Что будет с рынком новостроек Московского региона?

Ни для кого уже не секрет, что главные тенденции нынешнего развития рынка недвижимости зависят, главным образом, от влияния финансового кризиса, разразившегося осенью 2008 года. Поэтому, чтобы ответить на вопрос, как последствия экономической ситуации в стране отразятся на рынке новостроек Московского региона, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел маркетинговое исследование «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», завершенное в мае 2009 года специалистами www.irn.ru. Оно включает в себя данные по следующим сегментам: Москва от ТТК до МКАД, районы Москвы за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД, Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД), а также Подмосковье дальнее (за 30 км от МКАД).

На состояние рынка новостроек Москвы и Подмосковья в 1 квартале 2009 года повлияло поведение рынка 2008 года, а именно: с одной стороны, активизация покупательской активности и постоянный рост цен вплоть до сентября 2008 года привели к тому, что на продажу вышло большое количество новых объектов. С другой стороны, экономический кризис, начавшийся осенью прошлого года, вызвал остановку продаж по всем сегментам новостроек Московского региона.

Воздействие этих двух факторов определило то, что в 1 квартале 2009 года на рынке отмечено больше объектов, предлагающихся на продажу, по сравнению с предыдущими годами. Так, в Москве от ТТК до МКАД количество выставленных на реализацию новостроек с конца 2007 года по начало 2009 года увеличилось почти на 10%, в ближнем Подмосковье и районах Москвы за МКАД – на 20%. А в Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД) отмечен самый высокий прирост показателя – почти 35%.

Дело в том, что 2007 год был отмечен стагнацией на рынке квартирного жилья. Пониженная покупательская активность привела к замедлению темпов продаж новостроек. В результате, сроки экспозиции объектов рынка Московского региона заметно увеличились, а значит, выросло и количество объектов, предлагающихся на продажу в предыдущий и отчетный периоды (в данном случае имеется в виду 4 кв. 2006 и 4 кв. 2007, соответственно). В тот момент доля рынка таких объектов составляла 57-67%, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Кроме того, в 2007 году многие застройщики не торопились выводить на продажу новые объекты, поскольку в периоды стагнации дома на начальных стадиях строительства пользуются наименьшим спросом. Вот почему в Москве количество вновь вышедших на рынок объектов в рассматриваемый период оказалось меньше числа проданных домов (коэффициент заменяемости меньше 100%), а в ближнем Подмосковье – лишь на 20% больше, чем в предыдущем периоде (коэффициент заменяемости равен 118,6%).

Однако начало 2008 года характеризуется новым витком активности на рынке, связанного с оживлением покупательского спроса и, как следствие, повышенными темпами роста цен. При этом ликвидность проектов заметно повысилась, а значит, снизились сроки экспозиции объектов. Поэтому доля объектов, выставленных на продажу в 2007 году, от общего числа новостроек в 1 квартале 2009 года оказалась меньше, чем в предыдущий период (см. график выше).

Увеличение покупательской активности в 1-3 кварталах 2008 года также способствовало решению многих застройщиков вывести на продажу новые объекты, которые, как мы отметили выше, были «придержаны» в период стагнации. Поэтому коэффициент заменяемости в 1 квартале 2009 года заметно выше, чем в конце 2007 года.

Таким образом, к концу 2008 года на рынок новостроек Московского региона вышло большое количество новых объектов. Однако с наступлением кризиса и, как следствие, сокращением потребительского спроса, многие объекты, особенно на начальных этапах строительства, оказались невостребованными. Кроме того, влияние кризиса «испытали» объекты, которые оказались неконкурентноспособны по своим качественным характеристикам в новых реалиях рынка. В результате ликвидность рынка новостроек в конце 2008 – начале 2009 гг. заметно снизилась по сравнению с предыдущими периодами.

По аналогии с 2007 годом, когда на рынке жилья отмечалась стагнация и незначительная коррекция цен вниз, а также принимая во внимание, что текущая ситуация заметно хуже, чем в 2007 году, можно прогнозировать, что большинство объектов, присутствующих на рынке в текущем году, окажутся непроданными и в следующем году. При этом объемы нового жилья, впервые вышедшие на реализацию, заметно сократятся, т.к. объекты на начальных этапах строительства в сложившихся условиях не востребованы покупателями.

Более подробная информация о других факторах, влияющих на сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек в Москве и городах Подмосковья, представлена в сравнительном исследовании «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», завершенном Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в мае 2009 года.