15.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
15.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Повышение доступности ипотеки грозит раздуванием пузырей на рынке недвижимости.

В то время, как банки оптимистично заявляют о возрождении ипотеки, эксперты трубят тревогу: на рынке надувается новый ипотечный пузырь. По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», «доступная» ипотека с минимальным первоначальным взносом на деле означает рост доли «плохих» кредитов в портфелях банков. В таких условиях любое потрясение или даже небольшой спад в экономике приведет к тому, что многие заемщики, взявшие кредит на пределе возможностей, не смогут расплатится с банком и пузырь лопнет. Об этом говорили руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев на пресс-конференции в РИА Новости.

Банки «наигрались» в фондовый рынок

Из-за нестабильности на биржах инвесторы выводят активы из фондового рынка в поисках более надежных инструментов (подробнее об этом см. «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости», «Золото, валюта, недвижимость: где прятаться от кризиса?»). Так поступают не только частники, но и крупные инвесторы, в том числе, банки.

Банки распоряжаются не только своими деньгами, но и заимствованными у населения (банковские депозиты), Центробанка и других кредитных организаций (под процент, ориентиром для которого является ставка рефинансирования). В кризис государство вливало немало денег в банковскую систему. Подразумевалось, что банки на эти деньги будут кредитовать российские предприятия, но на деле до реального сектора экономики почти ничего не дошло. Это не удивительно: в условиях падающего спроса раздача кредитов бизнесу выглядит весьма рискованным делом.

Вместо этого банки, как и частные инвесторы, пытались заработать на растущих рынках ценных бумаг. «Сейчас они вынуждены изымать деньги с фондового рынка и думать, куда инвестировать дальше, так как они должны заработать проценты выше, чем те, под которые они эти деньги взяли», - говорит руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Поэтому сейчас происходит некий поворот в сторону реального сектора, к которому относится и рынок недвижимости. Однако, в отличие от частных инвесторов, банки не покупают квартиры, а используют другие инструменты: в первую очередь, это ипотека и кредитование застройщиков.

Банки заработают на «Новой Москве»

В кризис банки с большой осторожностью кредитовали застройщиков, так как именно первичный рынок недвижимости оказался одним из наиболее пострадавших от экономического спада. Но по мере восстановления экономики банки все чаще финансируют стройки. «Особенно, если это стройки, которые пойдут под эгидой федеральных программ, программ правительства Москвы. Я имею в виду строительство той же новой Москвы.», - пояснил Олег Репченко.

Интерес банков к этому мегапроекту подогревается тем, что немалая часть земель оказалась в собственности банков. По мнению руководителя Аналитического центра IRN.RU, выбор в пользу расширения Москвы на Юго-Запад был осознан – там больше всего свободных колхозных земель, которые можно комплексно развивать. В 90-х годах они были раскуплены землевладельцами, а потом заложены в крупных банках под кредиты. В результате кризиса 2008 г. многие из этих земель отошли к банкам, так как их владельцы не могли расплатиться по кредитам.

«Мегапроекты, которые анонсировались в Подмосковье до кризиса крупными финансовыми группами, повисли мертвым грузом на крупных банках. Банкам надо что-то с этой землей делать, - говорит Олег Репченко. - Они прекрасно понимают, что эти колхозные поля они никогда никому не перепродадут. Чтобы их реализовать, их надо освоить. Для этого нужна господдержка в виде строительства дорог, инфраструктуры. Тогда эти колхозные земли обретут ценность, и их можно будет продавать застройщикам под строительство жилья».

Это касается не только юго-западных территорий, но и других подмосковных земель, которые войдут в состав Москвы. В качестве примера можно привести Рублево-Архангельское. Когда-то Сулейман Керимов планировал построить здесь «город миллионеров», но уже в начале 2008 г. в рамках распродажи российских активов бизнесмен продал земли Михаилу Шишханову. Кредит на покупку был предоставлен Сбербанком, причем условием займа было предоставление 10-процентной доли в проекте. В первой половине 2011 г. Сбербанк забрал весь проект целиком в счет долга Шишханова. Теперь эта территория войдет в состав Москвы, и Сбербанк планирует построить здесь Международный финансовый центр. Ранее невыгодный актив с замороженной стройкой, оказавшийся в руках Сбербанка, вновь начнет дорожать и сулит банку прибыль.

Банки не только смогут отыграть кризисное падение стоимости ранее никому не нужных земель, но и с большей готовностью будут кредитовать застройщиков, которые берут кредит под их залог. Теперь у кредитных организаций появилась уверенность в том, что территории будут развиваться, а значит активы подорожают. Это облегчит застройщикам задачу по привлечению финансов, поэтому, по мнению Олега Репченко, объемы строительства в московском регионе заметно подрастут.

Банки повторяют предкризисные ошибки

Другой инструмент инвестирования банков в недвижимость – ипотечные кредиты населению. В кризис многие банки заморозили кредитные программы: по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных кредитов снизился с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. Но уже в 2010 г. рост возобновился и продолжается до сих пор. По прогнозам АИЖК, до конца 2011 г. объем ипотечного рынка может вырасти на 45,9-56,8%.

Помимо наращивания объемов выдачи кредитов банки значительно смягчают условия кредитования. В первом квартале 2011 г. средневзвешенная ипотечная ставка, по данным Банка России, снизилась до исторического минимума в 12,4%. «Ипотечные условия с 30% начального взноса у многих уже сползли до 10-15%, а некоторые банки предлагают кредитные продукты и вовсе с нулевым первоначальным взносом. Срок кредитования, который в кризис и в начале 2009 редко превышал 10 лет, сейчас уже вырос до 20-25-и, а иногда и 30-и лет».

Таким образом, ипотека стала более доступной для населения, но считать это поводом для радости будет ошибочным, убежден Репченко. Дело в том, что такие кредиты с минимальным первоначальным взносом на десятки лет люди берут на пределах возможностей. Это означает, что любое снижение дохода или потеря работы одним из членов семьи приведет к невозврату кредита.

Уже сейчас можно констатировать заметный рост просроченной задолженности по ипотеке. По состоянию на 1 июля 2010 г. объем такой задолженности, по данным ЦБ РФ, составлял 38,6 млрд руб., к июлю 2011 г. она выросла более чем на 25% до 48,5 млрд руб. (см. статью «Банки наращивают задолженность по ипотеке рекордными темпами»).

Рост объемов кредитования произошел во многом за счет низкокачественных кредитов. По мнению Владимира Пономарева (АСР), это произошло потому, что ипотека в России стала практически социальной программой: «Ипотека – это один из важнейших рыночных механизмов в любой стране. Это способ вовлечения инвестиционных ресурсов в реальный сектор экономики, в частности, в строительство. А мы начали рассматривать ипотеку как социальную программу. Но если это – социальная программа, то, естественно, давайте снижать процентные ставки, давайте снижать требования для потенциальных кредитных заемщиков. Банки опять закладывают основы повторения кризиса. И не понимать этого, закрывать на это глаза просто смерти подобно».

Более того, рост доступности ипотеки приводит к обратному результату – снижению доступности самого жилья. Наращивание объема выдачи ипотеки повышает спрос на недвижимость, из-за этого растут цены на нее.

Владимир Пономарев считает, что жилищные проблемы россиян надо решать не за счет доступной ипотеки, а за счет диверсифицированного подхода к разным социальным группам. Для одних это может быть строительство социального жилья и продажа по цене намного ниже рыночной. Для других оптимальным вариантом будет аренда жилья, то есть строительство домов с последующей сдачей квартир в аренду за невысокую ставку.

Что касается самой ипотеки, повысить ее доступность без рисков для банковской системы можно при помощи страхования ответственности заемщика. «Оно может стать заменой того нецивилизованного популистского шага – нулевые взносы, которые наращивают объем низкокачественных кредитов, - считает эксперт. - Это поможет снизить риски банков в случае дефолта заемщика. Можно делать первичный взнос, скажем, 10% и на 10-20% застраховать ответственность заемщика за взятый кредит перед банком в случае своего дефолта. Эффект с точки зрения теории рисков тот же самый, а доступность кредита для заемщика резко повысится».

