Аренда жилья дешевеет вопреки прогнозам и ожиданиям

К концу зимы 2010 аренда квартир в Москве по статистике ряда агентства недвижимости снова подешевела. Это обстоятельство, в частности, отмечено в статье «Аренда опять ушла в минус». Фактически, попытавшись выйти в рост, сейчас стоимость аренды жилья снова вернулась к уровню начала этого года. Это означает, что очередная попытка арендодателей сыграть на традиционном сезонном подорожании, как это уже было в начале осени 2009 года, опять провалилась. А подобное состояние дел с арендой жилья является, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», еще одним аргументом в пользу того, что время для заметного подорожания жилья пока еще не пришло. В период конца января - начала февраля 2010 года некоторые участники рынка недвижимости с радостью сообщили, что аренда квартир в Москве по итогам января пошла в рост. Большинство экспертов связало это с сезонным подорожанием и общим улучшением макроэкономического фона. Действительно, до кризиса как в начале года и с приближением весны, так и осенью аренда традиционно подрастала. Осенью это было связано с возвращением в столицу учащихся, которые проводили летнее время у родителей, дачников, которые летом жили за городом, а также гастарбайтеров, уезжающих в летнее время на родину.

Именно на это и рассчитывали многие участники рынка аренды осенью 2009 года. И в ожидании возникновения ажиотажного спроса с приходом осени, многие арендодатели стали тогда повышать ставки аренды, однако их ожидания не оправдались. После сентябрьского повышения цен предложения на рынке аренды жилья, уже по итогам октября и ноября риэлторы зафиксировали откат ставок назад.

Сезонный фактор увеличения темпов роста цен на аренду жилья в начале года и с приближением весны связан с несколькими причинами. Во-первых, после длинных январских праздников люди чаще склонны начинать «новую жизнь». Во-вторых, нередко с нового года повышались цены на предметы первой необходимости и стоимость коммунальных услуг, поэтому именно арендодатели первыми спешили среагировать на это и обычно опережали рынок купли-продажи квартир. Также приближение весны вносит в жизнь наших сограждан дополнительный позитив, что всегда сказывалось на повышении активности во всех сегментах рынка недвижимости с приближением весны. В частности, типичная склонность темпов роста цен на недвижимость набирать обороты с января по март была отмечена в недавнем обзоре рынка недвижимости за февраль 2010 года.

Понятно, когда по итогам января 2010 года участниками рынка был зафиксирован некоторый прирост ставок аренды жилья, они связали это, как делали много раз до кризиса, с сезонным фактором и, естественно, ожидали развития этой тенденции по мере приближения весны. Однако, как и осенью прошлого года, пока рынок аренды жилья оказывается не готовым к подорожанию. Как правило, арендаторы - люди сильно ограниченные в своих финансовых возможностях и больше платить за аренду они смогут только при условии реального роста личных доходов. Но пока экономическая ситуация этому не способствует.

Это обстоятельство интересно и еще в одном аспекте. Аналитический центр www.irn.ru уже отмечал в статье «Аренда жилья запрещает квартирам дорожать», что на сегодня ставки аренды жилья задают «потолок» и для цен на квартиры в Москве. Стоимость жилья может вырасти только при условии, что сначала подрастут ставки аренды, так как иначе еще больше сократится коэффициент доходности жилья - отношение арендных ставок к ценам на квартиры. Сегодня этот коэффициент составляет для разных квартир порядка 5%-6% годовых, в чем несложно убедиться с помощью онлайн-калькуляторов «Оценка недвижимости» и «Оценка аренды квартир». А значит, даже сейчас он проигрывает доходности по банковским депозитам, которая для крупных сумм, размещенных на длительный срок (условия, аналогичные инвестициям в недвижимость), составляет порядка 10% годовых. Если цены на недвижимость еще вырастут при неизменных ставках аренды, то тогда доходность от сдачи квартир в аренду упадет даже ниже 5% годовых, то есть сделает сам бизнес сдачи жилья в найм совсем невыгодным.

Выходит, что в отличие от прежних лет, когда все активно дорожало, как с приближением осени 2009 года, так и весны 2010 года аренда жилья не показала заметного прироста, а продолжает «топтаться на месте». На этом фоне логично предположить, что и для заметного подорожания жилья, выставленного на продажу, оснований пока тоже нет. Поэтому, по мнению специалистов www.irn.ru в 2010 году рынок недвижимости Москвы и России будет развиваться при относительно стабильных ценах как в сегменте аренды, так и купли-продажи недвижимости. А незначительный прирост ценовых показателей по итогам года если и возможен, по во многом по причинам инфляции, а также вымывания с рынка наиболее дешевых предложений.