Деньги в дом

В большинстве стран мира, особенно в крупных городах, происходит эффектный рост цен на недвижимость. Это объясняется сверхмягкой политикой центробанков, энтузиазмом получателей ипотечных кредитов и спекулянтов.

В июне нынешнего года МВФ заявил, что цены на недвижимость в мире растут слишком быстро, и призвал власти всех стран ограничить этот рост. Одновременно ЕЦБ отметил, что особенно в этом отношении отличаются Бельгия и Финляндия. Рейтинговое агентство Moody's в свою очередь заявило, что Великобритания выказывает все признаки очередного ценового пузыря на рынке недвижимости и рано или поздно этот пузырь лопнет.

В Швеции цены на недвижимость выросли с 1996 года более чем в три раза, и задолженность шведов по ипотечным кредитам составляет 174% их годового дохода. В Норвегии цены на недвижимость за это время выросли в четыре раза, а задолженность норвежцев по ипотечным кредитам в два раза превышает их годовой доход. В странах еврозоны в среднем граждане должны за свои дома 110% годового дохода, в США — 105%.

Обычно инвесторы рассматривают недвижимость как обычный финансовый актив вроде акций. В случае с акциями они смотрят на отношение цены к дивидендам, в случае с недвижимостью — на отношение цены к арендной плате, которую недвижимость может принести владельцу. По этому показателю сейчас в Норвегии цена недвижимости завышена на 65%, в Финляндии — на 44%, в Великобритании — на 43%. В Новой Зеландии завышение цены составляет 74%, в Канаде — 76%, в Гонконге — вообще 79%.

Особенно эффектным выглядит рост цен на недвижимость в столицах. В Дублине цены за год выросли на 23%, в то время как в остальной Ирландии — только на 5%. Цены в Стокгольме за год выросли на 11% в дополнение к росту на 9% за предыдущий год. В Лондоне за год цены выросли на 19% — в основном за счет покупок иностранных инвесторов и спекулянтов.

В целом в большинстве государств цены за год очень заметно выросли (см. таблицу на стр. 48). Исключение составляют такие страны, как Франция, Испания и Италия, где слабый рост экономики отразился и на рынке недвижимости. Россия (во всяком случае, Москва и Санкт-Петербург) в целом соответствует общемировой тенденции (см. таблицу на стр. 48).

Обращает на себя внимание тот факт, что по сравнению с докризисным январем 2008 года цены в США, на ипотечном рынке которых и начался глобальный финансовый кризис, сейчас ниже, хотя за год и показали рост. Американские граждане, наученные опытом, стали проявлять осторожность. В Германии цены выше на 27,7%, в Южной Африке — на 32,2%, в Австрии — на 39%. Абсолютным рекордсменом в этом отношении является Гонконг, где цены превысили докризисный уровень в два раза.

Что касается Гонконга, то власти этой страны имеют большой опыт в области роста цен на недвижимость — и их последующего падения. Один из бывших руководителей гонконгского ЦБ Дун Хэ отмечает следующее. В ходе восточноазиатского финансового кризиса 1997-1998 годов ЦБ успешно противостоял спекулянтам на местном рынке акций. В августе 1998-го ЦБ провел на этом рынке интервенцию. К тому времени инвестиционные фонды вели игру против гонконгского доллара с ...