Эльвира Дейнека: «Договор купли-продажи вступает в силу с момента его заключения»

Покупка или продажа недвижимости практически для каждого человека – одно из важнейших событий в жизни. И главный документ, оформляющий передачу прав на жилье - договор купли-продажи. Нужно быть очень внимательным при составлении данного документа.

О том, какие правовые последствия возникают для сторон с момента подписания договора купли-продажи и с момента государственной регистрации права собственности, рассказывает начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека:

• В соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным в момент  согласования  сторонами всех существенных условий договора. Этот момент, как правило, совпадает с моментом подписания договора обеими сторонами. Таким образом, подписывая договор, стороны подтверждают согласование его условий и принимают на себя обязательства по его надлежащему исполнению.    
• Возникает вопрос, когда вступает в силу договор, в случае его подписания сторонами в разные даты?
• В этом случае целесообразно указывать дату подписания договора каждой из сторон, наиболее поздняя из них и будет считаться моментом заключения и вступления в силу договора.
• А каковы основные обязательства сторон, которые подлежат исполнению по договору?
•  Их несколько. Перечислю основные:

- - покупатель передает продавцу стоимость объекта недвижимости в порядке и способом, согласованным в договоре: открывает аккредитив, арендует ячейку совместно с продавцом, перечисляет на расчетный счет по указанным в договоре реквизитам;

- - продавец передает объект недвижимости по акту приема-передачи;

- - стороны совместно подают документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Стороны сделки могут предусмотреть в договоре  иные обязательства, согласовав порядок их исполнения.  При этом момент исполнения любого обязательства может быть привязан к дате государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, а может не зависеть от нее. Одни участники сделки, исполнив договор  в полном объеме, подают документы в Росреестр, другие – ждут государственной регистрации перехода права собственности для завершения исполнения договора.

При этом от момента исполнения тех или иных обязательств по договору будут зависеть некоторые важные условия. Например,  в случае несовпадения даты передачи объекта недвижимости в фактическое владение покупателя и даты регистрации перехода права собственности, в договоре, как правило, согласовывают и моменты перехода риска случайной гибели или повреждения объекта недвижимости, а также бремя содержания  недвижимости. В случае, если к моменту государственной регистрации оплата по договору покупателем не произведена, для того чтобы недвижимость не была обременена залогом в пользу продавца,  в договор необходимо включить соответствующее соглашение сторон.

• Все же без регистрации договор как бы не имеет окончательной юридической силы?
• Не совсем так. Договор вступает в силу именно в момент заключения, а с датой государственной регистрации права собственности закон связывает  возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость:

- - покупатель приобретает в полном объеме права распоряжения объектом недвижимости: имеет право сдавать в аренду, продавать, дарить, передавать в залог и т.д.;

- - на покупателя переходит бремя содержания объекта недвижимости;

- - на покупателя переходит риск случайной гибели имущества (если стороны не согласовали иной порядок);

- - покупатель жилого объекта недвижимости имеет возможность вселять в объект недвижимости членов семьи и иных лиц по договору найма или безвозмездного пользования.

Если же стороны по какой-либо причине после подписания договора купли-продажи не подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности и решили прекратить свои взаимоотношения (передумали покупать или продавать, не хватило денег, не выдали кредит и т.д.), будет правильно, если стороны подпишут соглашение о  расторжении договора.

• И что тут сложного. Встретились, поговорили, порвали документ и…разошлись.
• Нет, так сделать не получится. Порой стороны ошибочно полагают, что при расторжении договора не требуется подписания дополнительных документов. «Порвать договор и разойтись», как предлагают иногда, не правильно. Это отголосок практики прошлых лет, когда договор подлежал государственной регистрации и вступал в силу только после такой регистрации. С 2013 г., повторю, договор вступает в силу после его заключения. И если стороны фактически прекращают свои взаимоотношения по предмету договора, юридически их тоже нужно прекратить. Документом, завершающим отношения сторон по предмету договора будет являться соглашение о расторжении договора, которым стороны согласуют порядок  прекращения обязательств по договору и определят последствия его прекращения.
• А можно при обоюдном согласии расторгнуть договор, если он уже прошел государственную регистрацию?
• Можно, но…. Если по договору купли-продажи состоялся переход права собственности, то соглашение о расторжении договора также необходимо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности снова на имя продавца. Расторгнуть договор можно только до момента его полного исполнения сторонами. Если же договор купли-продажи исполнен сторонами в полном объеме, как правило, это передача объекта по акту-приема передачи и полный взаиморасчет сторон, в регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора может быть отказано.
• Так что к составлению договора нужно подходить вдумчиво и грамотно формулировать его пункты, чтоб потом не оказаться в неприятной ситуации.
• Безусловно. К подготовке проекта договора купли-продажи необходимо подходить серьезно и поручать составление договора специалисту. Договор должен быть согласован сторонами и содержать обязательства сторон и сроки их исполнения. Нужно помнить, что договор не является формальностью. Все, что заложено в текст договора, должно соответствовать реальному положению дел и достигнутым договоренностям, ибо в случае возникновения спора, суд  будет принимать во внимание буквальное толкование текста договора.