Вложения в недвижимость на этапе котлована ранее сопровождались риском остановки стройки и потери капитала. Переход рынка на проектное финансирование полностью исключил схему прямой передачи наличных девелоперским компаниям.
Теперь средства дольщика хранятся на специальном банковском депозите до момента ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Этот механизм гарантирует полный возврат денег, если подрядчик не исполнит свои обязательства, в том числе нарушит сроки возведения дома более чем на полгода.
Механизм работы эскроу-счетов при долевом строительстве
Решение купить квартиру в новостройке через систему эскроу подразумевает обязательное участие банка. Кредитная организация выступает независимым гарантом сохранности финансов до момента выдачи ключей.
Процесс фиксации капитала включает три этапа:
- подписание договора участия в долевом строительстве;
- открытие специального счета в уполномоченном банке;
- перечисление суммы, которая будет депонирована до конца стройки.
Застройщик финансирует возведение объекта из собственных резервов или оформляет целевой кредит. Прямой доступ к деньгам покупателей девелопер получить не может.
Риски девелопера и финансовая защита дольщика
Если строительная компания решает обанкротиться или задерживает сдачу монолита более чем на шесть месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор. Банк обязан разморозить счет и вернуть полную сумму первоначального взноса вместе с ипотечными траншами.
При наступлении страхового случая с самим банком Агентство по страхованию вкладов компенсирует потерянные средства. Лимит возмещения по счетам эскроу составляет 10 млн рублей.
Такая схема лишает девелопера возможности использовать новые поступления для покрытия старых долгов. Финансовая модель проекта рассчитывается и утверждается кредиторами до начала продаж.
Порядок раскрытия счетов и передача недвижимости
Строительная компания получает доступ к заблокированным финансам только после официальной сдачи здания. Основанием для перевода средств служит разрешение от контролирующих органов и выписка из Росреестра.
Для регистрации права собственности покупателю необходимо выполнить ряд действий:
- осмотреть помещения на предмет строительных дефектов;
- подписать акт приема-передачи объекта;
- подать пакет документов через многофункциональный центр.
После оформления бумаг статус дольщика меняется на полноправного владельца. Система эскроу-счетов делает приобретение строящегося актива предсказуемой процедурой, исключая риск появления обманутых вкладчиков.
