Вторичный рынок жилья в России в 2025–2026 годах демонстрирует опережающий рост цен по сравнению с новостройками и постепенно сокращает разрыв с первичным сегментом. При этом структура спроса меняется: покупатели все чаще ориентируются на качество и новизну жилья. Об этом говорится в исследовании архитектурно-инженерного бюро «ДримФорм».
Факторы роста спроса на вторичное жилье
Рынок недвижимости в 2025–2026 годах демонстрирует сразу несколько важных изменений. Главное из них — ускорение роста цен по сравнению с первичным рынком. Годовой темп роста цен на «вторичке» составил 9,2%, тогда как у новостроек — 8,9%, а значит ценовой разрыв между рынками начинает сокращаться, отмечается в исследовании.
Один из ключевых факторов этой динамики — ипотечный ландшафт. В предыдущие годы льготная ипотека в основном работала в пользу новостроек и напрямую подталкивала вверх цены первичного рынка. Кроме того, она способствовала активному формированию сегмента, который сейчас называется «новой вторичкой». Под ним понимаются квартиры в домах, построенных за последние десять лет, то есть в 2016–2025 годах.
При этом покупатели на вторичном рынке предпочитают расплачиваться наличными, отмечают исследователи. В начале 2025 года на московском рынке только 10% покупателей вторичного жилья использовали ипотеку, а 90% сделок проходили без кредита. К концу 2025 года доля ипотеки на вторичке выросла до 24%, но модель рынка по-прежнему остается в значительной степени «наличной».
Стимулирует спрос на вторичное жилье и региональный фактор. Генеральный директор компании «ДримФорм» Алексей Жорник:
«Если регион отличается высокой емкостью спроса, при этом темпы ввода нового жилья не всегда успевают за ним, часть покупателей переориентируется на вторичный рынок, что является дополнительным фактором роста цен».
Качественные характеристики жилья
Исследование показывает, что современный покупатель оценивает жилье уже не только по базовым метрикам вроде цены и площади. Все большую роль начинают играть дополнительные качественные параметры.
Первый такой параметр — двор без машин. Для покупателей это прежде всего безопасность детей, отсутствие выхлопных газов и более спокойная среда. Такой формат воспринимается как признак современного и продуманного жилья.
Второй параметр — высокие потолки. Для аудитории выше среднего этот критерий напрямую связан с ощущением пространства, дополнительным освещением и более высоким уровнем комфорта.
Третий параметр — террасы и палисадники на первых этажах. Особенно актуальны они в экологичных районах, где дополнительное внешнее пространство становится частью ценности квартиры.
Отдельно исследование выделяет цифровизацию и внедрение искусственного интеллекта в жилую среду. Умные сценарии управления светом, шторами, климатом и инженерией становятся для части покупателей еще одним признаком современного жилья.
Генеральный директор компании «ДримФорм» Алексей Жорник:
«Кто-то говорит, что ИИ в доме — больше маркетинговая история. Я не могу согласиться. Полагаю, что это технология, которая войдет к нам в жизнь. Да, она будет претерпевать изменения, трансформации, обновления, но тем не менее, она уже зашла и, я думаю, нас не покинет. Это добавление комфорта, наличие выбора».
При этом авторы подчеркивают, что фундамент качественного жилья все же остается классическим: локация, энергоэффективность здания, технологическая надежность, качественные отделочные материалы и продуманная общественная инфраструктура. Особенно важными становятся коммерческие пространства, коворкинги, магазины, школы и детские сады внутри или рядом с проектом — то есть все, что формирует полноценную среду жизни, а не просто набор квартир.
«Новая вторичка» — бенефициар рынка недвижимости
Центральный вывод исследования — именно сегмент «новой вторички» является главным драйвером роста вторичного рынка. В этом сегменте стоимость квадратного метра за год выросла сразу на 17%, что заметно выше общей динамики вторичного жилья.
Причина такого роста в том, что «новая вторичка» фактически сочетает преимущества двух миров. С одной стороны, это уже готовое жилье: можно сразу заселиться, район вокруг дома уже обжит, инфраструктура сложилась, а сам объект можно оценить «вживую». С другой — такие квартиры обычно соответствуют современным представлениям о качестве жизни: они расположены в новых домах, имеют актуальные планировки, современную инженерию, благоустроенную придомовую территорию и меньше проблем, связанных с физическим износом здания. Именно этот баланс делает сегмент особенно привлекательным для покупателей.
По данным «Авито Недвижимости», в Москве доля жилья в домах 2016–2025 годов достигает 39% рынка, а в целом по России — 29%. При этом такие объекты стоят дороже старого фонда практически во всех крупных городах.
Источник: расчеты «РБК-Недвижимости» по данным «Авито-Недвижимости»
Генеральный директор компании «ДримФорм» Алексей Жорник:
«Квартиры из нового вторичного рынка занимают уникальное положение. Они объединяют преимущества современного жилья (инфраструктура, планировка) с достоинствами «вторички» (немедленное заселение, сложившаяся среда, торг). Именно этот баланс объясняет, почему данный сегмент оказался самым устойчивым и быстрорастущим на российском рынке недвижимости в 2025–2026 годах. Его привлекательность для покупателей в ближайшие годы сохранится».
Полностью отчет можно посмотреть по ссылке
Также с ним можно ознакомиться в виде презентации
Комментарии
(0)#