Но пока банки ведут все ту же опасную игру, в которую играли до кризиса – соревнуются, кто сильнее снизит ставку, кто назначит минимальный первоначальный взнос. По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это не только повышает риски в банковской сфере, но и ведет к разогреву рынка недвижимости. В ситуации нестабильности последствия такой политики могут быть плачевными: схлопывание пузыря как на ипотечном рынке, так и на рынке недвижимости. Кризис 2008 г. в США начался именно с этого – с непомерного роста низкокачественных (sub-prime) кредитов в ипотечных портфелях банков.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2025 года

В I полугодии 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок в массовых новостройках «старой» Москвы сократилось на 9,6%. Доля 15 самых популярных у покупателей проектов, напротив, выросла на 10,8 п.п.
00
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Недвижимость проиграла депозитам и инфляции

Цены на жилье в Московском регионе топчутся на месте. И хотя по итогам первого полугодия имеет место незначительный прирост индексов цен, его вряд ли можно интерпретировать как систематическое подорожание жилья.
00
Авито, логотип портала

Цены на квартиры на вторичном рынке снизились на 3% за месяц

Аналитики «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 года на вторичном рынке жилья в России. С начала года предложение таких квартир на платформе выросло на 14%, а за месяц — на 1%.
00
ЖК Rakurs

Библиотека с лекторием появится в жилом комплексе в районе Щукино

На первом этаже корпуса в составе строящегося жилого комплекса Rakurs на северо-западе Москвы планируется обустроить помещения для библиотеки и лектория. ЖК включает три корпуса на 915 квартир и отдельно стоящий учебный корпус на 275 мест.
00
В жилом комплексе комфорт-класса «Новый Зеленоград» от Ikon Development

В ЖК «Новый Зеленоград» доступны квартиры с отделкой «под ключ»

В жилом комплексе «Новый Зеленоград» покупателям обеспечили возможность выбора квартир из множества форматов, в том числе доступны варианты с отделкой – такие предложения представлены в пятом корпусе первой очереди проекта.
00
ЖК Северный порт

В первой очереди жилого комплекса на Ленинградском шоссе завершены работы нулевого цикла

В Левобережном районе Москвы продолжается строительство жилого комплекса «Северный порт». В корпусах запроектировано 1172 квартиры, а также двухуровневый подземный паркинг более чем на 500 машино-мест.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги первой половины 2025 года на вторичном рынке столицы

За первые 6 месяцев 2025 года в Москве зарегистрировано 63 850 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья (-3,2% к аналогичному периоду 2024 года).
00
ЖК Level Академическая

Двор со скульптурами животных появится в жилом комплексе на Профсоюзной улице

В рамках благоустройства территории жилого комплекса Level Академическая планируется создать двор со скульптурами животных, спортивными зонами и беседками. ЖК рассчитан на 291 квартиру и включает двухуровневый подземный паркинг на 105 машино-мест и 60 кладовых.
00
Шкаф в спальне

Уход за шкафом: продлеваем срок службы и сохраняем внешний вид

Шкаф – незаменимый предмет мебели в любом доме. Чтобы шкаф радовал вас своим внешним видом и функциональностью долгие годы, ему требуется регулярный и правильный уход. В этой статье мы расскажем о том, как продлить срок службы вашего шкафа и сохранить его первозданный вид.
00
Авито, логотип портала

Выбор квартир в новостройках вырос на 20% за год и на 4% за месяц

Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 г. на рынке первичного жилья в России. Лидерами по количеству доступных для приобретения квартир стали Краснодар, Воронеж (по 7% от всех предложений страны), Екатеринбург (6%), Москва и Тюмень (по 5%).
00
Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок (г.Сергиев Посад), на научной конференции "Distributed Computing and Grid-technologies in Science and Education" (GRID 2025)

Интеллектуальное будущее производства: генеральный директор ВКБлок о пути к Smart Factory на научной конференции GRID 2025

11 июля 2025 г. Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок, выступил на научной конференции "Распределенные вычисления и Грид-технологии в науке и образовании" с темой научного доклада “Применение распределенного интеллекта в управлении производственными системами”.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

К 2030 году средняя высота жилых доминант в Москве достигнет 41 этажа

Доля высотного строительства на рынке первичной жилой недвижимости составляет 19%. Тенденция вертикального развития городской застройки столицы приводит к тому, что высотность жилых проектов постепенно увеличивается.
00
Ricci логотип

Миллиард — не предел: в Москве дефицит пентхаусов

Рынок пентхаусов в Москве крайне ограничен — как в количественном, так и в качественном выражении. Несмотря на то, что в открытой продаже числится 139 объектов стоимостью от 1 млрд рублей, лишь часть из них соответствует ожиданиям целевой аудитории.
Или войти с помощью: