Скачать программу
Сегодня 15:30
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:17
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:22
Тенденции рынка, аналитика
Сегодня 11:49
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:43
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Повышение доступности ипотеки грозит раздуванием пузырей на рынке недвижимости.

В то время, как банки оптимистично заявляют о возрождении ипотеки, эксперты трубят тревогу: на рынке надувается новый ипотечный пузырь. По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», «доступная» ипотека с минимальным первоначальным взносом на деле означает рост доли «плохих» кредитов в портфелях банков. В таких условиях любое потрясение или даже небольшой спад в экономике приведет к тому, что многие заемщики, взявшие кредит на пределе возможностей, не смогут расплатится с банком и пузырь лопнет. Об этом говорили руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев на пресс-конференции в РИА Новости.

Банки «наигрались» в фондовый рынок

Из-за нестабильности на биржах инвесторы выводят активы из фондового рынка в поисках более надежных инструментов (подробнее об этом см. «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости», «Золото, валюта, недвижимость: где прятаться от кризиса?»). Так поступают не только частники, но и крупные инвесторы, в том числе, банки.

Банки распоряжаются не только своими деньгами, но и заимствованными у населения (банковские депозиты), Центробанка и других кредитных организаций (под процент, ориентиром для которого является ставка рефинансирования). В кризис государство вливало немало денег в банковскую систему. Подразумевалось, что банки на эти деньги будут кредитовать российские предприятия, но на деле до реального сектора экономики почти ничего не дошло. Это не удивительно: в условиях падающего спроса раздача кредитов бизнесу выглядит весьма рискованным делом.

Вместо этого банки, как и частные инвесторы, пытались заработать на растущих рынках ценных бумаг. «Сейчас они вынуждены изымать деньги с фондового рынка и думать, куда инвестировать дальше, так как они должны заработать проценты выше, чем те, под которые они эти деньги взяли», - говорит руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Поэтому сейчас происходит некий поворот в сторону реального сектора, к которому относится и рынок недвижимости. Однако, в отличие от частных инвесторов, банки не покупают квартиры, а используют другие инструменты: в первую очередь, это ипотека и кредитование застройщиков.

Банки заработают на «Новой Москве»

В кризис банки с большой осторожностью кредитовали застройщиков, так как именно первичный рынок недвижимости оказался одним из наиболее пострадавших от экономического спада. Но по мере восстановления экономики банки все чаще финансируют стройки. «Особенно, если это стройки, которые пойдут под эгидой федеральных программ, программ правительства Москвы. Я имею в виду строительство той же новой Москвы.», - пояснил Олег Репченко.

Интерес банков к этому мегапроекту подогревается тем, что немалая часть земель оказалась в собственности банков. По мнению руководителя Аналитического центра IRN.RU, выбор в пользу расширения Москвы на Юго-Запад был осознан – там больше всего свободных колхозных земель, которые можно комплексно развивать. В 90-х годах они были раскуплены землевладельцами, а потом заложены в крупных банках под кредиты. В результате кризиса 2008 г. многие из этих земель отошли к банкам, так как их владельцы не могли расплатиться по кредитам.

«Мегапроекты, которые анонсировались в Подмосковье до кризиса крупными финансовыми группами, повисли мертвым грузом на крупных банках. Банкам надо что-то с этой землей делать, - говорит Олег Репченко. - Они прекрасно понимают, что эти колхозные поля они никогда никому не перепродадут. Чтобы их реализовать, их надо освоить. Для этого нужна господдержка в виде строительства дорог, инфраструктуры. Тогда эти колхозные земли обретут ценность, и их можно будет продавать застройщикам под строительство жилья».

Это касается не только юго-западных территорий, но и других подмосковных земель, которые войдут в состав Москвы. В качестве примера можно привести Рублево-Архангельское. Когда-то Сулейман Керимов планировал построить здесь «город миллионеров», но уже в начале 2008 г. в рамках распродажи российских активов бизнесмен продал земли Михаилу Шишханову. Кредит на покупку был предоставлен Сбербанком, причем условием займа было предоставление 10-процентной доли в проекте. В первой половине 2011 г. Сбербанк забрал весь проект целиком в счет долга Шишханова. Теперь эта территория войдет в состав Москвы, и Сбербанк планирует построить здесь Международный финансовый центр. Ранее невыгодный актив с замороженной стройкой, оказавшийся в руках Сбербанка, вновь начнет дорожать и сулит банку прибыль.

Банки не только смогут отыграть кризисное падение стоимости ранее никому не нужных земель, но и с большей готовностью будут кредитовать застройщиков, которые берут кредит под их залог. Теперь у кредитных организаций появилась уверенность в том, что территории будут развиваться, а значит активы подорожают. Это облегчит застройщикам задачу по привлечению финансов, поэтому, по мнению Олега Репченко, объемы строительства в московском регионе заметно подрастут.

Банки повторяют предкризисные ошибки

Другой инструмент инвестирования банков в недвижимость – ипотечные кредиты населению. В кризис многие банки заморозили кредитные программы: по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных кредитов снизился с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. Но уже в 2010 г. рост возобновился и продолжается до сих пор. По прогнозам АИЖК, до конца 2011 г. объем ипотечного рынка может вырасти на 45,9-56,8%.

Помимо наращивания объемов выдачи кредитов банки значительно смягчают условия кредитования. В первом квартале 2011 г. средневзвешенная ипотечная ставка, по данным Банка России, снизилась до исторического минимума в 12,4%. «Ипотечные условия с 30% начального взноса у многих уже сползли до 10-15%, а некоторые банки предлагают кредитные продукты и вовсе с нулевым первоначальным взносом. Срок кредитования, который в кризис и в начале 2009 редко превышал 10 лет, сейчас уже вырос до 20-25-и, а иногда и 30-и лет».

Таким образом, ипотека стала более доступной для населения, но считать это поводом для радости будет ошибочным, убежден Репченко. Дело в том, что такие кредиты с минимальным первоначальным взносом на десятки лет люди берут на пределах возможностей. Это означает, что любое снижение дохода или потеря работы одним из членов семьи приведет к невозврату кредита.

Уже сейчас можно констатировать заметный рост просроченной задолженности по ипотеке. По состоянию на 1 июля 2010 г. объем такой задолженности, по данным ЦБ РФ, составлял 38,6 млрд руб., к июлю 2011 г. она выросла более чем на 25% до 48,5 млрд руб. (см. статью «Банки наращивают задолженность по ипотеке рекордными темпами»).

Рост объемов кредитования произошел во многом за счет низкокачественных кредитов. По мнению Владимира Пономарева (АСР), это произошло потому, что ипотека в России стала практически социальной программой: «Ипотека – это один из важнейших рыночных механизмов в любой стране. Это способ вовлечения инвестиционных ресурсов в реальный сектор экономики, в частности, в строительство. А мы начали рассматривать ипотеку как социальную программу. Но если это – социальная программа, то, естественно, давайте снижать процентные ставки, давайте снижать требования для потенциальных кредитных заемщиков. Банки опять закладывают основы повторения кризиса. И не понимать этого, закрывать на это глаза просто смерти подобно».

Более того, рост доступности ипотеки приводит к обратному результату – снижению доступности самого жилья. Наращивание объема выдачи ипотеки повышает спрос на недвижимость, из-за этого растут цены на нее.

Владимир Пономарев считает, что жилищные проблемы россиян надо решать не за счет доступной ипотеки, а за счет диверсифицированного подхода к разным социальным группам. Для одних это может быть строительство социального жилья и продажа по цене намного ниже рыночной. Для других оптимальным вариантом будет аренда жилья, то есть строительство домов с последующей сдачей квартир в аренду за невысокую ставку.

Что касается самой ипотеки, повысить ее доступность без рисков для банковской системы можно при помощи страхования ответственности заемщика. «Оно может стать заменой того нецивилизованного популистского шага – нулевые взносы, которые наращивают объем низкокачественных кредитов, - считает эксперт. - Это поможет снизить риски банков в случае дефолта заемщика. Можно делать первичный взнос, скажем, 10% и на 10-20% застраховать ответственность заемщика за взятый кредит перед банком в случае своего дефолта. Эффект с точки зрения теории рисков тот же самый, а доступность кредита для заемщика резко повысится».

Но пока банки ведут все ту же опасную игру, в которую играли до кризиса – соревнуются, кто сильнее снизит ставку, кто назначит минимальный первоначальный взнос. По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это не только повышает риски в банковской сфере, но и ведет к разогреву рынка недвижимости. В ситуации нестабильности последствия такой политики могут быть плачевными: схлопывание пузыря как на ипотечном рынке, так и на рынке недвижимости. Кризис 2008 г. в США начался именно с этого – с непомерного роста низкокачественных (sub-prime) кредитов в ипотечных портфелях банков.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
MR Group

Согласован проект первой очереди комплекса SLAVA в центре Москвы

Согласован архитектурный проект первой очереди комплекса премиум-класса SLAVA, который строится в сложившемся историческом районе центра столицы. Девелопером проекта выступает MR Group, управляющим партнером является ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ), финансовым партнёром – Сбербанк.
00
Дом.РФ лого

Треть квартир в арендном доме «Октябрьское Поле» забронирована на момент начала заселения

В Москве началось заселение нового арендного проекта компании ДОМ.РФ - «Октябрьское Поле». Треть жилья в нем уже забронирована будущими арендаторами. Дом площадью 7,8 тыс. кв. м входит в состав одноименного жилого комплекса бизнес-класса, расположенного в северо-западной части столицы, на улице Берзарина.
00
MR Group

Новый объем офисных площадей в деловых небоскребах iCITY

В продажу поступили 68 386 м² премиальных офисных помещений на 20-60 этажах 258-метровой башни Space Tower. Стоимость начинается от 285 000 руб. за кв. м, минимальная площадь офиса — 175 м².
00

В апреле строители начнут отделку фасадов Кирилло-Мефодиевского храма в Ростокино

Строительство храма святых равноапостольных Мефодия и Кирилла, учителей Словенских на 500 прихожан на пересечении улицы Малахитовой и улицы Бажова в районе Ростокино на северо-востоке столицы близится к завершению.
00
JLL логотип компании

Группа Компаний «Московское объединение Оптика» продаст активы в центре столицы

ГК «Московское объединение Оптика» предлагает к продаже компанию ООО «Серпуховской Двор-II», в собственности которого находятся два бизнес-центра класса B общей площадью более 47,8 тыс. кв. м. Оба объекта офисной недвижимости расположены в ЮАО столицы, около Третьего транспортного кольца. Интересы собственника эксклюзивно представляет международная консалтинговая компания JLL.
00
Интеко логотип

Состоялся закрытый премьерный показ фильма «Московская горка», снятого при участии «ИНТЕКО»

25 февраля в кинотеатре «Иллюзион» прошел закрытый премьерный показ короткометражного фильма по сценарию Александра Цыпкина «Московская горка». В картине снялись Андрей Смоляков, Федор Бондарчук, Виктория Толстоганова, Анатолий Белый, а также вице-президент АО «ИНТЕКО» Евгений Семенов. Режиссер фильма – Радда Новикова.
00
Лого Миэль

За 3 года число залоговых квартир на продажу выросло на 15%

На рынке недвижимости столичного региона возросло количество сделок с квартирами, находящимися в залоге у банков. Речь идет о квартирах с обременением в виде ипотеки. За последние три года рост составил порядка 15%.
00

Московские власти ориентируются на ведущие международные стандарты строительства и проектирования

Московские власти при реализации своих масштабных инфраструктурных проектов и программ строительства жилья ориентируются на ведущие международные стандарты строительства и проектирования, такие как BREEAM, LEED, Active Design, WELL.
00
Сбербанк новый логотип

Сбербанк профинансирует строительство по международным экостандартам крупного бизнес-центра в Петербурге

Сбербанк профинансирует строительство в Санкт-Петербурге бизнес-центра «Авиор Тауэр-1», который пройдёт сертификацию по международной системе LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). Это признанная во всём мире программа сертификации зданий, которая подтверждает применение самых эффективных и экологичных методов проектирования и строительства.
00
ГК Главстрой лого

«Главстрой»: определены финалисты международного конкурса для молодых дизайнеров

Компания АО «Главстрой» сообщает, что по итогам голосования профессионального жюри выбрано 30 лучших молодых дизайнеров, работы которые вышли в финал конкурса. Проект реализуется в рамках программы «Главстрой Art».
00

Госуслуги для арендаторов городской недвижимости можно будет получить только онлайн

С 1 марта 2021 года оформить разрешения на сделки с арендуемым у города имуществом, внести изменения в договоры аренды и заключить дополнительные соглашения к ним можно будет исключительно в электронном виде.
00
Технополис Москва логотип

Резидент ОЭЗ «Технополис «Москва» закупил оборудование для инновационного центра в Алабушево

Разработчик энергоэффективных двигателей «Совэлмаш» приобрел машиностроительное оборудование для своего инновационного центра, строительство которого ведется на площадке Алабушево особой экономической зоны. Запуск центра запланирован на 2021 год, сообщил генеральный директор ОЭЗ «Технополис Москва» Геннадий Дегтев.
Или войти с помощью: