Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
23.05.2017
Строительство и Ремонт
23.05.2017
Строительство и Ремонт
23.05.2017
Материалы и оборудование
23.05.2017
Строительство и Ремонт
23.05.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Московские владельцы бизнес-центров разделились на две части. Счастливые обладатели востребованных зданий уже имеют возможность повышать арендные ставки, в некоторых из них цены с начала года выросли на 20-25%. А собственники пустующих офисных зданий идут на большие уступки, чтобы привлечь арендаторов. Для них вопрос «как сделать бизнес-центр максимально привлекательным для арендаторов» особенно актуален.

От чего зависит популярность бизнес-центра? Прежде всего, от того, насколько правильно была составлена его концепция. «На московском рынке очень мало действительно продуманных бизнес-центров с грамотной концепцией, которые могли бы удовлетворить западного институционального инвестора. Качественный продукт на рынке практически отсутствует, подобных зданий в Москве не более десятка», - считает заместитель директора, начальник отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Александр Аверкин.

При разработке концепции центра важна каждая деталь. В первую очередь, владельцы площадки должны оценить местоположение будущего здания, его транспортную и пешеходную доступность, прилегающую инфраструктуру и особенности района. Большое внимание уделяется близлежащим бизнес-центрам и их классу, однородности окружения. Объекты класса А не строятся обычно по соседству с офисными зданиями класса C. «Если станция метро дальше 15-20 мин ходьбы пешком от здания, то собственнику объекта класса A и B необходимо предусмотреть шаттл-басы», - говорит директор департамента брокериджа NAI Becar Денис Карцев.

Ещё важно, чтобы бизнес-центр выгодно выделяется на фоне окружающей застройки ярким фасадом, который притягивал бы к себе взгляд и запоминался своей яркостью, как например бизнес центр на Рязанском проспекте с оригинальным названием «Хамелеон».

Сильно влияет на востребованность офиса грамотно решенный вопрос парковки. Правильный парковочный коэффициент: 1 машиноместо на 75 кв. м для объектов в зоне Садового кольца, и 1 машиноместо на 60 кв. м за его пределами.

Вам shell&core или с отделкой?

За последний год рынок привык, что офисы сдаются с отделкой, - говорит управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев. - С отделкой сдается более 80% помещений, однако постепенно восстанавливается интерес и к офисам shell&core. Сегодня при сдаче в аренду помещение формата «shell&core» арендодатель обычно предлагает дисконт, который может доходить до 30-40%.

Небольшим компаниям, арендующим 50-150 кв. м, можно предложить типовую отделку, но с крупными арендаторами дизайн и материал обычно согласовывается.

Кроме того, арендаторы обращают внимание на качество материалов, использованных при оформлении фасада, отделке зон общего пользования – лобби, рестораны, кафе, холл, ландшафтный дизайн, внутренняя и внешняя навигация. Доказать серьезный подход к проекту помогает отчет по использованным материалам в отделке – который собственник может предоставить потенциальным арендаторам в момент переговоров.

Немаловажна и планировка помещений. Иностранные компании предпочитают организованное по западной системе пространство, где по периметру помещения рядом с окнами выстроены столы, а посередине переговорные комнаты, - говорит Денис Карцев.

Удачным считается помещение, когда глубина этажа позволяет делать свободные, геометрически правильные планировки. Этаж должен быть запроектирован так, чтобы он делился на удобные, хорошо освещенные участки, одновременно не создавая десятков метров дополнительных эвакуационных коридоров, за которые придется платить арендатору, что может существенно снизить для него привлекательность сделки, рассказали в пресс-службе компании COALCO.

Многие компании в период кризиса стали осторожны и отказались от избыточных площадей, которые раньше арендовали с прицелом на развитие. Упал спрос на офисные блоки большой площади, и 2000 кв. метров, например, сегодня тяжело сдать одному арендатору. Изначально, при проектировании, владельцу здания нужно предусмотреть возможность деления на более мелкие блоки, которые всегда востребованы арендаторами, что ранее упускали многие девелоперы, - говорит Александр Аверкин.

Согласен с этим управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О’Хара. Он считает, что основным спросом у арендаторов сегодня пользуются блоки размером от 500-1500 кв. м. Основные требования к таким помещениям - небольшая глубина этажа для достаточного естественного светового фона (не более 16-18 м от окна до окна). В связи с этим многие объекты класса «В», особенно перепрофилированные в бизнес-центры промышленные либо административные здания, не подходят ряду арендаторов за счет неудобной планировки.

Для помещений мелкой нарезки - блоки по 200 кв. м и менее - возникают дополнительные сложности, связанные с навигацией внутри здания и отделением офисных помещений внутри бизнес-центра.

Клиент работает на имидж

Одна из частей продуманной концепции бизнес-центра – правильный подбор арендаторов. «Владельцы зданий, использовавшие профессиональный подход к пулу арендаторов, значительно меньше пострадали от кризиса, - говорит Денис Евсеев. Они изначально были ориентированы на якорных арендаторов, на компании с историей, которые могли обеспечить репутацию объекту и работали на его имидж. Договоры обычно составлялись на длительный срок в 4-5 лет и предусматривали для арендаторов высокие штрафы или потерю депозита в случае расторжения контракта. Депозиты могли доходить до суммы аренды за год».

В концепции бизнес-центра должна быть продумана инфраструктура самого здания, предусмотрена организация корпоративного питания, кафе ресторанного типа, банкомат, рекреационные зоны ожидания, кофейные аппараты, отделение банка. Желательно, чтобы большие офисные блоки были оборудованы кухней. Снижение зарплат не позволяет всем сотрудникам питаться в кафе и ресторанах комплекса, а возможность выпить чай с домашним бутербродом даст дополнительный привлекательный фактор в глазах сотрудников компании-арендатора, - добавляет президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.

Немаловажную роль играет управляющая компания. В практическом плане наличие профессионального управляющего способно поднять стоимость аренды на 5-7%, причем это значение прямо пропорционально уровню здания: чем выше класс, тем большее значение придается профессионализму управляющего. По мнению экспертов, управляющая компания помогает сократить и затраты собственника на объект на 30-40% за счет современных технологий. Удобнее, когда одна управляющая компания и управляет объектом и одновременно занимается его заполнением.

Грамотная рекламная компания с охватом ведущих профильных изданий помогает повысить имидж и статус объекта, а также знакомит с ним рынок. Кроме того, с помощью маркетинга, маленьких рекламных хитростей, нематериальных или малозатратных ходов можно заметно повысить привлекательность здания в глазах потенциальных клиентов.

Например, в бизнес-центре «Белая площадь» акцент в первую очередь делался на расположение и высокое качество здания. «Торговым арендаторам предлагали «билет на круизный корабль». В бизнес-центре «Белая площадь» около 4000 кв.м. торговых помещений и комфортная для посетителей территория с двумя площадями и фонтаном. На этой территории проводятся маркетинговые мероприятия и праздники (елки, концерты, школьные базары, цветочные ярмарки и т.д.) с целью привлечения посетителей к нашим торговым арендаторам. Кроме того, регулярно устраиваются неформальные мероприятия для различных профессиональных сообществ, чтобы помочь ресторанам-арендаторам найти своих клиентов», - рассказывают в компании COALCO.

Все заложено в цене

Цена, по мнению экспертов, остается основным фактором при принятии решений, перед заключением сделки клиент решает, насколько договор аренды выгоден сейчас и будет выгоден в ближайшие несколько лет.

Если полгода-год назад ставка в классе А начиналась от $400-450 за кв. метр, то сейчас такие предложения - редкость, - отмечает Александр Аверкин. В качестве примера эксперт приводит бизнес-центр Nord Star. Во II-III кварталах прошлого года ставка аренды в этом комплексе была на уровне $400 за кв. м, сейчас она начинается от $550-600 за кв. м. Хотя на рынке, отмечает эксперт, еще остались предложения бизнес-центров на выгодных для арендатора условиях. Например, в бизнес-центре Даймонд Холл на Олимпийском проспекте, Центре Международной торговли (фаза 3), бизнес-центр «Домников» все еще можно арендовать офисные площади по ставке в 2-2,5 раза ниже докризисного уровня.

В качестве концептуальных бизнес-центров эксперты назвали:

БЦ«Белая площадь» на Лесной улице

БЦ «Аврора» на Садовнической набережной

БЦ Nord Star на Хорошевском шоссе.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Сбербанк в Венгрии - ипотека под 4%

Оформление ипотеки: какие документы нужно подготовить

В случаях, когда нужно приобрести жилье, у людей возникает масса вопросов. Главный из них: где найти средства на столь дорогое предприятие? Сравнительно немногие покупатели располагают необходимой суммой сполна. Перебрав гипотетические альтернативы, всерьез можно отнестись только к одной, а именно - ипотеке.
00
Декоративная штукаткруа

Штукатурка и ее виды

Оштукатуривание поверхностей – один из этапов строительства. С давних пор штукатурку используют как внутри, так и снаружи зданий. Все ее разновидности условно можно разделить на две группы: мокрая и сухая.
00
Свайный фундамент - завинчивание свай

Завод винтовых свай «Скру Пайлз»

Свайные фундаменты в настоящее время применяют в самых разных отраслях. Особенно эффективны такие конструкции в местах, где много влаги: в заболоченной местности, у подножия склонов, а также на обводненном грунте. Способ монтажа свай обусловлен их конструкцией. Самыми надежными считаются винтовые металлические сваи.
00
Проекты загородных домов мечты

Подарите себе реализацию мечты с «Международной Архитектурной Мастерской»

Те, кто всегда мечтал иметь уютный загородный дом, находящийся вдали от шума большого города и в окружении природы, наверняка размышляли о его планировке и представляли его внешний вид в своих снах. Сегодня же реализовать эти фантазии можно без особых проблем, ведь существуют специальные компании, готовые взять на себя труд по их воплощению.
00
Террасная доска Multideck

Доска из древесно-полимерного композита

Еще сравнительно недавно террасная доска изготавливалась исключительно из древесины. В качестве сырья для нее использовали кедр, дуб, лиственницу, а также более экзотичные породы. Сегодня технология производства доски продвинулась намного дальше.
00
Goodziyama

Узнайте, как можно относительно недорого отпраздновать день рождения в кафе или ресторане

В детском возрасте день рождения воспринимается как волшебный праздник, который сопровождается всеобщим вниманием, веселыми развлечениями, улыбками, смехом и массой подарков. С возрастом восприятие этого дня меняется, и сегодня взрослые люди еще задолго до знаменательной даты озадачиваются вопросом, где бы без особого финансового ущерба, но весело отгулять праздник, чтобы он остался в памяти.
00
"Автономная" канализация Топас

Что стоит знать об автономной канализации

Строительство загородных домов набирает обороты с каждым годом и это вполне объяснимо. Люди стремятся организовать обособленное пространство для проживания. Во время возведения частных объектов часто решается проблема обустройства автономной канализации.
00
Юридические консультации

Когда может понадобиться консультация юриста по жилищному праву?

ЖК и Конституция РФ закрепляют за каждым гражданином право на собственное жилье. Многочисленные региональные нормативные акты, постановления также регулируют вопросы, связанные с жилищным правом. Все эти документы содержат огромное количество нюансов, которые очень сложно понять, не имея соответствующего образования и опыта.
00

До конца года будет закончено строительство православного храма в честь Андрея Боголюбского

Как сообщил куратор программы строительства православных церквей в столице, депутат Госдумы РФ Владимир Ресин, в течение 2017 года будет завершено строительство церкви в честь святого благоверного князя Андрея Боголюбского.
00
ЖК Селигер Сити, эскиз

В апреле в продажу вышло 211 тыс. кв. м недвижимости

Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили отчет по первичному рынку Москвы в «старых границах». По итогам апреля 2017 года объем предложения в столице составил 663 корпуса, суммарной площадью предложения более 3,27 млн кв. м, из них в ЦАО предлагается более полмиллиона кв. м.
00

Согласован проект реконструкции кинотеатра «Алмаз»

Как сообщил председатель Москомэкспертизы Валерий Леонов, уже готов проект, по которому будет проводиться реконструкция бывшего кинотеатра «Алмаз». По его словам, функцию кинопоказа объект сохранит.
00

В июне будет открыт путепровод в Кокошкино

Как сообщил глава Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, к началу лета планируется ввести в эксплуатацию один из автомобильных путепроводов, пролегающего через железнодорожные пути Киевского направления.
00

Второе кольцо метро закончат в 2020 году

Как сообщил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Москвы Марат Хуснуллин, конец строительных работ на территории Второго кольца метро придется на 2020 год. Также он отметил, что первый участок ТПК был запущен уже в этом году.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: