Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
16.10.2017
Строительство и Ремонт
16.10.2017
Строительство и Ремонт
16.10.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Московские владельцы бизнес-центров разделились на две части. Счастливые обладатели востребованных зданий уже имеют возможность повышать арендные ставки, в некоторых из них цены с начала года выросли на 20-25%. А собственники пустующих офисных зданий идут на большие уступки, чтобы привлечь арендаторов. Для них вопрос «как сделать бизнес-центр максимально привлекательным для арендаторов» особенно актуален.

От чего зависит популярность бизнес-центра? Прежде всего, от того, насколько правильно была составлена его концепция. «На московском рынке очень мало действительно продуманных бизнес-центров с грамотной концепцией, которые могли бы удовлетворить западного институционального инвестора. Качественный продукт на рынке практически отсутствует, подобных зданий в Москве не более десятка», - считает заместитель директора, начальник отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Александр Аверкин.

При разработке концепции центра важна каждая деталь. В первую очередь, владельцы площадки должны оценить местоположение будущего здания, его транспортную и пешеходную доступность, прилегающую инфраструктуру и особенности района. Большое внимание уделяется близлежащим бизнес-центрам и их классу, однородности окружения. Объекты класса А не строятся обычно по соседству с офисными зданиями класса C. «Если станция метро дальше 15-20 мин ходьбы пешком от здания, то собственнику объекта класса A и B необходимо предусмотреть шаттл-басы», - говорит директор департамента брокериджа NAI Becar Денис Карцев.

Ещё важно, чтобы бизнес-центр выгодно выделяется на фоне окружающей застройки ярким фасадом, который притягивал бы к себе взгляд и запоминался своей яркостью, как например бизнес центр на Рязанском проспекте с оригинальным названием «Хамелеон».

Сильно влияет на востребованность офиса грамотно решенный вопрос парковки. Правильный парковочный коэффициент: 1 машиноместо на 75 кв. м для объектов в зоне Садового кольца, и 1 машиноместо на 60 кв. м за его пределами.

Вам shell&core или с отделкой?

За последний год рынок привык, что офисы сдаются с отделкой, - говорит управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев. - С отделкой сдается более 80% помещений, однако постепенно восстанавливается интерес и к офисам shell&core. Сегодня при сдаче в аренду помещение формата «shell&core» арендодатель обычно предлагает дисконт, который может доходить до 30-40%.

Небольшим компаниям, арендующим 50-150 кв. м, можно предложить типовую отделку, но с крупными арендаторами дизайн и материал обычно согласовывается.

Кроме того, арендаторы обращают внимание на качество материалов, использованных при оформлении фасада, отделке зон общего пользования – лобби, рестораны, кафе, холл, ландшафтный дизайн, внутренняя и внешняя навигация. Доказать серьезный подход к проекту помогает отчет по использованным материалам в отделке – который собственник может предоставить потенциальным арендаторам в момент переговоров.

Немаловажна и планировка помещений. Иностранные компании предпочитают организованное по западной системе пространство, где по периметру помещения рядом с окнами выстроены столы, а посередине переговорные комнаты, - говорит Денис Карцев.

Удачным считается помещение, когда глубина этажа позволяет делать свободные, геометрически правильные планировки. Этаж должен быть запроектирован так, чтобы он делился на удобные, хорошо освещенные участки, одновременно не создавая десятков метров дополнительных эвакуационных коридоров, за которые придется платить арендатору, что может существенно снизить для него привлекательность сделки, рассказали в пресс-службе компании COALCO.

Многие компании в период кризиса стали осторожны и отказались от избыточных площадей, которые раньше арендовали с прицелом на развитие. Упал спрос на офисные блоки большой площади, и 2000 кв. метров, например, сегодня тяжело сдать одному арендатору. Изначально, при проектировании, владельцу здания нужно предусмотреть возможность деления на более мелкие блоки, которые всегда востребованы арендаторами, что ранее упускали многие девелоперы, - говорит Александр Аверкин.

Согласен с этим управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О’Хара. Он считает, что основным спросом у арендаторов сегодня пользуются блоки размером от 500-1500 кв. м. Основные требования к таким помещениям - небольшая глубина этажа для достаточного естественного светового фона (не более 16-18 м от окна до окна). В связи с этим многие объекты класса «В», особенно перепрофилированные в бизнес-центры промышленные либо административные здания, не подходят ряду арендаторов за счет неудобной планировки.

Для помещений мелкой нарезки - блоки по 200 кв. м и менее - возникают дополнительные сложности, связанные с навигацией внутри здания и отделением офисных помещений внутри бизнес-центра.

Клиент работает на имидж

Одна из частей продуманной концепции бизнес-центра – правильный подбор арендаторов. «Владельцы зданий, использовавшие профессиональный подход к пулу арендаторов, значительно меньше пострадали от кризиса, - говорит Денис Евсеев. Они изначально были ориентированы на якорных арендаторов, на компании с историей, которые могли обеспечить репутацию объекту и работали на его имидж. Договоры обычно составлялись на длительный срок в 4-5 лет и предусматривали для арендаторов высокие штрафы или потерю депозита в случае расторжения контракта. Депозиты могли доходить до суммы аренды за год».

В концепции бизнес-центра должна быть продумана инфраструктура самого здания, предусмотрена организация корпоративного питания, кафе ресторанного типа, банкомат, рекреационные зоны ожидания, кофейные аппараты, отделение банка. Желательно, чтобы большие офисные блоки были оборудованы кухней. Снижение зарплат не позволяет всем сотрудникам питаться в кафе и ресторанах комплекса, а возможность выпить чай с домашним бутербродом даст дополнительный привлекательный фактор в глазах сотрудников компании-арендатора, - добавляет президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.

Немаловажную роль играет управляющая компания. В практическом плане наличие профессионального управляющего способно поднять стоимость аренды на 5-7%, причем это значение прямо пропорционально уровню здания: чем выше класс, тем большее значение придается профессионализму управляющего. По мнению экспертов, управляющая компания помогает сократить и затраты собственника на объект на 30-40% за счет современных технологий. Удобнее, когда одна управляющая компания и управляет объектом и одновременно занимается его заполнением.

Грамотная рекламная компания с охватом ведущих профильных изданий помогает повысить имидж и статус объекта, а также знакомит с ним рынок. Кроме того, с помощью маркетинга, маленьких рекламных хитростей, нематериальных или малозатратных ходов можно заметно повысить привлекательность здания в глазах потенциальных клиентов.

Например, в бизнес-центре «Белая площадь» акцент в первую очередь делался на расположение и высокое качество здания. «Торговым арендаторам предлагали «билет на круизный корабль». В бизнес-центре «Белая площадь» около 4000 кв.м. торговых помещений и комфортная для посетителей территория с двумя площадями и фонтаном. На этой территории проводятся маркетинговые мероприятия и праздники (елки, концерты, школьные базары, цветочные ярмарки и т.д.) с целью привлечения посетителей к нашим торговым арендаторам. Кроме того, регулярно устраиваются неформальные мероприятия для различных профессиональных сообществ, чтобы помочь ресторанам-арендаторам найти своих клиентов», - рассказывают в компании COALCO.

Все заложено в цене

Цена, по мнению экспертов, остается основным фактором при принятии решений, перед заключением сделки клиент решает, насколько договор аренды выгоден сейчас и будет выгоден в ближайшие несколько лет.

Если полгода-год назад ставка в классе А начиналась от $400-450 за кв. метр, то сейчас такие предложения - редкость, - отмечает Александр Аверкин. В качестве примера эксперт приводит бизнес-центр Nord Star. Во II-III кварталах прошлого года ставка аренды в этом комплексе была на уровне $400 за кв. м, сейчас она начинается от $550-600 за кв. м. Хотя на рынке, отмечает эксперт, еще остались предложения бизнес-центров на выгодных для арендатора условиях. Например, в бизнес-центре Даймонд Холл на Олимпийском проспекте, Центре Международной торговли (фаза 3), бизнес-центр «Домников» все еще можно арендовать офисные площади по ставке в 2-2,5 раза ниже докризисного уровня.

В качестве концептуальных бизнес-центров эксперты назвали:

БЦ«Белая площадь» на Лесной улице

БЦ «Аврора» на Садовнической набережной

БЦ Nord Star на Хорошевском шоссе.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Откройте для себя Геленджик

Откройте для себя Геленджик

Город Геленджик – яркая жемчужина черноморского побережья России. В свое время он сыграл важную роль в творчестве Лермонтова и жизни других известных людей. Впрочем, всеобщую популярность курорту снискали не история и литература, а пляжи и климат.
00
МИЭЛЬ, агентство недвижимости, логотип

В 2017 году доля квартир с отделкой выросла с 9,8 до 17,5%, а доля готовых апартаментов – с 23 до 30,7%

В столице уверенно растет предложение квартир с отделкой. Данный тренд новым не назовешь, но он продолжает набирать обороты. По данным специалистов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в «старых» границах Москвы доля готовых квартир и апартаментов в совокупном предложении достигла уже 19,5%.
00
Концепт-проект двухэтажного дома

Схема отопления 2-х этажного частного дома

Залогом комфорта в загородном или частном доме является отопление. Прожить без составляющей просто невозможно. Если для обогрева одной комнаты можно обойтись буржуйкой, то для прогрева дома в два этажа требуется что-то более серьезное.
00
Дом с мансардой, проект 8х9

Дом с мансардой

Строительство частного дома – задача не из легких. Этот объект должен быть продуман целиком и полностью. На этапе проектирования необходимо определиться с расположением внутренних помещений, количеством этажей.
00
Центр Международной Торговли рецепшн

Центр Международной Торговли реализовал 6000 кв. м. класса А своих площадей

В июле 2017 года стартовало предложение офисного пространства представительского класса, и на сегодняшний день в аренду сдано 6000 кв. м офисов. Профиль деятельности новых арендаторов приходится на компании финансового, банковского сектора и государственных НКО.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги 3 квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения сократился на 21,6%. Средняя цена кв. м показала незначительную отрицательную динамику (-0,2%).
00
МИЭЛЬ, агентство недвижимости, логотип

В сентябре в Москве покупали квартиры по распродажным ценам

По данным отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», на вторичном рынке квартир Москвы средняя удельная цена предложения в сентябре практически не изменилась и составила 215,6 тыс. руб./кв. м. Доля продаж с бюджетом до 6 млн руб. в сентябре побила очередной рекорд и составила 38%.
00
AFI Development

Торговый центр в «Резиденциях композиторов» будет расположен в реконструированном здании

В клубном квартале бизнес-класса «Резиденции композиторов» на Павелецкой набережной появится торговый центр, который разместится в реконструируемом здании XIX века.
00
Агентство Калинка-Риэлти

Ненасытный рынок элитной недвижимости

Опасения о перенасыщении рынка элитной недвижимости в связи с вводом большого объема предложения не оправдались, - такие выводы следуют из аналитического отчета компании Kalinka Group по итогам прошедших 9 месяцев 2017 года.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Что такое кредитные каникулы и как ими распоряжаться?

Ипотечный кредит - самое длительное финансовое обязательство заемщика перед банком. Максимальный срок, на который оформляется кредит – до 50 лет. Средний срок – 15 лет. За эти годы у клиента случаются жизненные ситуации, в которых ему может потребоваться отсрочка от выплаты. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали, как грамотно воспользоваться «кредитными каникулами».
00
Круглый стол "Рынок недвижимости - взгляд с высоты" 051017

Рынок недвижимости - взгляд с высоты

5 октября Московский Бизнес Клуб провел круглый стол "Рынок недвижимости - взгляд с высоты". В конференции приняли участие 150 топ-менеджеров крупнейших компаний строительной индустрии. Спикеры дали аналитику и прогнозы рынка, представили новые проекты и рассказали о новостях законодательства.
00
Донстрой, логотип компании

В 2017 году ДОНСТРОЙ вкладывает в перспективные, еще не вышедшие на этап строительства, проекты более 4,3 млрд рублей

За I-III квартал 2017 года компания ДОНСТРОЙ инвестировала в реализацию своих девелоперских проектов 21,8 млрд рублей. Общий инвестиционный план компании на 2017 год превышает 35 млрд рублей.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: