Дорогое вторичное жилье входит в моду

На рынке дорогого жилья происходит любопытный процесс. Количество вновь появляющихся домов топ-класса в Москве заметно сокращается. Отчасти причиной этого можно считать нехватку площадок для строительства. Равным образом можно говорить, что сокращение предложения связано с усложнением процесса сбора документации. Действительно, на рынке дорогого жилья, где все бумаги обычно бывают безупречными, уже появились прецеденты продаж квартир по предварительным договорам, как это части делается на рынке массового строительства. Так или иначе, новыми сейчас уже считаются дома, которые были засвечены на рынке в предыдущие годы, но строительство которых началось только сейчас, как например, в случае с известным клубным домом на углу Еропкинского переулка и Пречистенки.

При сокращении новых проектов спрос на дорогое жилья остается прежним, и выясняется, что клубных домов в традиционно престижных местах Москвы начинает не хватать. В этих условиях участники рынка отмечают заметную активизацию вторичных сделок. Косвенное, но яркое тому подтверждение: в каталогах агентств, работающих с дорогим жильем все больше вместо домов, в которых предлагаются квартиры на выбор, появляется позиция «апартаменты в доме...». Известно даже на какие времена года приходится наибольшее количество продаж. Прибегая к языку бухгалтерской отчетности, можно сказать, что это 2-й и 4-й кварталы. После нового года, а также летнего отдыха потенциальные покупатели начинают подбирать варианты недвижимости, затем какое-то время уходит на переговоры, и в итоге в весенние и предновогодние месяцы совершаются сделки.

Квартиры вторичного рынка довольно четко делятся на две категории. Первый – квартиры, приобретенные в спекулятивных целях, для последующей перепродажи. Отделка в них не выполняется, и для конечного покупателя облик недвижимости мало чем отличается от того, что он видит на новых площадках. Разница только в том, что одном случае можно посмотреть на стройплощадку, а в другом – готовый дом.

В последнее время на рынок вышло много спекулятивного товара. Дело в том, что темпы роста цен на рынке дорогого жилья снижаются – с 60-70% два года назад до 20-30% в текущий период. Этот товар остается хорошим инструментом торможения капитала и защиты от инфляции, но в настоящее время перестает быть инструментом доходности. Кроме того, спекулятивные покупки ограничивают сами застройщики, выставляя уже на ранней фазе строительства почти потолочную цену недвижимости. И они могут себе это позволить – значительные финансовые ресурсы, полученные при реализации предыдущих проектов, позволяют не кредитоваться у покупателя на строительство нового объекта.

Если на рынке новостроек ценовую политику определяет – при участии консультантов – компания-застройщик, то на вторичном рынке цену устанавливает владелец, причем зачастую исходит при этом из завышенных пожеланий. Люди, инвестировавшие денежные средства в недвижимость несколько лет назад, хотят получить наибольшую прибыль и пытаются продавать квартиры за деньги, которых это жилье будет стоить не сейчас, а через год-полтора, то есть по сути опираются на устаревшие ценовые ожидания. Сделки за 2 млн долл. на вторичном рынке элитного жилья – далеко не предел, сумма продажи может доходить до 7-10 млн долл. При этом вторичное жилье класса бизнес-плюс продается в среднем за 1,5 млн долл.

Второй вид дорогой недвижимости вторичного рынка – квартиры с отделкой. Такие апартаменты зачастую используются для сдачи в аренду на то время, пока вырастет в цене сама недвижимость. Доходы от аренды недвижимости могут составлять от 5 до 20 тыс. долл. в месяц, а срок такой эксплуатации обычно измеряется 3-5 годами. Что любопытно, рост ставки аренды в данном случае не пропорционален сумме вложений в недвижимость. Так, 20 тыс. долл. в месяц можно получать с квартиры ценой около 10 млн. долл., в то время как жилье, приобретенное за 2,5 миллиона, способно приносить до 10 тыс. долл. в месяц.

Сейчас в продаже рынке появляется довольно много квартир с отделкой нескольколетней давности, что раньше распространено не было. Появился своеобразный новый сегмент – second hand рынка дорогого жилья. Специфика представленного на нем товара состоит в том, что каждая квартира должна найти некоего конкретному покупателю и наоборот. Превращение открытого пространства между монолитными перекрытиями в готовые для жизни апартаменты требует значительных затрат, поэтому, когда люди покупают обжитую квартиру, они не намерены все сломать и сделать заново на свой вкус, как это практикуется на рынке недвижимости эконом-класса. Тем не менее годы эксплуатации все же сказываются на состоянии отделки и заметно «не свежая» квартира буде стоить несколько менее дорого, чем новая.

Понятно, что квартиры с отделкой находятся в продаже долго – от полугода до года. Быстро подобный товар можно продать только за счет сильного демпинга, на который владельцы недвижимости не идут, поскольку не нуждаются в срочных средствах. Однако, хотя должен найтись человек, которому придутся по душе определенные апартаменты, бывают ситуации, когда квартира нравится сразу нескольким потенциальным покупателям. Такие случаи редки, но бывают. Так, за одну квартиру в доме по Малому Николопесковскому переулку боролись сразу два покупателя, перебивая друг друга все более крупными задатками к выгоде владельца продаваемой недвижимости. Аналогичный случай произошел с одной из квартир в доме «Хортус Гармония» в Ботаническом переулке, цена которой в результате выросла примерно на 10%. Для рынка дорогой недвижимости это довольно неплохие деньги.

Однако бывает и наоборот. Посмотрев, что предлагает рынок, выждав некое время и еще раз проведя мониторинг недвижимости потенциальный покупатель понимает: того, что он бы действительно хотел для себя приобрести, не имеется. И человек решается стать девелопером и построить свой дом самостоятельно. Можно привести в качестве примера два дома в Кропоткинском переулке. Один из них, 3-этажный особняк – дом, сделанный для себя, а другой, 6-этажный дом, построен на смежном участке, уже для продажи. Однако такие случаи можно считать единичными. Как и варианты жилья с историей и уникальной отделкой (старинные московские особняки), которые со временем только приобретают в цене и, выходя на рынок, всегда находят своего покупателя.