Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
12.10.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
12.10.2018
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
JLL логотип компании
Фото: Источник фото

Аналитики компании JLL и корпоративно-инвестиционного бизнеса Сбербанка Sberbank CIB опубликовали совместный отчет о влиянии валютного фактора на российский рынок коммерческой недвижимости.

Исторически валютные договоры аренды были привлекательны для арендаторов качественных помещений. Согласно расчетам JLL и Sberbank CIB, в период с 2006 по 2013 годы аренда офиса класса А в Москве в рублях обходилась на 24% дороже, чем в долларах. Такая премия была существенной и вполне оправдывала валютный риск арендаторов. Однако в результате резкого ослабления рубля совокупная премия за 2006–2016 снизилась до 7%.

Сравнительная оценка арендных платежей в рублях и долларах с 2006 по 2016 годы. Источник: JLL, Sberbank CIB Investment Research

Таким образом, девальвация рубля сделала переход к рублевым ставкам аренды логичным шагом для арендаторов с доходами в рублях, который позволил нивелировать валютный риск. Например, в Москве доля валютных договоров снизилась с более 70% во всех сегментах коммерческой недвижимости в конце 2013 года до 10% и ниже в настоящее время. В Санкт-Петербурге - с 50-60% до 5% и ниже.

Период 2015-2016 годов служит примером двух крайностей, когда резкое ослабление рубля сменилось укреплением. В результате в 2015 году премия рублевой аренды составила -14% (т.е. в рублях аренда была дешевле, чем в долларах), а в 2016 году уже +25%. Оценивая колебания российской валюты, сегодня можно говорить о возврате двустороннего риска, что ставит вопрос об оптимальной стратегии для игроков рынка недвижимости, для которых обменный курс остается ключевым фактором.

Оценивая ближайшую перспективу, аналитики JLL и Sberbank CIB проанализировали выгоды той или иной валюты договора в зависимости от курса рубля до конца 2018 года. Для того чтобы арендные платежи в рублях и долларах совпадали, рубль должен ослабнуть до 60,5-62,0 за доллар с текущих уровней. В случае более крепкого уровня российской валюты, платежи по долларовым договорам аренды будут ниже рублевых.

«С большой вероятностью аренда коммерческой недвижимости в валюте будет дешевле рублевой в ближайшей перспективе, а значит ставки в долларах и евро полностью не исчезнут с рынка, – комментирует Владимир Пантюшин, главный стратег компании JLL. – Они будут применяться, например, в высококачественных бизнес-центрах для арендаторов, предпочитающих привязку к валютному курсу. Это могут быть компании, которые получают основную часть выручки в валюте либо у которых арендные платежи составляют лишь незначительную часть расходов, что снижает актуальность валютных рисков. А вот для арендаторов с рублевой выручкой риск валютных потрясений перевешивает потенциальную выгоду от более низких выплат».

В отчете также делаются прогнозы о развитии российской экономики в среднесрочном периоде, в частности обменного курса, инфляции и процентных ставок. Рассматриваются три сценария: базовый, оптимистичный и пессимистичный. В них, например, валютный курс доллара на конец 2018 года прогнозируется на уровнях 55,5, 48,5 и 72,0 соответственно. Таким образом, в базовом и оптимистичном сценариях рублевая аренда окажется дороже, чем в долларах.

Динамика курса USD/RUB в соответствии с разными макроэкономическими сценариями. Источник: JLL, Sberbank CIB Investment Research

Эксперты JLL и Sberbank CIB также анализируют перспективы для собственников зданий в зависимости от наличия на их балансе валютных кредитов. При их отсутствии предпочтения владельцев объектов смещены в сторону рублевой аренды. Дополнительным стимулом для арендодателей оставаться в рублях служат более высокие, чем в валюте, уровни индексации арендных платежей. Например, в офисном сегменте Москвы аренда валютных договоров сегодня индексируется на 1,5-2,5% в год, а по рублевым контрактам – на 6-8%. Однако разница между этими уровнями продолжит снижаться под влиянием низкой инфляции в России.

«Для собственников недвижимости, имеющих на балансе валютные займы, ситуация более сложная, – комментирует Юлия Гордеева, старший аналитик Sberbank CIB. – Она требует оценки будущих потоков арендной платы, формирования ожиданий по динамике валютного курса и процентных ставок. При рассмотрении варианта перевода в рубли арендных платежей и займов еще одним параметром служат уровни обменного курса, по которым происходит или возможна конвертация. Второй должен быть на 18,5% ниже первого, чтобы срок погашения основной суммы кредита не изменился».

Обменный курс, используемый для конвертации кредита*, должен быть на 18,5% выше, чем курс конвертации арендных платежей. Источник: Sberbank CIB Investment Research

*Предполагается конвертация долларового кредита по ставке 8,5% в рублевый под 10,3%.

В целом обменный курс остается ключевым фактором для рынка недвижимости. Для некоторых категорий игроков выбор оптимальной валюты аренды и кредита требует серьезного анализа макроэкономических показателей.

О компании JLL

JLL (NYSE: JLL) является лидирующей компанией на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. По всему миру эксперты JLL помогают собственникам недвижимости, арендаторам и инвесторам достигать бизнес-целей. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; оборот компании в 2016 году составил 6,8 млрд долл. США, за вычетом прямых расходов – 5,8 млрд долл. США. За 2016 год специалисты JLL закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 145 млрд долл. США. Объем портфеля JLL в сфере управления недвижимостью составляет 4,4 млрд кв. футов, или 409 млн кв. м. Компания JLL имеет около 300 корпоративных офисов в более чем 80 странах мира и объединяет около 80 тыс. сотрудников (на конец 2-го квартала 2017 года). По данным на 30 июня 2017 года, LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, управляет активами стоимостью 57,6 млрд долл. США. JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated. В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006-2017 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, премии «Консультант года» на RCSC Awards в 2015 году. Подробная информация о компании доступна на сайте www.jll.ru

Sberbank CIB – корпоративно-инвестиционный бизнес Сбербанка. Ключевыми направлениями деятельности являются корпоративное кредитование (включая торговое финансирование), документарный бизнес, инвестиционно-банковские услуги, торговые операции с ценными бумагами, собственные инвестиции. Корпоративно-инвестиционный бизнес Сбербанка предоставляет своим клиентам, в числе которых крупнейшие корпорации, финансовые институты, государства, федеральные и субфедеральные органы власти и организации, интегрированные финансовые решения и услуги финансового советника.

ПАО Сбербанк — крупнейший банк в России и один из ведущих глобальных финансовых институтов. На долю Сбербанка приходится около трети активов всего российского банковского сектора. Сбербанк является ключевым кредитором для национальной экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. Учредителем и основным акционером ПАО Сбербанк является Центральный банк Российской Федерации, владеющий 50% уставного капитала плюс одна голосующая акция. Другими 50% акций Банка владеют российские и международные инвесторы. Услугами Сбербанка пользуется более 145 млн клиентов в 21 стране мира. Банк располагает самой обширной филиальной сетью в России: около 15 тысяч точек обслуживания. Зарубежная сеть Банка состоит из дочерних банков, филиалов и представительств в Великобритании, США, СНГ, Центральной и Восточной Европе, Индии, Китае, Турции и других странах.   Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций 1481. Официальные сайты Банка — www.sberbank.com (сайт Группы Сбербанк), www.sberbank.ru.

Контакт:

Наталья Копейченко Тел.: +7 (495) 737-80-00 #335, +7 (965) 244-43-75 Email: Natalia.Kopeychenko@eu.jll.com

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Шесть ЖК бизнес-класса вышли в продажу в третьем квартале текущего года в Москве

Новые комплексы будут состоять из 20 корпусов на 5437 квартир, суммарная площадь которых составит 313,4 тыс. кв. м. Из них уже сейчас на рынке экспонируется порядка 1,2 тыс. квартир.
00
ЖК «Новый Зеленоград»

IKON Development: Новые корпуса в «Новом Зеленограде»

Покупатели теперь смогут приобрести жилье в новых корпусах IV.08 и IV.09 первой очереди жилого комплекса комфорт-класса «Новый Зеленоград», расположенного в 500 метрах от границ Зеленограда в Солнечногорском районе.
00

Минстрой сообщил рекомендуемые индексы, по которым будут рассчитывать в 4-м квартале текущего года сметную стоимость строительства

Предложенные прогнозные индексы Минстрой разрабатывал, опираясь на сведения о ценообразовании строительства в 3-м квартале текущего года. При этом был учтен показатель инфляции.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: