До конца 2026 г. в Москве будет введено 35,7 тыс. кв. м сервисных офисов

В 2026 г. в Москве анонсирован ввод 36,7 тыс. кв. м сервисных офисов, из которых 1 тыс. кв. м площадей уже введена в эксплуатацию. Этот показатель на 18% превышает объемы 2025 г., когда в эксплуатацию было введено 31 тыс. кв. м спекулятивных площадей. В настоящий момент в Москве действует 186 площадок на 65,5 тыс. рабочих мест, из которых вакантны 5,8 тыс. рабочих мест. Дополнительно в формате build-to-suit предлагается 7,9 тыс. кв. м площадей со сроком готовности в 2026 г. В условиях сохраняющегося высокого спроса на рынке сервисных офисов сетевые операторы активно наращивают объёмы предложения и запускают новые гибкие пространства, что в первую очередь связано с сохраняющимся дефицитом предложения классических офисных площадей.

ТОП -5 крупнейших площадок, ожидаемых к запуску в 2026 г.

Совокупный объем сделок в сегменте гибких офисов по итогам 2025 г. составил 67,1 тыс. кв. м, что на 13% ниже показателя 2024 года (77,1 тыс. кв. м). Годовое снижение обусловлено эффектом высокой базы: предыдущий год включал единовременную крупнейшую сделку по аренде «Т-Банком» 24,6 тыс. кв. м. Это отразилось и на размере средней сделки: в 2025 г. средняя площадь сделки аренды сервисного офиса снизилась на 33% и сейчас составляет 1034 кв. м. Наибольшую активность в сделках с гибкими офисами в 2025 г. демонстрировали сегменты ИТ и телекоммуникации (45%), на втором месте - торговля (20%), на третьем месте - строительство и девелопмент (16%). В 2024 г. в структуре спроса лидировали банки и финансовые организации (43%), традиционно высокую долю занимали «IT и телекоммуникации» (24%), «строительство и девелопмент» занимали 9%.

В настоящий момент внутри ТТК вакантно* 10% площадей, что на 4,2 п.п. больше показателей февраля 2025 года. Основным фактором роста вакансии на рынке гибких сервисных офисов в Москве является открытие новых площадок и появление свободных рабочих мест в ранее введённых объектах. В Ленинградском деловом коридоре вакантность достигла 2%, что на 1,4 п.п. больше показателей за аналогичный период в 2025 г. Ощутимый рост вакантности зафиксирован и в «Москве-Сити»: показатель увеличился на 15 п.п. за счет освобождения крупного лота, рассчитанного на 506 р/м, в прошлом году и достиг 16%.

Стоимость аренды в сегменте демонстрирует уверенный рост. По данным на февраль 2026 года, средневзвешенная ставка аренды за рабочее место** внутри ТТК достигла 67 457 рублей в месяц, что на 17% превышает показатель февраля 2025 года (57 651 руб.). Основными драйверами удорожания выступают рыночная конъюнктура и экономические факторы – рост стоимости качественных отделочных материалов, удорожание коммунальных услуг и затрат на техническое обслуживание сервисов, которые традиционно включены в финальную ставку гибкого офиса. Таким образом, повышение цен отражает адаптацию операторов к рыночным факторам и возросшим операционным расходам. Наибольший рост ставок наблюдался в Ленинградском деловом коридоре (плюс 32%) и в границах ЦАО (плюс 17%). При этом ставки аренды в «Москве-Сити» снизились на 24%, что стало следствием заметного роста вакансии в деловом районе.

Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Драйверами развития рынка сервисных офисов в Москве выступают дефицит качественного предложения с отделкой в экспозиции в востребованных локациях Москвы, а также устойчивый спрос арендаторов на готовые гибкие офисные решения. Факторы спроса свидетельствуют о наличии потенциала для роста рынка – на текущий момент на долю сервисных офисов приходится лишь 4% от общего объема сделок аренды в Москве. Мы наблюдаем увеличение вакансии в сегменте за счет выхода новых проектов, однако на фоне стабильного спроса этот показатель будет постепенно снижаться».

Примечания

*Уровень вакантности в сервисных офисах (отдельных блоках) действующих площадок сетевых операторов по рабочим местам.

**При расчете ставок учитывается стоимость свободного рабочего места в сервисных офисах (отдельных блоках) действующих спекулятивных площадок сетевых операторов (стоимость включает обслуживание помещений, операционные расходы, коммунальные платежи и НДС), зафиксированные на февраль 2026 г.