Добросовестному приобретателю государство дает шанс

Судебных дел по расторжению сделок с недвижимостью сейчас довольно много. И очень часто в них фигурирует Департамент городского имущества г.Москвы. Они нередко подают в суд, когда квартира уже бывает продана. И в итоге у добросовестного приобретателя отнимают квартиру.

Может ли покупатель, которого лишили собственности, пересмотреть решение суда? На этот вопрос отвечает руководитель автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева:

• Конечно, добросовестный приобретатель, у которого истребовали квартиру по иску Департамента городского имущества г. Москвы, имеет право пересмотреть вступившее в законную силу решение суда. Этот вопрос непростой, но если решение суда основано на неконституционном законе, то в связи с внесенными изменениями в ст. 392 ГПК до 10 апреля 2022года у добросовестного приобретателя есть все основания отменить незаконное решение и пересмотреть дело.

Возможность пересмотра судебного акта, основанного на неконституционном законе, является базовым правом каждого гражданина. Своим Постановлением от 26 июня 2020 г. № 30-П Конституционный Суд РФ обязал законодателя разработать полноценный правовой механизм пересмотра судебных решений по новым обстоятельствам. Это качественный скачок в улучшении законодательства нашей страны, и с 10 января 2022г. такой механизм разработан. Решение суда, которое не исполнено или исполнено частично, должно быть пересмотрено по новым обстоятельствам.

• Расскажите более подробно, почему власти после четкой позиции Президента России в 2015 году продолжают отнимать квартиры у добросовестных приобретателей?
• Правоприменительная практика по защите прав граждан – добросовестных приобретателей, у которых в судебном порядке по искам органов власти изымали и продолжают изымать жилье, существует более 20 лет. Более 10 лет тема добросовестного приобретателя является предметом обсуждения гражданами и органами власти вплоть до самого высокого уровня. О незаконности сложившейся правоприменительной практики в свое время действительно высказался и Президент России. Александр Музыкантский 23 июня 2015 г. на пленарном заседании Общественной палаты РФ задал вопрос в защиту прав добросовестного приобретателя «истребование жилых помещений от добросовестных приобретателей в судебном порядке по искам органов власти» Президенту РФ Путину В.В. и получил следующий ответ (http://tass.ru/politika/2064774):

«Ситуация явно противоречит Конституции». «Если речь идет о добросовестном приобретателе, а проблемы возникли из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, то добросовестный приобретатель должен быть освобожден от любых проблем, которые с этим связаны». «Государство допустило ошибку - государство обязано эту ошибку решать самостоятельно». «Право гражданина, если у него отберут жилье, обратиться с регрессным иском к тому, кто его «надул», не имеет никакой перспективы решения». «Человека просто загоняют по инстанциям, и это не решение проблемы».

• Выходит, что истребование государством недвижимости у добросовестного приобретателя противоречит Конституции РФ.
• Да. К примеру, у Александра Дубовца суд истребовал купленную им квартиру и обязал выселиться всю семью. И вот он, опираясь на слова Президента и не согласившись с незаконным решением Никулинского районного суда г. Москвы от 26 мая 2015 года и определением МГС, на основании которого иск Департамента городского имущества г. Москвы к Дубовцу А.Н. был удовлетворен, обратился с жалобой в Конституционный Суд РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда  по жалобе А.Н. Дубовца, изложенной им в Постановлении от 22.06.2017 года №16-П,  п. 1 ст. 302 ГК по своему конституционно-правовому смыслу не допускает истребование имущества у гражданина - добросовестного приобретателя, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество. Конституционный Суд  указал, что истребование имущества у добросовестного приобретателя во всех случаях не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов. Иное понимание смысла пункта 1 статьи 302 ГК РФ не соответствует Конституции РФ.

• Примеру его последовали другие обманутые покупатели?
• Еще одна семья, Однодворцевых, в 2017 году обращались в суд с заявлением о пересмотре решения от 15 июня 2010 года по новым обстоятельствам на основании Постановления Конституционного суда РФ от 22 июня 2017 года № 16-П по жалобе А.Н.Дубовца.
• И каков результат?
• Судами всех уровней, вплоть до Верховного суда РФ, семье Однодворцевых было отказано в пересмотре дела.  

Тогда 30 января 2019 г. семья Однодворцевых обратилась в Преображенский районный суд г. Москвы с заявлением о прекращении исполнительного производства. В обоснование заявления они указали, что исполнительное производство по делу 2010 года по выселению семьи Однодворцевых из квартиры подлежит прекращению в связи с принятием Конституционным Судом Постановления от 22 июня 2017 года № 16-П. Но13 февраля 2019 года Преображенский районный суд г. Москвы вынес определение об отказе в прекращении исполнительного производства.

Суд пришёл к выводу о том, что в Постановлении Конституционного Суда от 22 июня 2017 года № 16-П не содержится указания на распространение данного постановления на лиц, не являющихся участниками конституционного судопроизводства и принято в связи с рассмотрением конкретного дела и не содержит прямого указания на необходимость пересмотра иных судебных актов и само по себе не содержит оснований, для прекращения исполнительного производства.

Далее семья Однодворцевых обжаловала вышеуказанное определение, но и Верховный Суд 20 марта 2019 года отказал в передаче кассационной жалобы.  Для семьи Однодворцевых прекращение исполнительного производства был последний способ избежать выселения из квартиры, которую они добросовестно приобрели в 2005 году.

• А можете более подробно рассказать историю семьи Однодворцевых?
• История семьи Однодворцевых банально проста. Семья Однодворцевых в 2005 году купили квартиру в Москве на вторичном рынке. Они тщательно проверяли документы продавца-собственника квартиры перед покупкой, в том числе и документы предыдущего собственника по приватизации. О том, что приватизация квартиры была совершена сотрудниками Департамента по поддельным документам, семья узнала в конце 2008 года, когда они получили повестку в суд.  Сделку по приватизации признали недействительной, квартиру у семьи Однодворцевых истребовали и выселили всю семью на улицу без предоставления иного жилья и без компенсации.
• Я слышал, что семья Однодворцевых большая.
• Да, она состоит из 6 человек: три пенсионера, один из них 94-х летний Ветеран Войны, инвалид и несовершеннолетний ребенок. Преображенский районный суд в 2010 году признал В.В. Однодворцева добросовестным приобретателем квартиры, однако на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ постановил передать право собственности на квартиру городу Москве.  Семья Однодворцевых продолжила проживать в квартире, так как суд предоставил им отсрочку исполнения решения суда.

Далее в отношении семьи Однодворцевых было возбуждено исполнительное производство о выселении их из квартиры. Даже принятие Конституционным Судом РФ Постановления от 22.06.2017 г. № 16-П не изменило позицию ДГИ г. Москвы. С 2010 года вся семья Однодворцевых находилась под угрозой выселения их на улицу. Все 12 лет семья Однодворцевых достойно отстаивали свои права и боролась за правду. Ибо, как сказал Президент России в 2015 году, что «…если речь идет о добросовестном приобретателе, а проблемы возникли из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, то добросовестный приобретатель должен быть освобожден от любых проблем, которые с этим связаны». Эти слова главы государства полностью соответствует делу Однодворцевых, на которых была переложена ответственность за ошибки и злоупотребления, совершенные органами власти. Теперь дело Дубовца и дело Однодворцевых поможет и другим отстоять свою правду.

• Наверное, у них есть и последователи?
• Безусловно. Практически одновременно с жалобой А.Дубовца в Конституционный Суд были поданы аналогичные жалобы от граждан Литвиненко, Френкель, Сергеевой, Ольховик и др. на нарушение их конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 302 ГК РФ.

