Эффективность реализации продаж коммерческих помещений во многом зависит от конкретных факторов проекта - важен конструктив, метраж помещений и объективность цены. Подробнее об этом рассказала руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet Елена Мишина.
Есть два основных типа покупателей – конечный пользователь (предприниматель либо компания), который ищет помещение для развития собственного бизнеса, и частные инвесторы. При этом если раньше 80% коммерческих площадей приобретались жителями комплекса, а 20% составляли сторонние покупатели, то сейчас эти две группы уравнялись. Так как с учетом масштаба столицы и трудностей логистики выгоднее иметь объект управления и дохода в одной локации, а еще лучше - в одном жилом комплексе.
«В Москве уровень доходности от сдачи коммерческих объектов в аренду составляет в среднем 11-12% годовых. Следует учесть, что при приобретении объекта в новостройке не приходиться ожидать быстрой отдачи, ведь все помещения продаются без отделки и имеют лишь точки подключения к магистральным коммуникационным системам, - комментирует Елена Мишина. - Момент получения прибыли от актива всегда отложен на период создания проектов, согласования, проведения ремонтно-строительных работ, монтажа оборудования, ожидания оформления права, заселения комплекса жильцами. Кроме того, минимальная стоимость нежилого помещения составляет 15-20 млн рублей, при этом стоимость кв. м находится в прямой зависимости от размера помещения, средняя цена 170 – 250 тыс. рублей».
К сожалению, вновь вводимые комплексы редко имеют фасады, выходящие на первую линию магистралей, что дало бы девелоперу возможность лучше сформировать объекты street retail. Большинство комплексов сегодня возводятся в рамках проектов освоения бывших промышленных территорий или в рекреационных зонах Новой Москвы. В других случаях – это точечная застройка. В связи с этим возникает конфликт интересов собственников жилья и коммерции. Отдаленность от шумных трасс, транспортных пересадочных пунктов, станций метро, отсутствие в окружении крупных деловых центров или других объектов деловой застройки, примыкание к парковой зоне, закрытость территории комплекса - факторы, придающие привлекательность проекту для покупателей квартир, являются чуть ли не «губительными» для бизнеса.
Но есть и другая сторона медали: у обособленных новостроек часто отсутствуют в окружении качественные торговые объекты, что исключает конкуренцию для потенциального бизнеса во встроенных нежилых помещениях. Однако наличие в проекте или поблизости торгового центра не является абсолютно негативным фактором, ведь современным жителям необходим разнообразный набор торговых и сервисных функций в ближайшем доступе. При этом активно развиваются предприятия формата «у дома», так как многие сегодня испытывают усталость от шумных моллов.
В основе востребованности и ликвидности нежилых помещений лежит грамотная концепция состава и размещения коммерческой составляющей проекта. Необходимо учитывать размер помещений, их конструктивные особенности, технические характеристики, инженерные технологии и планировочные решения. На этапе проектирования важно учесть количество жителей, класс проекта, потенциальный уровень дохода, состав семей, наличие конкурирующих объектов в окружении, пешеходные трафики, «точки притяжения», расположение социальной инфраструктуры.
«Сегодня наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м. Это универсальный размер как для частных инвесторов, так и для конечного пользователя. Ведь с одной стороны такая площадь оптимальная практически для всех направлений малого бизнеса в сфере торговли и услуг, а с другой – общая цена помещения не выходит за рамки бюджета многих частных инвесторов», – рассказывает Елена Мишина.
Сейчас на рынке коммерческой недвижимости наблюдается жесткая конкуренция в продажах, создаваемая большим объемом вводимых новостроек, слабым развитием малого бизнеса и низкой инвестиционной активностью. Быстро выкупаются более ликвидные помещения с удачной локацией, техническими характеристиками, конфигурацией и размером, а остальные могут надолго задержаться в реализации, даже при условии снижения цены, срок экспозиции может достигать нескольких лет.
Недавно стартовали продажи в «Городе на реке Тушино-2018». Активные темпы продаж жилой части проекта способствовали заинтересованности в покупке коммерческих помещений - высота потолков в них от 5 до 6 м, панорамная площадь остекления. Благодаря таким характеристикам покупатель получает возможность увеличения площади за счет организации второго уровня и неограниченный простор для дизайнерских и архитектурных решений.
Справка о компании Est-a-Tet
Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet была создана в 2008 году и сегодня занимает лидирующие позиции на рынке новостроек Московского региона. В сферу деятельности компании входит консалтинг, разработка концепции, вывод на рынок и реализация проектов, а также участие в проектах в качестве соинвестора. Компания сотрудничает с крупнейшими девелоперами в сфере жилого строительства. С момента открытия в 2008 году компания помогла приобрести квартиры более 39 тыс. семей.
В портфеле реализованных компанией Est-a-Tet проектов — крупнейшие и наиболее известные новостройки Московского региона всех сегментов: ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Английский Квартал», ЖК «Скай Форт», ЖК «Шатер», ЖК «Мичуринский», МФК «Водный», мкрн. «Бутовские аллеи», ЖК «Прима-Парк», а также ЖК «Марфино», «Нахимово», «Алексеево», комплексная застройка Реутова, Химок, Одинцово и Мытищ. В ряде проектов компания выступила как инвестор.
Сегодня в портфеле компании — более 12,7 млн м² жилья. На стадии реализации находится более 70 проектов комплексной и точечной застройки в Москве, Новой Москве и Подмосковье. По итогам 2016 года объем реализации составил более 273,1 тыс. м² жилья.
Компания Est-a-Tet является обладателем самых значимых наград и премий России как профильных, так и общественных: лауреат премии «Права потребителей и качество обслуживания» в номинации «Риэлторские услуги» в 2017 году, «Риэлтор года» по версии Премии Urban Awards в 2015 и 2012 гг., по версии Премии RREF Awards с 2012 по 2017 гг., по версии Премии РБК «Компания года» в 2012 году.
Комментарии
(0)#