Документы, потребные для совершения сделок с недвижимостью, можно разделить на две большие группы. Первая – это те, о необходимости которых прямо говорится в законе. Не принесешь – сделку не зарегистрируют. Вторая группа – документы, формально не обязательные, но необходимые ничуть не менее. Они служат для того, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде. И в этом ряду очень важное место занимают справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров.
От чего защищаемся?
В Гражданском кодексе (а именно он, напомним, является главным документом, регламентирующим правила поведения на рынке недвижимости) имеется глава 9 «Сделки», а в ней - §2 «Недействительность сделок». Внутри – статьи, названия которых говорят сами за себя:
- Ст. 171 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным»;
- Ст. 176 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности»;
- Ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
- Ст. 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения».
Зная нравы на рынке недвижимости и масштаб сумм, обращающихся на нем, нетрудно догадаться, что эти статьи превратились в прекрасные лазейки для злоумышленников. Продаем квартиру, тратим денежки, а потом требуем у покупателя вернуть недвижимость назад, мотивируя тем, что в момент купли-продажи мы не понимали, что делаем. Сильным аргументом для нечистоплотного продавца оказывался факт, что он состоит на учете в НД или ПНД. Логичной мерой защиты стало требование представить справку, что продавец не состоит на таком учете.
Является ли подобная защита стопроцентной? Разумеется, нет. Недееспособным (и ограниченно дееспособным) человека может признать только суд – карточка учета в соответствующем диспансере вообще, строго говоря, не имеет к этому никакого отношения. Однако сведения об отсутствии такого учета значительно повышают защищенность покупателя. Даже на уровне простого вопроса, который можно задать «потерпевшему» в суде: что же вы, почтенный, уверяете, что не понимали значения своих действий, но при этом оказались достаточно разумны, чтобы посетить соответствующие диспансеры и получить справки?!
«В перечень документов, определенных законодательством для рынка недвижимости, данные справки не входят, - говорит Юрий Куваев, руководитель отдела городской недвижимости Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость». – Однако требование предоставить их является абсолютно адекватным и резонным. Это инициатива здравого смысла, продиктованная желанием покупателя минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры». «Необходимость проверки собственника недвижимого имущества на предмет наличия учета в ПНД и НД диктуется многолетней практикой работы риэлторов и судебной практики по оспариванию сделок на основании ст. 177 ГК», - вторит Кирилл Политов, руководитель департамента городской недвижимости агентства «Кредит Макс».
Лес рубят – щепки летят…
Как оно частенько бывает, защитные меры иногда срабатывают ...
Комментарии
(0)#