Asset Deal и Share Deal: типы сделок с недвижимостью в Германии

Сделки с недвижимостью в Германии бывают двух типов. В одном случае активы приобретаются напрямую у продавца, в другом — объект покупается опосредованно, через акции или доли компании. Хотя эти форматы характерны именно для Германии, к ним применяются англоязычные названия asset deal и share deal.

• Asset deal (сделка с активами) — непосредственное приобретение недвижимости в собственность. Покупатель приобретает у продавца сам объект. Преимущество этого типа сделки в том, что стоимость приобретенной недвижимости списывается по амортизации в виде расходов (по 2–3 % в год), что уменьшает налогооблагаемую прибыль.
• Share deal (сделка с долей) — опосредованное приобретение путем покупки корпоративных прав (акций или долей участия). Главное достоинство share deal — при реализации менее 95 % активов компании у продавца есть возможность избежать уплаты налога на передачу прав собственности (Grunderwerbsteuer), размер которого варьируется от 3,5 до 6,0 %. Однако при этом типе сделки расходы на покупку доли предприятия нельзя списать по амортизации.

Самые распространенные виды структур, использующиеся при косвенном владении:

• Общество гражданского права (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, GbR). GbR — это простая форма партнерства, создаваемая минимум двумя физическими лицами с целью получения прибыли. GbR не обладает статусом юридического лица и не регистрируется в торговом реестре (Handelsregister). Партнеры совместно владеют активами. Отсутствует корпоративный налог, каждый партнер сам за себя платит подоходный налог для физических лиц.
• Общество с ограниченной ответственностью (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH). Это общество учреждается с минимальным уставным капиталом 25 тыс. евро. Доходы, получаемые GmbH от сдачи в аренду, облагаются налогами: корпоративным (15,825 %) и промысловым (7,0–17,5 %). Если деятельность компании заключается только в сдаче в аренду, промысловый налог не взимается.
• REIT. Получать доход от недвижимости можно с помощью инвестиционных фондов (REIT). В Германии официально зарегистрированы четыре такие организации: Alstria, Fair Value, Hamborner и Prime Office.