Чтобы добиться исполнения гарантийных обязательств от застройщика, фиксируйте обращения письменно и объединяйтесь с соседями

Владельцы квартир в новых домах по началу после переселения могут столкнуться со скрытыми дефектами, которые по гарантийным обязательствам должен устранять застройщик. Например, если неправильно установлены оконные системы, может образоваться наледь, при протекании и скоплении влаги на стенах может появляться плесень, некоторые инженерные системы могут функционировать неправильно из-за нарушений в процессе монтажа. Все подобные случаи приносят много огорчений. А ведь достаточно того, чтобы застройщик выполнил свои гарантийные обязательства – и комфортность проживания в новом доме будет восстановлена.

Как же этого добиться?

Акт приемки квартиры в новостройке

Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development, обращает внимание на то, что выявить основные дефекты проще всего еще на этапе передачи объекта дольщику. При этом обязательно подписывается акт приемки-передачи. Покупателю нужно тщательно осмотреть все коммуникации, сантехнические приборы, оконные системы, элементы отделки и т.д. Необходимо сравнить реальное состояние квартиры с данными в проектной документации, уточнить выполнение установленных норм и регламентов.

Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group, уточняет, что при передаче объекта дольщику застройщик обязательно передает ему и инструкцию по безопасной эксплуатации жилья. В документе также перечисляются элементы, относящиеся к передаваемому объекту, сроки их службы и правила использования. Также должны быть указаны недостатки или поломки оборудования, которые являются гарантийными.

Важно! Инструкции, о которых говорит Юлия Симановская, должны выдаваться не только на квартиру в новостройке, но и на отдельные элементы в ней, включая и радиаторы или, например, оконные системы. Однако на практике это правило соблюдается лишь формально, девелоперы не слишком тщательно выполняют это требование, и инструкции для владельцев квартир предоставляются в самый последний момент, причем они стандартные, зачастую просто скачанные в Интернете. На это обратил внимание Александр Сидоренко, заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли».

И хотя эти инструкции воспринимаются как простая формальность, при исполнении гарантийных обязательств они имеют решающее значение. Если владельцем жилья были допущены неточности в выполнении инструкции, что стало причиной поломки или неисправности оборудования, в гарантийном ремонте ему будет отказано. Именно поэтому при приемке квартиры важно внимательно изучить все документы, включая и формальные инструкции, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем.

Срок гарантии на различные элементы отличается

Гарантийный срок на новостройки и отдельные элементы жилья определен в ФЗ-214. Так, на здание – объект долевого строительства – и его конструктивные элементы (кровлю, стены, несущие конструкции, фасад) законом предусмотрен 5-летний гарантийный срок. На инженерное оборудование, установленное в новостройке, куда относятся лифты, системы водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, вентиляции, гарантийный срок сокращен до 3 лет. В принципе, девелопер может самостоятельно увеличить гарантийный срок на свои объекты, однако редко кто из застройщиков решается на такой шаг.

Михаил Бузулуцкий высказал мнение, что гарантийный срок слишком уменьшен. Он сравнил гарантию на диван IKEA с гарантией на строительный объект, возведенный из таких прочных материалов, как бетон, камень, на мебель он оказался больше, чем на здание. Это несправедливо, мнение Михаила Бузулуцкого разделяют и другие его коллеги.

Важно! Отсчет гарантийного срока начинается с дня, когда был подписан владельцем жилья акт приема-передачи квартиры. Соответственно, для каждого жильца дома гарантийный срок истекает в разное время.

Какие элементы учитываются при определении гарантийных обязательств?

Михаил Бузулуцкий утверждает, что гарантийные обязательства перед покупателем квартиры распространяются на все составляющие вне зависимости от того, перечислены ли они в договоре. Юлия Симановская соглашается с коллегой и подтверждает, что в гарантийные обязательства входят все недостатки и брак, которые приводят к нарушению целостности и функциональности объекта. Так, например, протекание кровли или появление трещин в стенах являются следствием некачественной работы застройщика и входят в гарантийные обязательства.

В то же время этот вопрос широко обсуждается и требует уточнений. Поэтому в январе 2017 года в Госдуму был направлен документ с поправками к ФЗ-214. Он предполагает внесение дополнений в перечень гарантийных обязательств, в частности, предлагается отнести к ним элементы благоустройства территории и внутренней отделки помещений.

Кстати, в законе определены случаи, которые не являются гарантийными. К ним относятся как износ оборудования или неправильная его эксплуатация, так и выход из строя агрегатов, которые на момент подписания акта приемки-передачи не вызывали никаких претензий. Если, например, сантехнический прибор в квартире был установлен самостоятельно владельцем или его эксплуатация производилась не по инструкции (формальной), то застройщик имеет право отказаться от ремонта.

Важно! В отношении объектов или оборудования, принятого без претензий на момент оформления акта передачи, необходимо уточнить, что это правило распространяется лишь на визуально оцениваемые характеристики. Если пользователь заметил неправильную работу узла уже после приемки, и она связана с нарушением технологии монтажа, гарантийное обязательство должно быть реализовано. Или, например, оконная система в квартире не вызвала у покупателя никаких нареканий, но с наступлением холодного времени года обнаружилось, что она пропускает влагу или образовывается наледь. Владелец квартиры в новостройке имеет право обратиться к застройщику с требованием произвести ремонт системы. В то же время аварийная ситуация по вине владельца жилья в инженерном оборудовании (системе водо-, тепло-, электроснабжения) не является гарантийным обязательством, она должна быть устранена самими виновниками поломки (за их счет).

Какие шаги предпринять, чтобы добиться выполнения гарантийных обязательств застройщиком?

Как правило, наибольшее количество претензий со стороны владельцев квартир в новостройках поступает в течение первого года после ввода в эксплуатации многоэтажки. Михаил Бузулуцкий отмечает, что чаще всего обращения касаются недостатков, выявленных во внутренних помещениях. Однако наиболее юридически грамотные потребители предъявляют претензии также и относительно выявленных недостатков в объектах придомовой территории и местах общего пользования.

Перед долевым инвестором открываются несколько путей:

1. предъявить претензию непосредственно застройщику;
2. направить претензию управляющей компании;
3. направить жалобу в Роспотребнадзор;
4. направить иск в суд.

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век», обращает внимание, что после получения претензии от инвесторов застройщик может за свои средства самостоятельно выполнить ремонт, тогда конфликтная ситуация исчерпает себя. Если же он откажет в исполнении гарантийных обязательств, остается лишь обращение в суд для восстановления справедливости. Кроме того, он напомнил о том, что дольщики могут обратиться в Роспотребнадзор с жалобой.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», дает другую рекомендацию. По его мнению, наиболее эффективным будет обращение одновременно с идентичными заявками в управляющую компанию и непосредственно к застройщику. УК создаст специальную комиссию и проведет экспертное исследование квартиры заявителя, после чего будет оформлено заключение. Оно станет документом, которым смогут руководствоваться две стороны конфликта. Застройщик не сможет отказаться от выполнения гарантийных обязательств, ссылаясь на неправильную эксплуатацию объекта. В комиссию, созданную управляющей компанией, должны входить представители:

• УК;
• технического подрядчика;
• генподрядной организации.

Важно! Необходимо сделать копию заявки, подготовленной для передачи застройщику. Кстати, претензию можно передать ему двумя способами:

1. передать лично под роспись;
2. отправить заказным письмом с описью вложения.

Мария Кошеверская, гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля, говорит, что в большинстве случаев при возникновении гарантийных обязательств решить конфликт удается без суда.

Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» подтверждает, что застройщики стараются устранять недостатки до обращения инвесторов в суд, однако иногда бывают и случаи, когда решить проблему удается лишь с привлечением экспертного сообщества и в суде.

Пример 1: В Санкт-Петербурге одна из жительниц ЖК «Шлиссельбург» после вселения в новую квартиру обнаружила, что оконные системы не выполняют свою функцию – промерзание углов и продувание пакетов было очевидно. Она сделала несколько звонков в компанию, выполнявшую строительство, а также в ТСЖ. Таким образом она добилась даже того, что квартиру посещали прораб и главный инженер, однако никаких действий со стороны застройщика не последовало. Лишь после того, как женщина послала письменную претензию, ей в течение 10 дней прислали официальный ответ, а позже устранили недостатки: была проведена изоляция углов, в которых было обнаружено промерзание, а с наступлением теплого времени года стеклопакеты были заменены.

Наиболее эффективный способ – совместное обращение владельцев квартир нового дома к застройщику. Они координируют свои действия, выявляя недостатки, и оформляют совместные претензии к застройщику. Некоторые создают специальные форумы, где активно общаются и делятся своими соображениями.

Пример 2: Совместную претензию оформили жители нового микрорайона Катюшки в Лобне. В 2013 году один из жителей открыл ветку для общения на форуме, где предложил жильцам рассказывать о выявленных недостатках. Выяснилось, что во многих квартирах промерзают окна, появились щели в балконных системах и собиралась влага в углах. Некоторые самостоятельно старались устранить недостатки, некоторые обращались в управляющую компанию. По обращению в УК в квартиры приходил мастер и проводил гидроизоляцию углов (некачественную – отверстия заполнялись строительной пеной). Мастер объяснял жильцам, что такая ситуация во многих квартирах и не стоит об этом беспокоиться. Однако таких мер было недостаточно, и уже в следующем холодном сезоне влага снова появлялась в углах квартир.

После общения жильцов на форуме была создана инициативная группа, она пригласила представителей УК и застройщика. В результате они получили рекомендацию обратиться в управляющую компанию с претензией. Была разработана стандартная схема, по которой все жильцы отсылали претензии в УК. Такая слаженная работа привела к результату – застройщик с помощью альпинистов провел изоляцию стен здания снаружи, во многих квартирах была выполнена регуляция оконных и балконных систем, а в некоторых даже были заменены стеклопакеты.

Мария Кошеверская (Фонд развития механизмов гражданского контроля) говорит, что при обращении в суд решение чаще всего удовлетворяет истцов. Поэтому практикуется такая схема, когда компания-застройщик создается для одного объекта, а после завершения строительства ее деятельность прекращается. В этом случае выполнение гарантийных обязательств затруднено. Именно поэтому в ФЗ-214 были внесены поправки с требованием увеличение уставного фонда застройщика. Это должно положительно повлиять на ответственность девелопера перед дольщиками. Эта норма затруднит и сделает нецелесообразной создание компаний-«однодневок», что приведет к повышению ответственности застройщиков и улучшению ситуации в целом на рынке.