В последнее время россияне все чаще попадают в сети разного рода мошенников. Не исключение и рынок недвижимости. Как отмечают органы МВД, число обманов с квартирами в последние два года заметно возросло. А с недавних пор на рынке недвижимости участились случаи применения мошенниками схемы обмана «продавец под влиянием». Это когда граждане продают недвижимость, якобы помогая «следователям» поймать мошенников на живца. Итог таких сделок, как показывает практика, нередко бывает печальным.
Как все же покупателям квартир не попасть в лапы мошенников? Советы дают участники рынка недвижимости:
Роман Вихлянцев, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), руководитель агентства недвижимости «Инфинити» г. Москва:
«Давайте рассмотрим варианты, через которые мошенники заходят в коммуникацию с потенциальной жертвой. Как правило, это телефонный звонок, где происходит некое предупреждение жертвы о том, что она либо участвует в каких-либо следственных действиях либо перевела кому-то деньги, либо в отношении жертвы именно сейчас производится такое действие. Затем создается напряжение. Развивается ситуация обычно с подтверждающими факторами - присылаются «удостоверения», документы о возбуждении уголовных дел и прочее. Очень часто под подозрение попадают бывшие руководители или знакомые, которые якобы тянут за собой и жертву.
Далее начинается та или иная схема, связанная с необходимостью либо сохранить сбережения, либо вложить их в безопасное место. Также возможно получение кредитов для разоблачения «мошенников», часто это продажа недвижимости. При этом жертва к этому времени полностью ведома. Сама не принимает решения - есть характерные признаки, человек отказывается от каких-либо действий, но, если его оставить наедине, после контакта с кем-то он вдруг меняет свое решение, и становится готовым на «все».
По моему опыту люди находятся в очень глубокой манипуляции. Иногда требуются часы переговоров, чтобы донести до таких людей что то, что они делают, не часть «спецоперации», а мошенничество.
При этом, конечно, мошенники, как правило, пользуются вполне очевидными пороками жертв - трусостью или наоборот гордыней, уверенностью, что вокруг мошенники или наоборот нездоровым ощущением, что человек - потенциальная жертва обязательно должен поучаствовать в чем-то великом (например, поймать работников Центробанка).
Практика судов сейчас все еще разнообразна. К сожалению, в зависимости от обстоятельств дела, может быть, и расторжение сделки и такая сделка может остаться в силе. Как правило, в силе оставляют правильно и грамотно сделанные сделки. К таким основаниям относятся:
- Профессиональное сопровождение риэлтором
- Наличие признаков добросовестного правоприобретения
- У продавца остается альтернативное жилье
Как так организовать сделку, чтобы риски расторжения были минимальны? Важно, чтобы большая часть фактов была выяснена до сделки.
Первое: вносите аванс и разговаривайте с продавцом, как правило время очень важно, если продавец требует сверхбыстрого выхода на сделку, не предъявляя никаких внятных аргументов- это настораживает.
Договоритесь о передачи квартиры до получения денег. Для продавца безналичные аккредитивы, где перевод денег осуществляется через реальный Акт приема передачи квартиры сразу выводит сделку из виртуальной в реальную плоскость. Договаривайтесь о этом в момент аванса.
Ничего не пропускайте в технологии сделки. Каждая договоренность – письменно.
Деньги только по безналичному расчету!
Убедитесь, что продавец рассказывает о сделке родственникам или близким. Как правило, жертву заставляют скрывать от родственников участие в «спецоперации».
Если сомневаетесь, обязательно делайте нотариальную сделку, пригласите психиатра и попросите его обязательно поговорить на тему мошенничества с продавцом, дайте такое же «задание» нотариусу.
Подпишите с продавцом заявление, где опишите его декларацию что он не участвует в подобных «спецоперациях».
Таких моментов много, и профессиональные риэлторы знают как на них обратить внимание. Зачастую разговор с соседями или консьержем и соотнесение фактов могут дать очень и очень многое. И таких фишек - действий немало.
Поэтому главный совет - найдите риэлтора с внимательным отношением к своим клиентам - покупателям, работающего в профессиональной компанией с хорошей юридической экспертизой».
Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
«По информации Гильдии риэлторов Москвы каждую неделю они фиксируют до 10 обращений «продавцов под влиянием». К нам тоже часто приходят пожилые люди, которые хотят быстро и на любых условиях продать свою квартиру. Приходит продавать сам собственник. Он заключает с нами договор. И что характерно такой собственник соглашается на любые условия, которые ему озвучивают риэлторы. И даже по размеру комиссии не торгуется. Ведь его убедили, что сделка фиктивная, поэтому он и соглашается на все. А с теми, кто продает без чужого влияния, часто возникают жаркие баталии по поводу условий сделки и денег.
А выяснить, что он под влиянием бывает не очень легко. Сам же он в этом никогда не признается. Ведем с ним беседу. Объясняем, как будет проходить сделка. Как правило, они хотят быстро получить деньги. Мы же им говорим, что деньги он получит только тогда, когда квартира будет передана новому собственнику. Тогда как основная версия псевдо-следователей, которые звонят гражданам и вовлекают их в аферы, такая: мол, сделка фиктивная. Это они просто выводят на чистую воду мошенников. Говорят пожилому человеку, что, мол, они помогают следствию поймать таким образом мошенников. Заверяют, что сделку хоть и проведем, но он как жил в своей квартире, так и будет в ней жить. И только тогда, когда продавцу мы говорим, что деньги он получит после подписания акта передачи квартиры новому собственнику, то те, как правило, сразу берут паузу. Вот совсем недавно к нам пришла женщина, которая хотела продать свою квартиру и переехать в Пермский край. Она пришла с полным пакетом документов. Готова была выйти на сделку хоть завтра. Когда ей все объяснили, то она быстро собрала бумаги и исчезла. Видимо, на встречу с куратором….
А покупателям, чтоб не попасть в неприятную ситуацию, лучше обращаться в компанию с репутацией, которая тщательно проводит проверку не только квартиры, но и изучает причины, по которым человек ее продает».
Евгений Бойков, руководитель агентства недвижимости «Таймс» (Санкт-Петербург, Москва):
«Вы даже не представляете, какие схемы сейчас мошенники выдумывают.
Вот, например, свеженькое: “продавец под прикрытием”. Вроде бы обычная продажа — документы на столе, ключи на пальце, хозяин квартиры улыбчивый. А на деле — он участвует в оперативной разработке, ловят какого-то афериста, а покупатель, который вообще ни при чём, оказывается посередине этой истории. Заплатил деньги, получил повестку, и уже не квартиру осматривает, а кабинет следователя.
Бывают квартиры с “приветом” — где продавец состоит на учёте в ПНД, но об этом никто и не заикнулся. Сделка прошла, потом приходит опекун и говорит: “А вы что, не знали, что у него диагноз?” И всё — суд, расторжение, деньги ищи-свищи.
Или продавец нормальный, а за спиной — целая очередь родственников, которых “забыли” вписать в приватизацию. После сделки все они выныривают, как черти из табакерки: один с иском, другой с претензией, третий с адвокатом.
В «Таймс» (Санкт-Петербург, Москва) мы давно поняли: проверять надо не только документы, но и весь антураж. Кто продаёт, зачем, как он себя ведёт, кто рядом. Чистая бумага — ещё не гарантия. А вот мелкие детали, мимика, реакция на вопросы — многое говорят. Иногда человек за 10 минут разговора выдаёт больше, чем за весь пакет документов. И если есть хоть малейшее сомнение — мы тормозим. Потому что лучше не купить, чем потом два года судиться».
Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:
«Самый главный совет, который поможет уберечься от действий мошенников - это критическое отношение к любым звонка и сообщениям, в которых прослеживаются признаки попыток психологического давления. Кто бы ни звонил и не запугивал тем, что вы потеряете квартиру или деньги и вам необходимо срочно перевести все на «безопасный» счет, а квартиру продать, единственный правильный вариант - это положить трубку и прекратить общение. А при необходимости перезвонить на реальный номер своего банка, где у вас оформлены счета, в полицию. Ни под каким предлогом не передавать данные своих карт, а также не оформлять доверенности на посторонних лиц. В крайнем случае, еще один способ «отрезвить» ум - позвонить родственникам, друзьям, детям.
Мы уже спасли от действий мошенников ни один десяток клиентов, заблокировав проведение подозрительных сделок. В первую очередь следует обращать внимание на причину продажи недвижимости. Часто те собственники, которые находятся под влиянием - не могут объяснить, для чего они продают свое единственное жилье и что собираются делать с полученными деньгами. В большинстве случаев мошенники ведут свою жертву на всем протяжение переговоров о продаже объекта, поэтому продавец часто разговаривает по телефону и при этом сильно нервничает, плюс выставляет объект по цене значительно ниже рыночной и фактически готов продать его за любые деньги - главное срочно».
Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость»:
«Юридическая экспертиза недвижимости – это не просто формальная процедура, а ключевой этап, который может предотвратить потерю миллионов рублей при покупке квартиры или дома. Рассмотрим, как правильно организовать этот процесс и выбрать качественного специалиста.
Можно выделить четыре группы покупателей недвижимости по их отношению к юридической проверке:
Первая группа – те, кто вообще не проверяют квартиру. Последнее время часто встречаются ситуации, когда наши объекты покупают люди, выходящие на сделку через 2-3 дня после выбора объекта. За это время в большинстве случаев не реально провести юридическую экспертизу. Да и по документам, которые просят у нас становится очевидно, что юридическая проверка не проводилась.
Вторая группа – покупатели, которые считают, что проверяют, но реально никакой проверкой там не пахнет. Сюда входят:
- Самостоятельные экспертизы на основании поисковых запросов в интернете
- Покупка "типа проверок" у Домклика, М2, Контура за 5-20 тысяч рублей
- Обращения к друзьям-родственникам с юридическим образованием, но не работающим в сфере недвижимости
Третья группа – это люди, которые заказывают услуги по юридической экспертизе у специалистов в сфере недвижимости, но или не у тех, или не правильно их оформляют. Что в итоге приводит к неполноценной экспертизе.
И лишь четвертая группа покупателей проводит действительно качественную экспертизу.
Первый ключевой принцип качественной юридической экспертизы - её проведение либо связкой риэлтор-юрист (жилищник), либо риэлтором, который имеет юридическое образование.
Второй ключевой принцип: проверка не на словах, а на бумаге. То есть факт проведения юридической экспертизы должен быть явно отражен в договоре на оказание услуг. И самое важное, что по результатам экспертизы должно быть выдано письменное заключение с четким указанием рекомендуется или не рекомендуется объект к покупке.
Письменная форма заключения защищает покупателя юридически и подтверждает факт проведения должной осмотрительности при покупке.
Качественная юридическая экспертиза недвижимости – это инвестиция в безопасность сделки, а не статья расходов. Правильный выбор специалиста и методологии проверки может предотвратить потерю миллионов рублей и годы судебных разбирательств.
Экономия на экспертизе при покупке недвижимости – это ложная экономия, которая может обернуться катастрофическими потерями. Профессиональная связка риэлтор-юрист, письменное заключение и достаточное время на проверку – это основа безопасной сделки с недвижимостью».
Елена Валеева, директор АН «Светлый Град»:
«Вот несколько интересных примеров мошенничества на рынке недвижимости:
- Схема "продавец под влиянием": как упоминалось ранее, это когда мошенники предлагают продать недвижимость, выдают себя за следователей и убеждают вас помочь им "ловить мошенников". В результате вы можете оказаться обманутыми и потерять свои деньги. Важно: не спешите верить тем, кого вы не видите, а лишь слышите по телефону голос и аргументы!
- Мошенничество с дубликатами ключей: мошенники могут изготовить дубликаты ключей от недвижимости и продать объект, к которому у них нет прав на самом деле, получив при этом деньги от своих жертв.
- Подделка документов: мошенники могут представить фальшивые документы о собственности или правах на недвижимость, что может привести к незаконным сделкам и потере денег покупателями.
Эти примеры подчеркивают важность осмотрительности и проверки всей информации при совершении сделок с недвижимостью. Будьте бдительны и всегда проверяйте документы и информацию, связанную с покупкой недвижимости, чтобы избежать попадания в ловушку мошенников.
Следует помнить, что бдительность и осмотрительность помогут избежать мошенничества и защитят вас при покупке недвижимости».
Вадим Рубцов, председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие»:
«Мошенничество - это всегда обман. После ковидных ограничений большое количество взаимодействий перешли из сферы личного, прямого общения в виртуальное поле, что дало возможность мошенникам возможность использовать больше инструментов для обмана.
Обмануть в ходе обмена информацией в виртуальном поле намного легче, чем при личном общении. Человеческая интуиция, защищающая нас от обманщиков, существовавших с момента возникновения частной собственности, развивалась тысячелетиями, но она не приспособлена для работы с виртуальными "партнёрами". Именно это обстоятельство является основным фактором увеличения мошенничества в современном мире.
Какие можно дать рекомендации, чтобы защититься от мошенничества? Собственно всё те же самые, которые были и раньше.
Проверяйте по своим каналам достоверность предоставляемых вам документов и информации. Не совершайте сделку на сильной эмоции. Если почувствовали, что эмоция сейчас сильна, возьмите паузу на день, два и вернитесь к её рассмотрению.
Если на вас давят и ускоряют, то, с большой долей вероятности, вас хотят подтолкнуть к ошибке. Это не всегда так, но вероятность очень высока. Мошенник всегда будет настаивать на немедленном принятии решения и совершении действия, но не все, кто требуют этого мошенники.
Если рассматривать ситуацию, а именно "помощь следствию", то внимательно ознакомьтесь со всеми документами, которыми будет оформлено ваше участие в "следственном или оперативном действии". Там очень много разных документов, которые подписывать нужно исключительно в кабинете следователя. Если "следователь" торопит и не хочет встречаться для оформления всех необходимых документов, значит, вас просто водят за нос. Если не знаете, что и как должно быть оформлено, чтобы гарантировать вашу безопасность и безопасность вашего имущества, обратитесь к знакомому адвокату. Именно адвокату и именно знакомому, то есть, к такому, которому вы полностью доверяете.
Ну и последний совет. Не жадничайте на оплату специалистов, которые проверят вашу сделку по всем параметрам. По документам, по истории имущества, по личностям, участвующим в сделке и их ближайшим родственникам. Помните, что "жадность нищету плодит"».
Комментарии
(0)#