По всем этим жалобам Конституционный Суд  принял «отказные» определения. В качестве примера, можно привести определение КС РФ от 4 июля 2017 г. № 1443-О по жалобе Г. Френкель.  В нем КС,во-первых, подтвердил, что по предмету ее обращения, т.е. по сути ее жалобы, им уже было вынесено Постановление по аналогичной  жалобе А.Н. Дубовца от 22 июня 2017 г. №16-П, сохраняющее свою законную силу, и, во-вторых, подчеркнул, что учет, сформулированной в этом постановлении позиции Конституционного Суда РФ, обязателен для судов и иных правоприменителей. Получив подобное определения КС РФ, Френкель Г.В. 21 сентября 2017 года обратилась в судебную инстанцию с просьбой пересмотреть это решение по «новым обстоятельствам».  Однако судебная коллегия по гражданским делам МГС в своем определении от 14 декабря 2017 года отказала в заявлении, указав что «…. не установлено совокупности обстоятельств, изложенных КС РФ в Постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П, для применения его по делу Френкель».

Верховным Судом Российской Федерации было отказано в передаче кассационной жалобы Френкель. Всем совершенно понятно, что дело Френкель как и другие дела должно было рассматриваться именно с точки зрения правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной в Постановлении от 22 июня 2017 г. № 16-П.

• И они пошли выше, то есть в ЕСПЧ?
• Френкель – да. И 6 апреля 2021г. по кейсу «Френкель и др. против России» ( 22481/18 and 38903/19)  Европейский Суд по правам человека установил в отношении заявителей нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. Соответственно дело Френкель было пересмотрено на основании решения ЕСПЧ и в иске ДГИ г. Москвы было отказано. При новом рассмотрении дела конечно суд учел позицию Постановления Конституционного Суда №16-П. Свои права собственности на квартиру Галина Френкель могла бы восстановить в 2017 году, но отстояла свои права только в 2021г.

Надо сказать, что есть у меня несколько гражданских дел которые были пересмотрены по новым обстоятельствам на основании Постановления от 22 июня 2017 г. № 16-П не смотря на то, что граждане не обращались в Конституционный Суд и действительно после пересмотра дела в иске Департамента городского имущества было отказано.

• И Европейский суд всегда встает на сторону обманутого покупателя?
• Практически всегда. На сегодняшний день по вопросу защиты прав указанной категории граждан Европейский Суд вынес более сотни постановлений в отношении Российской Федерации, которые российскими властями исполняются. Еще в 2016 году российские власти в своем меморандуме в Комитет министров Совета Европы указали, что российское правительство приняло ряд общих мер после дела Гладышева против России и вносятся поправки в законодательство в целях предотвращения дальнейших нарушений Конвенции. В связи с вступившими изменениями в законодательство, а именно с 1 января 2020г.  появилась возможность у граждан добросовестных приобретателей при истребовании у них квартиры получить компенсацию за счет казны Российской Федерации. А теперь еще появилась возможность и пересмотреть решение по новым обстоятельствам на основании Постановления от 22 июня 2017 г. № 16-П по жалобе А.Н.Дубовца с учетом изменений в 392 ГПК РФ.

На самом деле это замечательно, что есть возможность у граждан и пересмотреть незаконное решение и восстановить нарушенные права с учетом правой позиции Конституционного Суда и изменениями в законодательство по защите прав добросовестных приобретателей.

• К сожалению, скоро наши граждане не смогут обращаться в ЕСПЧ.
• Это так, но …. для обращения в Европейский Суд по правам человека еще есть несколько месяцев. Чтоб добиться правды, нужны усилия и время. Поэтому всем, попавшим в лапы квартирных мошенников, советую: не опускайте руки, надо бороться! Обращайтесь в нашу организацию «Центр защиты жилья и жилищных прав» (8916-233-23-24), и мы будем делать все возможное, чтобы защитить ваши права на купленную вами квартиру.