Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 14:38
Услуги
Сегодня 14:25
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в пилотном режиме запускает новый финансовый инструмент «аренда с выкупом». Данная программа подразумевает возможность приобретения жилья в рассрочку без первого взноса. Однако данная схема является менее выгодным финансовым инструментом, чем, например, ипотека, и более рискованной. Тем не менее для тех, кто не имеет возможности оформить кредит в банке или не располагает денежными средствами для первоначального взноса, такая программа может стать спасением. О том, какие риски могут подстерегать покупателя недвижимости по схеме «аренда с выкупом», рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

По меткому выражению одного практикующего риелтора, «аренда квартиры с выкупом встречается в Москве не чаще королевских пингвинов в Гималаях». Причину такой исключительной редкости следует искать как в специфике рынка недвижимости, так и в самом договоре аренды с выкупом. Подобная сделка является своеобразным гибридом найма и купли-продажи в рассрочку. Многие юристы ошибочно отождествляют этот контракт с лизингом, забывая, что в данном случае арендатор получает во владение и пользование жилье отнюдь не для предпринимательских целей, а для проживания.

«Практикующие юристы и риелторы очень неохотно используют такие сделки в своей деятельности, предпочитая ту же ипотеку или куплю-продажу с рассрочкой. Тем более что аренда с выкупом не имеет сложившихся правил делового оборота, а также, что еще неприятнее, прозрачных механизмов формирования цены. Все это и превращает аренду с выкупом в экзотический вид договора. Дело доходит даже до того, что некоторые специалисты советуют при составлении договора аренды с выкупом «взять за исходный любой договор найма/аренды, сменить в нем "шапку" на "договор найма с последующим выкупом"», изменить текст договора на свое усмотрение и обязательно убрать срок найма, сделав договор бессрочным», — комментирует Олег Сухов.

На первый взгляд, выглядит забавно, не так ли? На самом деле ничего смешного. Там, где речь идет о больших деньгах и недвижимости, должны быть понятные и точные правила игры, а также общепринятые формы документов. А их, к сожалению, нет.

Какие риски несет договор аренды с выкупом для сторон?

Самая главная опасность для участников подобной сделки состоит в их зависимости от поведения цен на рынке жилья. Цены выросли — убытки несет продавец, снизились — покупатель. Дело в том, что, заключая договор, ни одна из сторон не сможет точно предугадать, станет ли эта сделка выгодной для каждой из них. Получается своеобразная русская рулетка. В рыночных условиях, когда стоимость жилья в любой момент может измениться в ту или иную сторону, угадать цену практически невозможно. Тем более на годы вперед.

«Конечно, чтобы минимизировать зависимость от рынка, покупатель и продавец вправе договориться, что ежемесячные платежи будут индексироваться исходя из уровня инфляции. Так тоже может быть. Однако в любом случае и размер платежей, и порядок их расчета в зависимости от инфляции (если он предусмотрен) и особенно итоговая цена квартиры должны быть прописаны в договоре четко и однозначно. Это, как ни крути, существенные условия соглашения, — говорит Олег Сухов. — В связи с этим встает вопрос: а могут ли стороны изменить размер платежей, цену квартиры или порядок расчета, если произойдет сильное падение или взрывной рост цен на недвижимость? Ответ однозначный — нет. Такова и судебная практика. Поэтому в конце срока действия договора либо продавец будет проклинать все на свете, видя, как ползет вверх цена на его квартиру, либо покупатель примется стенать о том, что купил втридорога то, что мог бы приобрести гораздо дешевле».

Аренда с выкупом имеет ряд недостатков

Такой вариант приобретения недвижимости имеет целый ряд недостатков.

В частности, «головной болью» для покупателя является тот факт, что, оплачивая аренду и внося выкупные платежи, он не становится владельцем квартиры (в отличие от ипотеки) до тех пор, пока полностью не расплатиться за жилище. А если, допустим, он перестанет платить, то возникнет существенная опасность того, что продавец расторгнет договор и человек просто потеряет и уже уплаченные деньги, и недвижимость. Поэтому арендатор чисто психологически чувствует себя неуютно и постоянно ощущает тревогу, опасаясь остаться без квартиры. С этой точки зрения ипотека, конечно, лучше.

Следующая опасность для покупателя заключается в том, что продавец, как собственник, может заложить недвижимость в банке, и в случае каких-либо проблем кредитная организация легко «наложит лапу» на жилище, полностью игнорируя интересы арендатора. С другой стороны, если покупатель пропишется в квартире, то проблемы возникнут уже у продавца, который не сможет распоряжаться собственностью без согласия зарегистрированных в ней лиц: взять под нее тот же кредит или оформить ссуду. Получается, что недвижимость как бы выводится из гражданского оборота.

Поэтому соблюсти баланс интересов в данной сделке практически невозможно. Кто-то обязательно будет в «минусе». На сегодняшний день чаще всего проигрывает покупатель, потому что стороны указывают в договоре условие об удорожании в виде годового процента на уровне инфляционной ставки или даже выше нее. Ко всем прочим «радостям», покупатель вносит фактически два платежа: арендный и выкупной. В итоге квартира для него обходится гораздо дороже, чем если бы он приобрел ее по обычному договору купли-продажи или даже оформил ипотечный кредит.

Как избежать проблем

«Так как избежать проблем при подписании договора аренды с выкупом? Скажу сразу — избавиться от них полностью не удастся. Можно только минимизировать, — комментирует адвокат Олег Сухов. — И советы сторонам в этом случае будут прямо противоположными. Продавцу можно посоветовать внести в договор положения об индексации размера платежей и стоимости жилья в зависимости от роста цен на недвижимость (ставку удорожания), возможность ежегодного увеличения арендной платы, а также не регистрировать арендодателя в квартире до момента полного ее выкупа, но в то же время обязать покупателя проживать в ней. Покупателю, наоборот, рекомендуется добиваться неизменяемой выкупной цены, минимальной индексации размера арендных платежей, возможности досрочного выкупа квартиры, а также регистрации в ней с момента подписания договора. Желательно внести в документ прямой запрет собственнику на сделки с жильем без согласия на то арендатора. Но самый главный совет, который подойдет обеим сторонам: пригласить адвоката. Повторюсь ещё раз: аренда с выкупом — это настолько специфический и редкий вид сделки, что заниматься ее сопровождением должны только профессионалы, которые смогут отстоять права клиентов и минимизировать все риски», — заключает Олег Сухов.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
00
Герметик для фасада

Какой герметик выбрать для фасада?

Главная задача герметиков для фасада – это защита строительных швов, стыков и щелей от падания влаги, которая может вызвать не только протечки, но и привести к преждевременному разрушению всего сооружения.
00

В Москве построят «зеленый» амфитеатр

Неподалеку от Политехнического музея будет создана зона отдыха «Музейный парк». Как сообщили в Москомстройинвесте, в сквере перед музеем будет создана лестница, напоминающая по форме амфитеатр
00

Несущие конструкции филармонии в парке «Зарядье» построят уже в ближайшие месяцы

О том, что уже этой зимой будут готовы каркасы здания филармонии парка «Зарядье», сообщил начальник департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев. При этом часть работ уже выполнена
00
Пластиковые окна «Профэко»

Позаботьтесь о себе и своих близких – закажите пластиковые окна «Профэко»

Пластиковые окна сегодня считаются одними из наиболее выгодных и практичных приспособлений. Производители стараются улучшить свою продукцию и повышают качество используемой фурнитуры, а также основных составляющих элементов
00
Арендуйте помещение в бизнес-центре «Диапазон»

Арендуйте помещение в бизнес-центре «Диапазон» и ощутите все преимущества правильного выбора

Многие понимают важность выбора правильной площадки для аренды, ведь указанный фактор оказывает значительное влияние на развитие бизнеса
00
Качественная сигнализация надолго

Качественная сигнализация надолго

В тяжелые для страны времена обостряется напряжение в обществе. Из-за того, людям все сложнее становится заработать на жизнь, повышается преступность и, казалось бы, прочные двери и качественные замки должны защитить ваше имущество, однако оно все равно находится в опасности
00

Квартиры с маткапиталом настораживают покупателей

Когда риэлторы подбирают для покупателя квартиру, то они спрашивают собственника о том, а не использовал ли он при ее покупке или погашении ипотечного кредита материнский (семейный) капитал. Если продавцы на данный вопрос отвечают утвердительно, то это нередко бывает причиной отказа в рассмотрении такой квартиры как варианта для приобретения. В чем здесь причина?
00

На строительство транспортной инфраструктуры власти намерены выделить 900 млрд рублей

Как сообщил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин, в рамках семинара «Диалог с инвестором» власти намерены развивать транспортную структуру города и приняли решение выделять на нее по 300 млрд рублей в год
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: