Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
17.11.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.11.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в пилотном режиме запускает новый финансовый инструмент «аренда с выкупом». Данная программа подразумевает возможность приобретения жилья в рассрочку без первого взноса. Однако данная схема является менее выгодным финансовым инструментом, чем, например, ипотека, и более рискованной. Тем не менее для тех, кто не имеет возможности оформить кредит в банке или не располагает денежными средствами для первоначального взноса, такая программа может стать спасением. О том, какие риски могут подстерегать покупателя недвижимости по схеме «аренда с выкупом», рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

По меткому выражению одного практикующего риелтора, «аренда квартиры с выкупом встречается в Москве не чаще королевских пингвинов в Гималаях». Причину такой исключительной редкости следует искать как в специфике рынка недвижимости, так и в самом договоре аренды с выкупом. Подобная сделка является своеобразным гибридом найма и купли-продажи в рассрочку. Многие юристы ошибочно отождествляют этот контракт с лизингом, забывая, что в данном случае арендатор получает во владение и пользование жилье отнюдь не для предпринимательских целей, а для проживания.

«Практикующие юристы и риелторы очень неохотно используют такие сделки в своей деятельности, предпочитая ту же ипотеку или куплю-продажу с рассрочкой. Тем более что аренда с выкупом не имеет сложившихся правил делового оборота, а также, что еще неприятнее, прозрачных механизмов формирования цены. Все это и превращает аренду с выкупом в экзотический вид договора. Дело доходит даже до того, что некоторые специалисты советуют при составлении договора аренды с выкупом «взять за исходный любой договор найма/аренды, сменить в нем "шапку" на "договор найма с последующим выкупом"», изменить текст договора на свое усмотрение и обязательно убрать срок найма, сделав договор бессрочным», — комментирует Олег Сухов.

На первый взгляд, выглядит забавно, не так ли? На самом деле ничего смешного. Там, где речь идет о больших деньгах и недвижимости, должны быть понятные и точные правила игры, а также общепринятые формы документов. А их, к сожалению, нет.

Какие риски несет договор аренды с выкупом для сторон?

Самая главная опасность для участников подобной сделки состоит в их зависимости от поведения цен на рынке жилья. Цены выросли — убытки несет продавец, снизились — покупатель. Дело в том, что, заключая договор, ни одна из сторон не сможет точно предугадать, станет ли эта сделка выгодной для каждой из них. Получается своеобразная русская рулетка. В рыночных условиях, когда стоимость жилья в любой момент может измениться в ту или иную сторону, угадать цену практически невозможно. Тем более на годы вперед.

«Конечно, чтобы минимизировать зависимость от рынка, покупатель и продавец вправе договориться, что ежемесячные платежи будут индексироваться исходя из уровня инфляции. Так тоже может быть. Однако в любом случае и размер платежей, и порядок их расчета в зависимости от инфляции (если он предусмотрен) и особенно итоговая цена квартиры должны быть прописаны в договоре четко и однозначно. Это, как ни крути, существенные условия соглашения, — говорит Олег Сухов. — В связи с этим встает вопрос: а могут ли стороны изменить размер платежей, цену квартиры или порядок расчета, если произойдет сильное падение или взрывной рост цен на недвижимость? Ответ однозначный — нет. Такова и судебная практика. Поэтому в конце срока действия договора либо продавец будет проклинать все на свете, видя, как ползет вверх цена на его квартиру, либо покупатель примется стенать о том, что купил втридорога то, что мог бы приобрести гораздо дешевле».

Аренда с выкупом имеет ряд недостатков

Такой вариант приобретения недвижимости имеет целый ряд недостатков.

В частности, «головной болью» для покупателя является тот факт, что, оплачивая аренду и внося выкупные платежи, он не становится владельцем квартиры (в отличие от ипотеки) до тех пор, пока полностью не расплатиться за жилище. А если, допустим, он перестанет платить, то возникнет существенная опасность того, что продавец расторгнет договор и человек просто потеряет и уже уплаченные деньги, и недвижимость. Поэтому арендатор чисто психологически чувствует себя неуютно и постоянно ощущает тревогу, опасаясь остаться без квартиры. С этой точки зрения ипотека, конечно, лучше.

Следующая опасность для покупателя заключается в том, что продавец, как собственник, может заложить недвижимость в банке, и в случае каких-либо проблем кредитная организация легко «наложит лапу» на жилище, полностью игнорируя интересы арендатора. С другой стороны, если покупатель пропишется в квартире, то проблемы возникнут уже у продавца, который не сможет распоряжаться собственностью без согласия зарегистрированных в ней лиц: взять под нее тот же кредит или оформить ссуду. Получается, что недвижимость как бы выводится из гражданского оборота.

Поэтому соблюсти баланс интересов в данной сделке практически невозможно. Кто-то обязательно будет в «минусе». На сегодняшний день чаще всего проигрывает покупатель, потому что стороны указывают в договоре условие об удорожании в виде годового процента на уровне инфляционной ставки или даже выше нее. Ко всем прочим «радостям», покупатель вносит фактически два платежа: арендный и выкупной. В итоге квартира для него обходится гораздо дороже, чем если бы он приобрел ее по обычному договору купли-продажи или даже оформил ипотечный кредит.

Как избежать проблем

«Так как избежать проблем при подписании договора аренды с выкупом? Скажу сразу — избавиться от них полностью не удастся. Можно только минимизировать, — комментирует адвокат Олег Сухов. — И советы сторонам в этом случае будут прямо противоположными. Продавцу можно посоветовать внести в договор положения об индексации размера платежей и стоимости жилья в зависимости от роста цен на недвижимость (ставку удорожания), возможность ежегодного увеличения арендной платы, а также не регистрировать арендодателя в квартире до момента полного ее выкупа, но в то же время обязать покупателя проживать в ней. Покупателю, наоборот, рекомендуется добиваться неизменяемой выкупной цены, минимальной индексации размера арендных платежей, возможности досрочного выкупа квартиры, а также регистрации в ней с момента подписания договора. Желательно внести в документ прямой запрет собственнику на сделки с жильем без согласия на то арендатора. Но самый главный совет, который подойдет обеим сторонам: пригласить адвоката. Повторюсь ещё раз: аренда с выкупом — это настолько специфический и редкий вид сделки, что заниматься ее сопровождением должны только профессионалы, которые смогут отстоять права клиентов и минимизировать все риски», — заключает Олег Сухов.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Быстрый поиск жилья без посредников

Вопрос поиска жилья в современном мире является сложным и у многих людей вызывает негативные эмоции. Отчасти это связано с недобросовестными посредниками, отчасти – с нечестными арендаторами/продавцами, кому-то просто сложно подобрать подходящий вариант, что принесло множество разочарований...
00
Лимассол, Кипр

Инвестиции в зарубежную недвижимость - Кипр

Международное агентство иностранной недвижимости и инвестиционно-строительная компания Hayat Estate с 2004 года специализируется на оказании услуг для инвесторов, предпочитающих максимально выгодное вложение средств...
00
К статье "IKON Development: Как и где паркуются в подмосковных комплексах"

IKON Development: Как и где паркуются в подмосковных комплексах

Количество автомобилей, зарегистрированных в Москве и Подмосковье, превысило в 2017 году восемь миллионов. Если 70% москвичей в час пик пользуются общественным транспортом, то подмосковные жители из-за больших расстояний чаще предпочитают личный автомобиль, сталкиваясь с ежедневным квестом по поиску парковочного места.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Здание с земельным участком у метро «Ботанический сад» выставлено на аукцион

Лот включает в себя двухэтажное здание площадью свыше 1 тыс. кв. метров и земельный участок площадью свыше 4 тыс. кв. метров. Объект продажи находится по адресу: ул. Сельскохозяйственная, д.36 стр.6. Актив расположен в пяти минутах от метро «Ботанический сад».
00
МИЭЛЬ, агентство недвижимости, логотип

Доля спроса на апартаменты достигла минимума за последние 3,5 года

Специалисты «МИЭЛЬ-Новостройки» проанализировали структуру спроса на апартаменты и выяснили, что доля сделок с данным видом недвижимости снизилась до 11,3%. Данный показатель стал минимальным, начиная с 2014 года.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

ТОП-10 самых дешевых районов «старой» Москвы

Специалисты отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet подвели итоги октября 2017 года и составили рейтинг 10 наиболее доступных районов «старой» Москвы с точки зрения средневзвешенной цены кв. м.
00

В начале 2018 года станут известны результаты архитектурного конкурса по программе реновации

На VI Санкт-Петербургском международном культурном форуме главный архитектор столицы Сергей Кузнецов сообщил, что итоги архитектурного конкурса по программе реновации будут известны в начале следующего года.
00

Влияние налогов на продажу квартиры

Вопрос суммы налога при продаже собственной квартиры волнует практически каждого продавца. Оказывается, по ряду причин сумма налоговых обложений в такой ситуации может составить даже половину общей стоимости квартиры.
00
Зачем нужно тепловизионное обследование дома?

Зачем нужно тепловизионное обследование дома?

Выражение "Тепло родного дома" лишь подтверждает, что привязанность к определенной территории ассоциируется у людей с температурой. Мы не в состоянии измерить душевное тепло, но температуру дома можем узнать легко, заказав тепловизионное обследование.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: