс. кв. м, в бизнес-классе – сократился на 17% до 170 тыс. кв. м, а в премиум-классе, за счёт выхода новых проектов, увеличился на 9,8% и составил 184 тыс. кв. м.

В структуре спроса по бюджетам в сегменте апартаментов (без учета элитного сегмента) основная доля приходится на лоты стоимостью от 5 до 14 млн рублей (72%), при этом в структуре предложения доля таких лотов существенно меньше – 42%. Сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения наблюдается в категории лотов дороже 23 млн рублей: в структуре предложения они занимают 33%, а в структуре реализованного спроса – 9%.

В структуре спроса по площади (без учета элитного сегмента) преобладают апартаменты площадью до 40 кв. м (38%), при этом в структуре предложения таких лотов всего 19%. В диапазоне площадей от 40 до 70 кв. м структура спроса и предложения практически сбалансирована – 49% и 42% соответственно. Апартаменты площадью более 80 кв. м занимают 30% в структуре предложения и 8% в структуре спроса.

По типологии лотов (без учета элитного сегмента) в структуре спроса и предложения сбалансированы доли однокомнатных апартаментов (38% и 37% соответственно). По остальным типам наблюдается существенный дисбаланс: доля спроса по студиям существенно превышает долю их предложения (19% и 4% соответственно). По двухкомнатным, трёхкомнатным и многокомнатным лотам доли в структуре предложения превышают доли в структуре спроса. В сегменте апартаментов студии пользуются такой популярностью в качестве стартового варианта проживания или наиболее оптимального по сроку окупаемости варианта для сдачи в аренду.

За квартал средневзвешенная цена апартаментов в комфорт-классе увеличилась на 1,6%, в бизнес-классе – на 2,7%, в премиум-классе – на 2,1%. В годовой динамике цена апартаментов в комфорт-классе выросла на 6,8%, в бизнес-классе – на 8,8%, в премиум-классе – на 12,1%.

Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования в сегменте апартаментов (без учета элитного класса) увеличилась, по сравнению с предыдущим кварталом, с 43,7% до 49,5% и составила почти половину от общего объема сделок. Годом ранее доля ипотечных сделок в данном формате составляла 38%.