Бизнес-центр с концепцией

Московские владельцы бизнес-центров разделились на две части. Счастливые обладатели востребованных зданий уже имеют возможность повышать арендные ставки, в некоторых из них цены с начала года выросли на 20-25%. А собственники пустующих офисных зданий идут на большие уступки, чтобы привлечь арендаторов. Для них вопрос «как сделать бизнес-центр максимально привлекательным для арендаторов» особенно актуален.

От чего зависит популярность бизнес-центра? Прежде всего, от того, насколько правильно была составлена его концепция. «На московском рынке очень мало действительно продуманных бизнес-центров с грамотной концепцией, которые могли бы удовлетворить западного институционального инвестора. Качественный продукт на рынке практически отсутствует, подобных зданий в Москве не более десятка», - считает заместитель директора, начальник отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Александр Аверкин.

При разработке концепции центра важна каждая деталь. В первую очередь, владельцы площадки должны оценить местоположение будущего здания, его транспортную и пешеходную доступность, прилегающую инфраструктуру и особенности района. Большое внимание уделяется близлежащим бизнес-центрам и их классу, однородности окружения. Объекты класса А не строятся обычно по соседству с офисными зданиями класса C. «Если станция метро дальше 15-20 мин ходьбы пешком от здания, то собственнику объекта класса A и B необходимо предусмотреть шаттл-басы», - говорит директор департамента брокериджа NAI Becar Денис Карцев.

Ещё важно, чтобы бизнес-центр выгодно выделяется на фоне окружающей застройки ярким фасадом, который притягивал бы к себе взгляд и запоминался своей яркостью, как например бизнес центр на Рязанском проспекте с оригинальным названием «Хамелеон».

Сильно влияет на востребованность офиса грамотно решенный вопрос парковки. Правильный парковочный коэффициент: 1 машиноместо на 75 кв. м для объектов в зоне Садового кольца, и 1 машиноместо на 60 кв. м за его пределами.

Вам shell&core или с отделкой?

За последний год рынок привык, что офисы сдаются с отделкой, - говорит управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев. - С отделкой сдается более 80% помещений, однако постепенно восстанавливается интерес и к офисам shell&core. Сегодня при сдаче в аренду помещение формата «shell&core» арендодатель обычно предлагает дисконт, который может доходить до 30-40%.

Небольшим компаниям, арендующим 50-150 кв. м, можно предложить типовую отделку, но с крупными арендаторами дизайн и материал обычно согласовывается.

Кроме того, арендаторы обращают внимание на качество материалов, использованных при оформлении фасада, отделке зон общего пользования – лобби, рестораны, кафе, холл, ландшафтный дизайн, внутренняя и внешняя навигация. Доказать серьезный подход к проекту помогает отчет по использованным материалам в отделке – который собственник может предоставить потенциальным арендаторам в момент переговоров.

Немаловажна и планировка помещений. Иностранные компании предпочитают организованное по западной системе пространство, где по периметру помещения рядом с окнами выстроены столы, а посередине переговорные комнаты, - говорит Денис Карцев.

Удачным считается помещение, когда глубина этажа позволяет делать свободные, геометрически правильные планировки. Этаж должен быть запроектирован так, чтобы он делился на удобные, хорошо освещенные участки, одновременно не создавая десятков метров дополнительных эвакуационных коридоров, за которые придется платить арендатору, что может существенно снизить для него привлекательность сделки, рассказали в пресс-службе компании COALCO.

Многие компании в период кризиса стали осторожны и отказались от избыточных площадей, которые раньше арендовали с прицелом на развитие. Упал спрос на офисные блоки большой площади, и 2000 кв. метров, например, сегодня тяжело сдать одному арендатору. Изначально, при проектировании, владельцу здания нужно предусмотреть возможность деления на более мелкие блоки, которые всегда востребованы арендаторами, что ранее упускали многие девелоперы, - говорит Александр Аверкин.

Согласен с этим управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О’Хара. Он считает, что основным спросом у арендаторов сегодня пользуются блоки размером от 500-1500 кв. м. Основные требования к таким помещениям - небольшая глубина этажа для достаточного естественного светового фона (не более 16-18 м от окна до окна). В связи с этим многие объекты класса «В», особенно перепрофилированные в бизнес-центры промышленные либо административные здания, не подходят ряду арендаторов за счет неудобной планировки.

Для помещений мелкой нарезки - блоки по 200 кв. м и менее - возникают дополнительные сложности, связанные с навигацией внутри здания и отделением офисных помещений внутри бизнес-центра.

Клиент работает на имидж

Одна из частей продуманной концепции бизнес-центра – правильный подбор арендаторов. «Владельцы зданий, использовавшие профессиональный подход к пулу арендаторов, значительно меньше пострадали от кризиса, - говорит Денис Евсеев. Они изначально были ориентированы на якорных арендаторов, на компании с историей, которые могли обеспечить репутацию объекту и работали на его имидж. Договоры обычно составлялись на длительный срок в 4-5 лет и предусматривали для арендаторов высокие штрафы или потерю депозита в случае расторжения контракта. Депозиты могли доходить до суммы аренды за год».

В концепции бизнес-центра должна быть продумана инфраструктура самого здания, предусмотрена организация корпоративного питания, кафе ресторанного типа, банкомат, рекреационные зоны ожидания, кофейные аппараты, отделение банка. Желательно, чтобы большие офисные блоки были оборудованы кухней. Снижение зарплат не позволяет всем сотрудникам питаться в кафе и ресторанах комплекса, а возможность выпить чай с домашним бутербродом даст дополнительный привлекательный фактор в глазах сотрудников компании-арендатора, - добавляет президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.

Немаловажную роль играет управляющая компания. В практическом плане наличие профессионального управляющего способно поднять стоимость аренды на 5-7%, причем это значение прямо пропорционально уровню здания: чем выше класс, тем большее значение придается профессионализму управляющего. По мнению экспертов, управляющая компания помогает сократить и затраты собственника на объект на 30-40% за счет современных технологий. Удобнее, когда одна управляющая компания и управляет объектом и одновременно занимается его заполнением.

Грамотная рекламная компания с охватом ведущих профильных изданий помогает повысить имидж и статус объекта, а также знакомит с ним рынок. Кроме того, с помощью маркетинга, маленьких рекламных хитростей, нематериальных или малозатратных ходов можно заметно повысить привлекательность здания в глазах потенциальных клиентов.

Например, в бизнес-центре «Белая площадь» акцент в первую очередь делался на расположение и высокое качество здания. «Торговым арендаторам предлагали «билет на круизный корабль». В бизнес-центре «Белая площадь» около 4000 кв.м. торговых помещений и комфортная для посетителей территория с двумя площадями и фонтаном. На этой территории проводятся маркетинговые мероприятия и праздники (елки, концерты, школьные базары, цветочные ярмарки и т.д.) с целью привлечения посетителей к нашим торговым арендаторам. Кроме того, регулярно устраиваются неформальные мероприятия для различных профессиональных сообществ, чтобы помочь ресторанам-арендаторам найти своих клиентов», - рассказывают в компании COALCO.

Все заложено в цене

Цена, по мнению экспертов, остается основным фактором при принятии решений, перед заключением сделки клиент решает, насколько договор аренды выгоден сейчас и будет выгоден в ближайшие несколько лет.

Если полгода-год назад ставка в классе А начиналась от $400-450 за кв. метр, то сейчас такие предложения - редкость, - отмечает Александр Аверкин. В качестве примера эксперт приводит бизнес-центр Nord Star. Во II-III кварталах прошлого года ставка аренды в этом комплексе была на уровне $400 за кв. м, сейчас она начинается от $550-600 за кв. м. Хотя на рынке, отмечает эксперт, еще остались предложения бизнес-центров на выгодных для арендатора условиях. Например, в бизнес-центре Даймонд Холл на Олимпийском проспекте, Центре Международной торговли (фаза 3), бизнес-центр «Домников» все еще можно арендовать офисные площади по ставке в 2-2,5 раза ниже докризисного уровня.

В качестве концептуальных бизнес-центров эксперты назвали:

БЦ«Белая площадь» на Лесной улице

БЦ «Аврора» на Садовнической набережной

БЦ Nord Star на Хорошевском шоссе.