Дорога к дому или Столичные девелоперы жилой недвижимости перепрофилируются в дорожных строителей

Несмотря на ударные темпы, которыми сегодня строятся и реконструируются дороги в столице и на присоединенных к Москве территориях, уровень развития дорожной сети мегаполиса остается на низком уровне. Это вынуждает девелоперов жилой недвижимости самим вкладываться в строительство подъездных путей к своим проектам. Аналитики компании «Метриум Групп» выяснили, кто из столичных застройщиков активно участвует в реализации дорожно-инфраструктурных проектов.

Столичные власти уже несколько лет стремятся привлекать к возведению дорог частных инвесторов. Успешному государственно-частному партнерству есть несколько примеров, самым ярким и известным из которых является строительство скоростной трассы Москва-Санкт-Петербург. Однако проекты ГЧП являются довольно громоздкими и не подходят для девелоперов жилья, которым нужны подъездные пути к собственным жилым комплексам. И если раньше девелоперы жилой недвижимости, что называется, «ждали у моря погоды», то теперь наметился новый тренд – самостоятельное строительство дорог с последующей передачей их на баланс города.

На сегодняшний день у инвесторов, готовых вкладываться в строительство дорог к своим объектам, кроме ГЧП есть два варианта взаимодействия с властями. Первый – это безвозмездное перечисление средств в Дорожный фонд города Москвы. После этого город сам строит трассу до жилого комплекса компании. Второй вариант - самостоятельное возведение объекта дорожной инфраструктуры, с последующим дарением новой дороги городу, который в дальнейшем и будет обслуживать трассу. «Оба эти варианта по-своему привлекательны для девелоперов, поскольку даже многомиллионные затраты на строительство дорог со временем окупаются за счет повышения ликвидности объектов недвижимости, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Однако девелоперы задумываются и о том, как оптимизировать свои издержки».

Так, примерно год назад компания MR Group разработала схему, которая способна удешевить строительство дорог. Сейчас при дарении реализованного проекта городу или пожертвовании средств в Дорожный фонд девелоперы вынуждены оплачивать налог в размере 13%. Заместитель генерального директора компании MR Group Андрей Кирсанов предложил городским властям дать застройщикам возможность обосновывать затраты на строительство дорожной инфраструктуры «необходимостью реализации коммерческого объекта». В этом случае необходимость уплаты налога на дарение, а также на прибыль и НДС, отпадает.

Предложение компании MR Group было услышано. В марте текущего года стало известно, что столичные власти готовятся принять постановление, которое позволит относить издержки инвесторов при строительстве объектов дорожной инфраструктуры в себестоимость всего проекта. Это даст возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. В конце августа 2014 года Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев подтвердил намерения столичных властей, сообщив, что проект постановления за последние полгода был существенно доработан и сейчас находится на повторном согласовании в Правительстве Москвы.

Как отмечают аналитики компании «Метриум Групп», снижение налогового бремени может стать тем катализатором, который сделает самостоятельное строительство дорог к своим жилым комплексам массовым явлением среди девелоперов. Пока же такие компании можно пересчитать по пальцам двух рук. Эксперты отобрали 5 компаний, которые в последнее время озвучивали свои планы по строительству дорог или уже реализуют подобные проекты. Компании размещены в порядке убывания объемов инвестиций.

«Мортон»
Объем инвестиций: около 8 млрд рублей
Где: Новая Москва
Стадия: денежные средства в размере 20 млн рублей внесены в Дорожный фонд г. Москвы
Объект: ЖК «Солнцево Парк»
Min стоимость кв. м/квартиры: 101,7 тыс. рублей/4,41 млн рублей

В начале сентября 2014 года стало известно, что компания «Мортон» намерена вложить 8 млрд собственных средств в строительство трассы, которая соединит Калужское и Киевское шоссе в районе аэропорта «Внуково». На сегодняшний день это крупнейший проект дорожного строительства, который будет реализован девелопером жилой недвижимости. Впрочем, существует большая вероятность того, что «Мортон» не будет строить трассу самостоятельно. Скорее всего, профильного подрядчика привлечет Правительство Москвы, а девелопер оплатит возведение трассы через столичный Дорожный фонд. В марте 2013 года «Мортон» стал первой компанией, перечислившей 20 млн рублей в эту организацию, созданную незадолго до этого для строительства транспортной инфраструктуры.

MR Group
Объем инвестиций: более 500 млн рублей
Где: Москва
Стадия: дорога построена
Объекты: МФК «Водный», МФК «Савеловский Сити», БЦ «Лотос»
Min стоимость кв. м/апартаментов: 102 тыс. рублей/3,91 млн рублей

Компанию MR Group можно отнести к одним из самых активных девелоперов, вкладывающихся в строительство дорог. На текущий момент в активе компании три проекта по развитию дорожно-уличной сети на территории «старой» Москвы. Причем один из которых уже реализован – это реконструкция автомобильного тоннеля под железной дорогой в районе улицы Складочная. Здесь строится многофункциональный комплекс «Савеловский Сити». Также компания ведет расширение Головинского шоссе и Кронштадтского бульвара и сооружает два проезда между ними. Благодаря проведению этих работ, существенно улучшится транспортная ситуация возле метро «Водный стадион». Третьим проектом является организация поворотной полосы с Одесской улицы на Нахимовский проспект.

Sezar Group
Объем инвестиций: 20 млн рублей
Где: Новая Москва
Стадия: дорога построена
Объект: ЖК «Николин Парк»
Min стоимость кв. м/квартиры: 130 тыс. рублей/16,9 млн рублей

Несмотря на относительно скромный объем инвестиций, компанию Sezar Group можно назвать уникальным примером того, как девелопер оперативно решил все вопросы с администрацией и построил дорогу для будущих жителей своего жилого комплекса. Ее протяженность составляет 1,3 км, она начинается от Калужского шоссе. На этом месте раньше уже была дорога, однако она имела всего одну полосу для движения, что делало практически невозможным разъезд двух встречных автомобилей. В процессе реконструкции дорожное полотно было расширено до двух полос, по одной в каждом направлении, устроены тротуары и организованы наземные пешеходные переходы.

ГК «Абсолют»
Объем инвестиций: нет данных
Где: Новая Москва
Стадия: ведутся работы
Объект: ЖК «Первый Московский»
Min стоимость кв. м/квартиры: 75 тыс. рублей/3,82 млн рублей

В апреле текущего года Градостроительно-земельная комиссия Москвы приняла решение выделить компании «Совхоз Московский+», аффилированной с ГК «Абсолют» и выступающей инвестором ЖК «Первый Московский», земельный участок площадью 3 га для строительства дополнительного выезда из жилого комплекса на Киевское шоссе. Протяженность участка дороги составит чуть более одного километра. Также ранее сообщалось, что ГК «Абсолют» проведет реконструкцию и расширение улицы Атласова – центральной магистрали поселения Московский.

«МД Групп»
Объем инвестиций: нет данных
Где: Новая Москва
Стадия: план
Объект: ЖК «Новое Бутово»
Min стоимость кв. м/квартиры: 99,8 тыс. рублей/4,5 млн рублей

В структуры группы компаний «МД Групп» входит один из крупнейших городских подрядчиков по строительству объектов дорожной инфраструктуры – Московская Инженерно-Строительная Компания (ОАО «МИСК»). Однако большая часть заказов компании идет от города и не связана с собственными проектами. Впрочем, компания «МД Групп» не исключает вероятности того, что в будущем строительство дорог будет вестись для нужд своих жилых комплексов. Так, акционеры компании уже высказывали намерение вложиться в строительство трассы от Бутово до аэропорта Внуково.

«Хорошая транспортная доступность является одним из самых важных факторов при выборе жилья для покупки, - резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Девелоперы, понимая это, стремятся самостоятельно повысить ликвидность своих проектов, инвестируя в строительство дорог и развязок. Наиболее активно этот тренд сегодня заметен в Новой Москве, где дорожная сеть развита очень слабо. Однако и в старых границах столицы есть проблемные места. Здесь ярким примером является компания MR Group, которая реализует сразу три проекта по строительству дорог. Очевидно, что улучшение транспортной ситуации вокруг МФК "Водный" и "Савеловский Сити" существенно повысит спрос на апартаменты в этих комплексах».