Что будет с «околонулевой» ипотекой

Летом у нас был «бум» околонулевой ипотеки «от застройщика». Компании субсидировали ставки почти до нуля, в том числе и по государственным программам. Ближе к концу лета стали поговаривать, что околонулевая ипотека должна скоро прекратиться.

В сентябре глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила о том, что ипотека от застройщиков - это маркетинговый ход и он часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости: «Мы сейчас будем принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заемщиков».

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обсудила с экспертами, как девелоперы отреагировали на заявление Центробанка, какие меры он собирается принять и что будет с субсидированными ставками.

Пока что девелоперы продолжают выдавать ипотеку с околонулевыми процентами, до конца года никаких формальных запретов для выдачи таких кредитов нет. Однако их стало заметно меньше, по наблюдениям Валерия Кочеткова, директора управления новостроек «Инком-Недвижимость», около 30% застройщиков уже свернули эту программу.

Также эксперты замечают, что часть компаний отменила околонулевые проценты на некоторых проектах, кто-то пересмотрел условия в сторону повышения ставки до 1-2% годовых. Среди тех, кто продолжает предлагать ипотеку со ставкой вплоть до 0,01% годовых, - прежде всего крупные застройщики.

И да, в декабре они опять сыграют в эту игру – заманят покупателей «последней возможностью взять ипотеку с околонулевой ставкой», считает Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум».

«Думаю, застройщики не упустят возможность за счет данного инструмента максимизировать продажи для того, чтобы приблизиться или перевыполнить свои плановые показатели по итогам 2022 года», - соглашается Михаил Звягинцев, директор по маркетингу Coldy.

Правда, условия для заемщиков уже не такие сладкие. «Большинство банков существенно увеличили для застройщиков комиссии по этим программам. Это приводит к значительному удорожанию квартир, с одной стороны, и к увеличению первоначального взноса для покупателя - с другой», - комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine.

Почему девелоперы защищают околонулевую ипотеку

Не будем лукавить - девелоперы совершенно не желают отказываться от минимальных ставок. Они уверены в том, что околонулевая ипотека – один из самых эффективных инструментов стимулирования спроса и отлично работает в качестве рекламы.

Такие программы «увеличивают поток входящих обращений, часть из них превращается в реальные сделки даже в рамках стандартных и рыночных ипотечных программ», - делится Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

Субсидируемая ипотека, включая околонулевую, конечно же, способствовала продажам. Эксперты утверждают, что больше половины сделок проходилось именно на программы от застройщика. А во многих банках еще два месяца назад ипотека с околонулевыми ставками составляла до половины от общего числа субсидируемых кредитов. Сейчас, по оценке Вячеслава Приймака, руководителя управления ипотечных продуктов ГК «Инград», доля околонулевой ипотеки не превышает 1/3 продаж.

Впрочем, есть и особый экспертный взгляд на долю «околонулевых» покупателей. Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», считает, что в целом спрос на ипотеку со ставками ниже 1% годовых и так невелик, поэтому если «рынок потеряет 5-10% покупателей в случае окончательного возврата к базовым ставкам по ипотеке, то принципиальных изменений не претерпит».

Пока же строители хотят прийти к некоему компромиссу с властями. Девелоперы совместно с банками обратились к Центробанку и в Минстрой с предложением ввести минимальный размер субсидированной ипотеки от застройщика.

Некоторые компании даже представили в министерство графики повышения ипотечных ставок.

«Все игроки едины во мнении, что обеспокоенность ЦБ РФ чрезмерная», - замечает Валерий Кочетков («Инком-Недвижимость»). В целом Минстрой встал на сторону застройщиков, хотя и согласился, что «нулевые ставки не должны стать нормой».

Что задумал Центробанк

Итак, глава Центробанка Эльвира Набиуллина, недавно выступая в Госдуме, анонсировала меры, которые регулятор примет против околонулевой ипотеки с 2023 года (см. также https://www.irn.ru/news/150055.html ). Смысл этих ограничений в том, чтобы кредиты с минимальными ставками стали некомфортными для банков.

«Центробанк может увеличить обязательный резерв, который должен бронировать банк под каждый кредит. Если по ипотеке предлагается низкая ставка, то резерв для него увеличивается, что делает невыгодным банку выдачу такого кредита», - полагает Владимир Щекин («Родина»).

Повысится размер ставок, возможно, единый минимальный порог будет установлен законодательно, не исключено повышение размера первоначального взноса по программам от застройщиков, перечисляет вероятные меры Дмитрий Веселков («Метриум»).

Центробанк потребует включать в кредитный договор информацию о переплате заемщика (комиссии, которую получает банк от застройщика) и расчет полной стоимости кредита, дополняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».

Эксперты ожидают, что «рестрикции» не коснутся уже полученных покупателями займов с околонулевыми процентами, так как менять условия действующих кредитов, выданных по фиксированным ставкам, банкам запрещено.

Спор с регулятором

Основной аргумент Центробанка против нулевой ипотеки – это повышение цены квартиры, из-за чего в случае дефолта заемщика с продажей залогового жилья возникнут проблемы (см. https://www.irn.ru/articles/41868.html ).

«Наценка в 20-30% добавляется к рыночной, актуальной цене жилья. Это значит, что когда эту квартиру вернет в продажу банк (если заемщик не сможет за нее платить) или сам покупатель, то продавать ее придется со скидкой 20-30%. Едва ли в ближайшее время цены вырастут на 20-30%, чтобы покрыть такой риск. Соответственно, банки и заемщики получают в распоряжение актив с завышенной стоимостью и возможный убыток при его продаже, причем значительный», - разъясняет Владимир Щекин (Родина).

Но большинство экспертов считают, что до этого вряд ли дойдет, а если вдруг случится, то варианты избежать худшего тоже имеются.

Во-первых, указывают комментаторы, у заемщиков есть «страховка» в виде комфортного ежемесячного платежа, с которым люди вполне справляются, живут, практически ни в чем себе не отказывая. Как замечает Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон», такой платеж почти вдвое ниже, чем по стандартным программам. А значит, «небольшие суммы, с которыми приходится расставаться каждый месяц, не приведут семью к финансовому коллапсу и не оставят ее на улице», - утверждает Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»).

Во-вторых, российские ипотечные клиенты – очень ответственные, и, как подчеркивает Вячеслав Приймак («Инград»), «доля дефолтных ипотечных заемщиков в РФ стремится к 0%».

Но уж если «приспичило» продавать залоговое жилье, то «собственники смогут предложить квартиру другим лицам, заинтересованным в аналогичных условиях ипотеки», считает Дмитрий Веселков («Метриум»).

А по подсчетам Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), со временем цена приобретенного жилья может оказаться вполне адекватной рынку. «Удорожание, как правило, не превышает 20% от базовой стоимости даже в проектах с апартаментами, а на 20% на спокойном рынке жильё дорожает за 2-3 года. Из опыта последних 20 лет нам известно, что ценовая стагнация на рынке недвижимости никогда не длится больше 4 лет, а средний срок ипотечного кредита – 23 года. Даже к моменту досрочного погашения через 5-10 лет квартира, купленная по субсидированной ипотеке, уже будет дороже».

Относительно завышенной стоимости квартиры эксперты уверяют, что она компенсируется гораздо меньшим размером переплаты, которая «накручивается» при стандартных ставках. «При ставке 5,99% годовых покупатель за 30 лет заплатит процентами банку сумму, почти равную стоимости квартиры. При ипотеке со ставкой 0,01%, которую группа «Аквилон» предлагает в партнерстве с МКБ, базовая стоимость квартиры увеличивается всего на 6%, при этом за все 30 лет кредита за квартиру стоимостью 12 млн переплата составит всего около 15 000 рублей», - комментирует Дмитрий Рогатых («Аквилон»).

Эксперты не согласны и с тем, что Центробанк характеризует ипотеку с околонулевыми ставками как «маркетинговую уловку», вводящую покупателей в заблуждение. «Девелоперы и кредитные организации обязательно предупреждают клиентов о серьезной переплате, включенной в тело кредита», - Дмитрий Веселков («Метриум»). Причем клиенты осознанно выбирают околонулевую ипотеку, так как небольшой ежемесячный платеж для них важнее, чем завышенная стоимость лота.

Стоит сказать, что комментаторы все-таки отметили и некоторые «мутные» моменты, связанные с околонулевой ипотекой. Например, допустили присутствие на рынке «недобросовестных» компаний, не раскрывающих детали программы заемщикам и рассердивших Центробанк. Признали рискованными кредиты с минимальными ставками и при этом без первоначального взноса. А также пояснили, что околонулевая ипотека выгодна только тем заемщикам, кто намерен рассчитываться с банками по графику, без досрочных погашений, и инвесторам она не подходит тоже.

И наконец, добавим уже от себя, что вышеописанные сюжеты с перепродажей квартиры предполагают спокойный рынок без потрясений, когда недвижимость постепенно прибавляет в цене. Однако прогноз аналитического центра IRN.RU предполагает иной, негативный сценарий, когда в течение года-двух цены могут опуститься примерно на 30% (см также https://www.irn.ru/articles/41898.html ).

Так это или иначе, хоть спорь с регулятором хоть не спорь, но застройщики будут вынуждены ориентироваться на решение Центробанка и, возможно, на установленный минимальный порог таких ставок. И что теперь будет вместо околонулевой ипотеки, может быть, «околоединичная»?

Что взамен

Ряд застройщиков уже пересмотрели размер субсидированных ставок в сторону увеличения. Так появились ипотечные предложения со ставками в размере 1%, 1,9%, 2,9% и т.п., говорит Валерия Цветкова («Бон Тон»).

«Можно предложить клиенту низкую ставку (скажем, 1%) на один-два года, а в последующий период повысить ее до нормального уровня. Такая программа не будет столь же востребованной, но многих клиентов она привлекает», - считает Владимир Щекин (Родина).

Валерий Кочетков («Инком-Недвижимость») рассказывает об альтернативе субсидированной ипотеке от застройщика – ипотеке траншами. Она предполагает выдачу заемщику сначала 5% от кредита, а остальное за два месяца до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, в течение 1,5-2-х лет у клиента будет комфортный минимальный платеж, что удобно тем, кто снимает жилье или планирует реализовать старую недвижимость для погашения кредита.

Среди других инструментов эксперты называют длительные беспроцентные рассрочки и отсрочки платежей, программы трейд-ин, скидки.

Какие программы предлагают сегодня

По оценке Вячеслава Приймака («Инград»), клиенты нередко выбирают средний вариант – частично субсидированную ставку без каких-либо удорожаний, к примеру, ставку 3,29% по семейной ипотеке вместо базовых 6%.

Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции») считает наиболее выгодным вариантом, когда первоначальная ставка не меняется. Например, ставки на квартиры и апартаменты в ЖК «Любовь и голуби» (Западное Дегунино) начинаются от 1,5% и распространяются на все типы лотов во второй очереди. Максимальная сумма кредита - 12 млн рублей - выдается на срок до 30 лет, первоначальный взнос от 15% от стоимости недвижимости.

Михаил Звягинцев (Coldy) советует обратить внимание на проект МФК N’ice Loft (метро «Волгоградский проспект»), где действует совместная программа с Альфа-Банком со ставкой 1,9% годовых на весь срок кредита. Покупателю необходимо внести не менее 20% от стоимости лота.

Среди программ от ГК «А101» и банков-партнеров - ипотека от 1,01% на весь срок с первоначальным взносом от 15% и сроком до 30 лет. Проекты компании в Новой Москве – «Прокшино», «Бунинские кварталы», «Дзен-кварталы», «Скандинавия», «Испанские кварталы» и в Южном Бутово - «Южные сады».

Ипотечные ставки от 1% на весь срок в различных партнерских программах предлагаются в ЖК «Сиреневый парк» (метро «Бульвар Рокоссовского»).

Дмитрий Веселков («Метриум») говорит, что у ЦБ не вызывают нареканий программы от MR Group. Девелопер совместно с «Дом.рф» запустил ипотеку для IT-специалистов со ставкой 0,1% в первый год выплат с последующим повышением до 4,5%. Также MR Group в партнерстве с МКБ предлагает субсидированную семейную ипотеку со ставкой 0,01% первые 12 месяцев с дальнейшим увеличением до 5,59%. Срок действия этих кредитных программ составляет 30 лет. Один из проектов компании – комплекс небоскребов Hide в Раменках.

В культурно-образовательном кластере Russian Design District (Новая Москва) можно приобрести квартиры по программе с господдержкой со ставкой 0,1% при увеличении цены на 28% с минимальным первоначальным взносом 25%.

Пока еще ипотеку под 0,01% предлагают в проектах Level Group «Level Причальный» (метро «Шелепиха»), Level Южнопортовая (метро «Кожуховская»), «Level Мичуринский» («Раменки»), «Level Нагатинская» («Варшавская»), «Level Селигерская» («Селигерская») и под 0,1% - в проекте апартментов «Level Стрешнево» (метро «Тушинская»).