Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
25.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.06.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании
Фото: Источник фото

 Один из законных способов сдачи квартиры в аренду — приобретение патента после получения физлицом статуса индивидуального предпринимателя (ИП): налоговая ставка в этом случае составляет 6% против 13% при уплате НДФЛ.

Однако патентная система налогообложения (ПСН) не получила широкого признания: по данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время ее используют лишь 10% столичных арендодателей, уплачивающих налоги в рамках сдачи жилья внаем, остальные подают налоговые декларации.

В числе причин низкой популярности патента специалисты выделяют, в частности, несколько обстоятельств: во-первых, отсутствие связи между стоимостью этого разрешения и фактической доходностью аренды; во-вторых, итоговые расходы участников ПСН (с учетом обязательных платежей ИП) выше подоходного налога с физлиц; кроме того, статус ИП существенно ограничивает наймодателя в правах в случае продажи сдаваемой квартиры.

Ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин комментирует характеристики патента как разновидности налогового режима и представляет свое мнение о рентабельности данной системы для арендодателя.

Приобретение патента: ограничение и цена

Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость: «Приобретение патента правомочно только для индивидуальных предпринимателей, то есть физические лица без статуса ИП не могут использовать данную систему налогообложения. Стоимость патента в Московском регионе основывается на размере потенциально возможного годового дохода от сдачи квартиры в аренду, который определяется правительством Москвы. По состоянию на 2018 год налоговая ставка составляет 6% от такого дохода. Цена разрешения на арендную деятельность зависит от локации (округа и района), где находится сдаваемая квартира, и от ее площади.

Приведу примеры. Патент на квартиру площадью до 50 кв. м, расположенной в ЮЗАО, стоит 18 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, составляет 300 000 рублей в год; расчет: 300 000×6% = 18 000 рублей). Стоимость патента для квартиры площадью 75 кв. м, расположенной в ЦАО, — 54 000 рублей (потенциально возможный годовой доход от сдачи подобного объекта в аренду, установленный правительством Москвы, — 900 000 рублей в год; расчет: 900 000×6% = 54 000 рублей). Размер действительного дохода, который может быть гораздо ниже, при расчете стоимости патента не учитывается.

Патентная система непопулярна — согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, данного налогового режима придерживаются не более 10% из тех, кто сдает в Москве квартиру и платит налоги с этого дохода».

Причины непопулярности ПСН

Кирилл Кокорин: «Наличие патента не связано с размером и регулярностью получения дохода от сдачи квартиры в аренду: наймодатель покупает этот разрешительный документ на определенный срок (от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года), и даже если объект все это время простаивал — например, его не удалось сдать, — патент не продлевается и его стоимость не возвращается.

Помимо этого, вне зависимости от того, получен ли доход от сдачи квартиры или нет, ИП вносит ежегодные обязательные платежи в Пенсионный фонд — в 2018-м это 5 840 рублей, а также в Федеральный фонд медицинского страхования — в 2018 году это 26 545 рублей. Общая сумма обязательных платежей — 32 385 рублей. Для индивидуального предпринимателя, купившего патент, возможность уменьшения суммы налога на размер страховых взносов не предусмотрена.

Расходы арендодателей, которые являются ИП, включают стоимость патента и обязательные платежи. Физлица уплачивают только НДФЛ. Рассмотрим пример. Квартира в ЮЗАО площадью 45 кв. м сдается за 30 000 рублей в месяц, годовой доход от сдачи составляет 360 000 рублей. Расход от сдачи этой квартиры для физического лица (НДФЛ) при таком доходе составит 46 800 рублей в год (360 000×13%); для ИП — 50 385 рублей (18 000 рублей за патент + 32 385 рублей как обязательные платежи).

Для определения целесообразности приобретения патента каждому арендодателю следует провести грамотную калькуляцию всех возможных вариантов».

Продавец квартиры в статусе ИП: особенности положения

Кирилл Кокорин: «Собственник жилплощади, который хоть единожды использовал ее в предпринимательских целях, имея статус ИП, не сможет продать эту квартиру как физическое лицо, только как ИП. Это означает, что продавец лишается всех льгот и вычетов, которые положены физлицу. Если собственник официально ликвидирует ИП, ситуация при продаже лишь усложнится. Утративший статус ИП продавец квартиры, которая раньше использовалась им в предпринимательских целях, обязан уплатить НДФЛ со всей суммы, полученной от продажи. Срок владения квартирой значения не имеет. Такова устойчивая позиция Минфина.

Напомню: НДФЛ не облагается доход, полученный от продажи недвижимости, если она была в собственности не менее 3 лет (для имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее 5 лет (для имущества, купленного после 01.01.2016). Данная льгота не распространяется на недвижимость, которую гражданин в свою бытность ИП использовал в коммерческой деятельности, то есть сдавал внаем».

Кому выгодна уплата налога через патент

Кирилл Кокорин: «Рентабельность ПСН имеет очень индивидуальный характер. На мой взгляд, патент выгоден лишь в случае, если собственник не планирует продажу квартиры, уже имеет статус ИП и несет расходы на обязательные взносы: скажем, он занимается деятельностью в других направлениях и решил внести в свой совокупный доход также прибыль от найма квартиры».

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Дом.рф лого

В Госдуме обсудили Стандарт комплексного развития территорий

Председатель Государственной Думы РФ Вячеслав Володин на заседании Совета по развитию городских территорий и общественных пространств провел обсуждение Стандарта комплексного развития территорий.
00
MR Group

MR Group разработала концепцию благоустройства Химкинского лесопарка

Компания MR Group разработала концепцию благоустройства более 105 гектаров Химкинского лесопарка. Проект включает в себя организацию центральной аллеи, тропинок, игровой площадки и зоны для пикников. Девелопер жилого комплекса Discovery Park, расположенного рядом с ТПУ «Ховрино», инвестирует в благоустройство ландшафтной зоны более 50 млн рублей.
00
ГК КОРТРОС лого

Москва стремится в небо

Покупатели жилья в столице стали активно проявлять интерес к небоскребам. Такие выводы сделали аналитики рынка недвижимости в 2019 году. При проведении данного исследования, небоскребом считалось любое здание свыше 40 этажей. По мнению участников рынка, высотные здания помогают сохранить место для зеленой благоустроенной территории.
00
Tekta Group логотип

TEKTA GROUP: В «Маяковском» откроется фитнес-центр с бассейном

В ЖК бизнес-класса «Маяковский» выбран оператор фитнес-центра с бассейном. Им стала компания «Зебра», имеющая более 40 филиалов в Москве и других городах России. Открытие спортивного клуба запланировано на конец 2019 года. Приобрести готовое жилье с бассейном на первом этаже можно всего от 8,85 млн рублей.
00
Донстрой логотип

В «Сердце Столицы» появился 20-метровый «сухой» фонтан

Компания Донстрой завершила устройство сухого фонтана на территории квартала «Сердце Столицы» на Шелепихинской набережной. Фонтан длиной более 20 метров и шириной 6 метров расположился непосредственно на мосту, соединяющем первую и вторую очереди комплекса.
00
ГК «Гранель»

ГК «Гранель» выводит в продажу новый жилой комплекс «Новая Рига»

Группа компаний «Гранель», ведущий застройщик Московского региона, объявляет старт продаж нового жилого комплекса комфорт-класса «Новая Рига». Современный, уютный и стильный жилой комплекс расположился в уникальном месте - всего в 10 км от МКАД по Новорижскому шоссе в д. Глухово. Объем инвестиций в строительство ЖК составит порядка 15 млрд рублей.
00
ФСК

ГК ФСК построит образовательный комплекс в районе Отрадное

В районе Отрадное группой компанией ФСК будет построен образовательный комплекс на 500 мест. Четырехэтажное здание разместится на территории реализуемого девелопером ЖК «Поколение». Общая площадь участка образовательного учреждения составит 13 103 кв. м. Здание будет выполнено в архитектурной концепции жилого комплекса. На начальном этапе строительства объем инвестиций в проект оценивается на уровне 500 млн рублей.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Wow! Как изменится ВАО в ближайшую пятилетку

В ближайшие годы Восточный административный округ станет одним из самых комфортных для жизни уголков Москвы. Здесь насчитывается свыше 70 площадок по строительству, реконструкции и благоустройству самых разных социальных и инфраструктурных объектов. Эксперты «Метриум» рассказывают, как преобразится восток Москвы в ближайшие годы, и на какие местные проекты новостроек следует обратить внимание потенциальным покупателям.
00
Группа компаний RRG, логотип

Участники рынка недвижимости надели поварские фартуки и колпаки

21 июня состоялся очередной, VI Фестиваль Плова RRG, на котором участники рынка недвижимости, ритейла удивляли гостей Фестиваля изысканными блюдами и соревновались в приготовлении самого-самого блюда. Этот Фестиваль стал рекордным и по числу дебютов, и по числу команд-участниц, и по числу гостей.
00
Лого Миэль

«МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: Как продать загородный дом

Сегодня предложений на загородном рынке очень много, а срок экспозиции загородного дома или дачи составляет примерно год. При правильном ценообразовании и хорошей подготовке объекта это время может сократиться. Ряд других факторов, напротив, может его увеличить. Специалисты «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» составили топ-4 причин, мешающих быстрой продаже загородного объекта.
00
Агентство недвижимости «Бон Тон», логотип компании

Кладовку в новостройке легче всего приобрести на юго-востоке Москвы

Согласно статистике АН «Бон Тон», кладовые помещения представлены в 45 московских проектах комфорт-класса*. При этом территориальными лидерами являются ЮВАО, ЗАО и СВАО. Здесь расположено больше всего новостроек, предлагающих покупателям столь важную опцию.
00
Росбанк лого

"РОСБАНК ДОМ" запустил онлайн-сервис индивидуального подбора недвижимости

«Росбанк Дом» запустил новый сервис «умного» подбора недвижимости по индивидуальным параметрам с возможностью онлайн-подачи заявки на ипотеку по выбранному объекту.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: