1. Причины
Основные причины ипотечного, а точнее кредитного кризиса, следует искать, конечно же, не только в том, что «банки давали кредиты всем подряд».
Давайте назовем две главные причины кризиса:
Во-первых, это многолетняя практика государственного вмешательства в рынок недвижимости. Пример такого вмешательства - популярная кампания «за доступное жилье», которую начал сам президент Буш в начале своего президентского срока.
Можно, конечно же, винить банкиров, риэлторов или аналитиков рейтинговых агентств. На самом деле никто из них не имеет никакого отношения к сложившейся ситуации. По мнению многих аналитиков один из главных виновников текущего кризиса это глава Федеральной Резервной Системы (американского центрального банка) Алан Гринспен, также известный как «Маэстро». За 18 лет своего председательства Гринспен, с помощью беспрецедентных снижений процентных ставок (их уровень в течение нескольких лет в начале текущей декады равнялся 1%, то есть был ниже уровня инфляции) вызвал настоящий. Рискованные кредиты с высокими процентными ставками брали представители всех слоев населения, возрастов, полов и уровней благосостояния, а не только безработные негры.
Во-вторых, это расцвет производных. Производные это базирующиеся на высшей математике финансовые инструменты, которые являются самым популярным способом управления рисками у современных финансистов. Именно производные от ипотечных кредитов (CDO) послужили неиссякаемым источником финансирования самого великого жилищного бума в истории Америки. Особенностью производных является трудность оценки их рыночной стоимости, так как они не торгуются на бирже и поэтому не имеют рыночной стоимости. Они оцениваются по модели, то есть банки выпускающие производные сами решают, сколько они стоят.
Пример: заемщик с годовым доходом в 25000-30000 долларов получил кредит размером в 350000 долларов на покупку дома. Банк, выдавший такой кредит не оставляет закладную у себя на балансе, а выпускает производную ценную бумагу на ее основе (секьюритизирует закладную) и продает ее другому банку. Банк, выдавший такой кредит, получил деньги для выдачи еще одного кредита. В цепочке может быть много звеньев, а оценка такой облигации производится компьютерной программой, а не рынком. Но как же так, скажите Вы – разве человек с таким доходом может себе позволить купить такой дорогой дом? Конечно, нет! С первого взгляда понятно, что такой заемщик обречен на банкротство.
И он банкротится. Обзор Рынка Жилищных Банкротств, издаваемый компанией RealtyTrac, показывает, что в сентябре 2007 в США 223,538 домохозяйств начали процесс банкротства, это на 99 процентов больше, чем в сентябре 2006. Иными словами одно из 557 американских домохозяйств стало банкротом.
Штаты Невада, Флорида и Калифорния являются «чемпионами» по количеству банкротств. Так в Неваде в сентябре было открыто 5504 дел о банкротстве, это на 187% больше, чем в тот же период прошлого года. Во Флориде открыто 33,354, а в Калифорнии 51,259 таких дел. Мичиган, Аризона, Джорджия, Огайо, Колорадо, Техас и Индиана также входят в «горячую десятку» банкротов.
2. Реалии
Новости из штатов, тонущих в потоке банкротств, звучат как сводки из горячих точек.
ЦЕНТРАЛЬНАЯ ФЛОРИДА, по материалам ORLANDO SENTINEL
Более 11000 домовладельцев в семи графствах центральной Флориды объявили себя банкротами в августе этого года. Как и в других небольших городах Америки, мелкие спекулянты из Оцеолы стали жертвами кредитного кризиса. Они взяли кредиты без первого взноса по низким ставкам-завлекалкам, которые должны были автоматически вырасти после двух лет выплат и оказались в ловушке, когда цены начали падать.
Леонардо Калво, плотник из штата Нью Йорк, думал, что дом будет выгодной инвестицией. Несколько лет назад один его приятель купил дом во Флориде за 150000 долларов, а через два года продал уже за 200000. Риэлтор, продавший Калво его дом, уверял, что тот сможет сдавать его за 2000 в месяц, но этого не произошло. Он пытался продать дом в течение года, пока не объявил о дефолте по своему кредиту. Калво винит риэлторов. «Эти ребята лгуны. Говорили мне, что это отличное приобретение, ты можешь с ним заработать кучу денег. Когда они вручают тебе ключи и поздравляют – ты в беде».
МОНТАНА по материалам WALL STREET JOURNAL
Познакомьтесь с Тодом Хоптом.
Тод начал покупать с аукциона дома банкротов в 1994 году в возрасте 20 лет и к 2000 году он уже владел собственной строительной компании. В 32 года у него были: новенькая БМВ, Корвет, а также дом площадью 465 кв. м. стоимостью 1.2 млн. долларов США. «Я был королем», говорит Тод.
Затем, в мае 2006 года бум на рынке жилой недвижимости прекратился. Теперь машины, дом, три небольших офисных здания и 89 участков земли, которыми владел Тод, являются собственностью его кредиторов. Тод должен более 6 миллионов долларов. Падение мини-империи Тода увлекло за собой десятки электриков, водопроводчиков, столяров, ландшафтных дизайнеров, то есть всех тех, кто зарабатывал на жизнь выполнением подрядов для Тода – около 300000 долларов в месяц.
“А ведь это всего лишь крохотный я”, говорит Тод.
Тод Хопт лишь один из десятков тысяч американцев, которые сломя голову бросились в кипучий водоворот жилищного бума последней декады. Реалити-шоу с такими названиями как «Перепродай этот дом» точно передают атмосферу эпохи.
Проезжая мимо своего опустевшего дома Тод размышляет о прошлом.
“Я, конечно, переборщил”, - говорит Тод. - “Но как же мне было знать, когда остановится? Я ведь не всеведущий – на то нас и зовут спекулянтами». Графство Сейнт Чарльз, богатый пригород города Сент Луис послужил настоящим инкубатором для молодых предпринимателей. С 1980 по 2001 население графства выросло вдвое.
Поселки с такими живописными названиями Алый Лужок или Ручей у Мельницы расширили границы Сент Луиса. Низкая стоимость кредитов снизила себестоимость строительства и одновременно увеличила стоимость жилья. Пока рынок рос, Тод не терял уверенности в победе. Теперь его особняк опустел, а бывший хозяин снимает маленький домик за 1275 долларов в месяц. Его бизнес и семейная жизнь рухнули. В 20 лет Тод взял свой первый ипотечный кредит без подтверждения дохода и купил дом за 20000 долларов, а затем быстро перепродал его за 25000 долларов. К 2000 году в «кубышке» у Тода постоянно находилось около 25 домов, которые он ремонтировал и перепродавал с прибылью в 10-15000 долларов. Такой успех позволил ему открыть кредитные линии в 8-ми коммерческих банках.
КЛИВЛЕНД, ОГАЙО по материалам BBC
Марион Гарднер живет в центре города Кливленд под названием Славянская Деревня, в одном из наиболее пострадавших от кризиса районов. Марион, мать одиночка, вырастившая двух сыновей. Она долго откладывала, чтобы купить свой дом.
Два года назад Марион заболела и обнаружила, что не может подниматься по лестнице на второй этаж своего дома. Она взяла кредит под залог своего дома, чтобы купить более удобное жилье. Она отдала дом своим сыновьям, надеясь, что они смогут вносить свою лепту в погашение кредита. Но сыновья стали задерживать платежи.
Марион обратилась в Кантривайд, крупнейший ипотечный банк для лиц с плохой кредитной историей, который выдал ей кредит и предложила погасить задолженность. Она говорит, что банк принял ее предложение. Марион начала выплачивать 1000 долларов в месяц из своих пенсионных сбережений. Через полгода она узнала, что вместо погашения задолженности Кантривайд будет ее банкротить. Она посещает свой дом каждый день, пытаясь защитить его от торговцев наркотиками и мародеров. Вокруг ее дома уже стоят сотни других домов с заколоченными окнами, горами мусора и разбитой мебели.
Марион уже знает дату, когда шериф официально выселит ее из дома.
3. Последствия и уроки
Из-за массовых банкротств банки пытаются избавиться от «токсических» производных ценных бумаг, но чтобы что-то продать на бирже, необходимо знать, сколько это что-то стоит. А вот этого не знает никто. Скорее всего, значительная часть этих обязательств не стоит ничего, но признать такое для банков равнозначно самоубийству.
В третьем квартале этого года крупнейшие американские банки и брокериджи понесли более 40 миллиардов долларов убытков из-за того, что ипотечные производные стремительно упали в цене. Несколько крупнейших застройщиков или уже начали процедуру банкротства или находятся на грани. Крупнейшие рейтинговые агентства, Moody’ s и S&P, публично открещиваются от ипотечных ценных бумаг, которым они еще два года назад присваивали самые лучшие рейтинги. Более 150000 человек уже потеряли работу в финансовом секторе в этом году.
«Мы не видели подобного жилищного спада в нашей стране со времен Великой Депрессии", - заявил 15 ноября Джон Штумпф, Председатель правления банка Wells Fargo&Co, выступая на конференции в Нью-Йорке. Цены на жилье в США летом 2007 года упали на 3.2% по сравнению с летом 2006 – первый раз с 1930-х годов. В течение следующих 12 месяцев 2 миллиона семей потеряют свои дома.
Эксперты называют 1 января 2012 года сроком, когда волна банкротств подойдет к концу, к тому времени цены на жилье могут упасть на 70-80%.
Какие уроки можно извлечь из американского кризиса:
1. Кризис в США не исключение, недвижимость в Японии потеряла 65% своей стоимости за период 1990-1998 годов.
2. Все разговоры о том, что недвижимость будет расти в цене всегда – не более чем иллюзия. Падение цен на недвижимость, хотя и не такое серьезное, как в Америке, неизбежно и происходит по всему миру.
3. К покупке недвижимости следует относиться внимательно, тщательно взвешивая свои силы.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте