Эльвира Дейнека, начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
Фото: Источник фото

Покупка или продажа недвижимости практически для каждого человека – одно из важнейших событий в жизни. И главный документ, оформляющий передачу прав на жилье - договор купли-продажи. Нужно быть очень внимательным при составлении данного документа.

О том, какие правовые последствия возникают для сторон с момента подписания договора купли-продажи и с момента государственной регистрации права собственности, рассказывает начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека:

  • В соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным в момент  согласования  сторонами всех существенных условий договора. Этот момент, как правило, совпадает с моментом подписания договора обеими сторонами. Таким образом, подписывая договор, стороны подтверждают согласование его условий и принимают на себя обязательства по его надлежащему исполнению.    
  • Возникает вопрос, когда вступает в силу договор, в случае его подписания сторонами в разные даты?
  • В этом случае целесообразно указывать дату подписания договора каждой из сторон, наиболее поздняя из них и будет считаться моментом заключения и вступления в силу договора.
  • А каковы основные обязательства сторон, которые подлежат исполнению по договору?
  •  Их несколько. Перечислю основные:

- - покупатель передает продавцу стоимость объекта недвижимости в порядке и способом, согласованным в договоре: открывает аккредитив, арендует ячейку совместно с продавцом, перечисляет на расчетный счет по указанным в договоре реквизитам;

- - продавец передает объект недвижимости по акту приема-передачи;

- - стороны совместно подают документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Стороны сделки могут предусмотреть в договоре  иные обязательства, согласовав порядок их исполнения.  При этом момент исполнения любого обязательства может быть привязан к дате государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, а может не зависеть от нее. Одни участники сделки, исполнив договор  в полном объеме, подают документы в Росреестр, другие – ждут государственной регистрации перехода права собственности для завершения исполнения договора.

При этом от момента исполнения тех или иных обязательств по договору будут зависеть некоторые важные условия. Например,  в случае несовпадения даты передачи объекта недвижимости в фактическое владение покупателя и даты регистрации перехода права собственности, в договоре, как правило, согласовывают и моменты перехода риска случайной гибели или повреждения объекта недвижимости, а также бремя содержания  недвижимости. В случае, если к моменту государственной регистрации оплата по договору покупателем не произведена, для того чтобы недвижимость не была обременена залогом в пользу продавца,  в договор необходимо включить соответствующее соглашение сторон.

  • Все же без регистрации договор как бы не имеет окончательной юридической силы?
  • Не совсем так. Договор вступает в силу именно в момент заключения, а с датой государственной регистрации права собственности закон связывает  возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость:

- - покупатель приобретает в полном объеме права распоряжения объектом недвижимости: имеет право сдавать в аренду, продавать, дарить, передавать в залог и т.д.;

- - на покупателя переходит бремя содержания объекта недвижимости;

- - на покупателя переходит риск случайной гибели имущества (если стороны не согласовали иной порядок);

- - покупатель жилого объекта недвижимости имеет возможность вселять в объект недвижимости членов семьи и иных лиц по договору найма или безвозмездного пользования.

Если же стороны по какой-либо причине после подписания договора купли-продажи не подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности и решили прекратить свои взаимоотношения (передумали покупать или продавать, не хватило денег, не выдали кредит и т.д.), будет правильно, если стороны подпишут соглашение о  расторжении договора.

  • И что тут сложного. Встретились, поговорили, порвали документ и…разошлись.
  • Нет, так сделать не получится. Порой стороны ошибочно полагают, что при расторжении договора не требуется подписания дополнительных документов. «Порвать договор и разойтись», как предлагают иногда, не правильно. Это отголосок практики прошлых лет, когда договор подлежал государственной регистрации и вступал в силу только после такой регистрации. С 2013 г., повторю, договор вступает в силу после его заключения. И если стороны фактически прекращают свои взаимоотношения по предмету договора, юридически их тоже нужно прекратить. Документом, завершающим отношения сторон по предмету договора будет являться соглашение о расторжении договора, которым стороны согласуют порядок  прекращения обязательств по договору и определят последствия его прекращения.
  • А можно при обоюдном согласии расторгнуть договор, если он уже прошел государственную регистрацию?
  • Можно, но…. Если по договору купли-продажи состоялся переход права собственности, то соглашение о расторжении договора также необходимо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности снова на имя продавца. Расторгнуть договор можно только до момента его полного исполнения сторонами. Если же договор купли-продажи исполнен сторонами в полном объеме, как правило, это передача объекта по акту-приема передачи и полный взаиморасчет сторон, в регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора может быть отказано.
  • Так что к составлению договора нужно подходить вдумчиво и грамотно формулировать его пункты, чтоб потом не оказаться в неприятной ситуации.
  • Безусловно. К подготовке проекта договора купли-продажи необходимо подходить серьезно и поручать составление договора специалисту. Договор должен быть согласован сторонами и содержать обязательства сторон и сроки их исполнения. Нужно помнить, что договор не является формальностью. Все, что заложено в текст договора, должно соответствовать реальному положению дел и достигнутым договоренностям, ибо в случае возникновения спора, суд  будет принимать во внимание буквальное толкование текста договора.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Бизнес-парк «Сколково»

в Можайском районе построили новые здания административно-торгового комплекса «Бизнес-парк «Сколково»

В Можайском районе на западе Москвы завершили второй этап строительства первой очереди многофункционального административно-торгового комплекса «Бизнес-парк «Сколково». Адрес объекта Сколковское шоссе, дом 43.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги III квартала 2025 года на первичном рынке новостроек Московской области

Объем предложения за квартал сократился на 5%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 204 610 рублей (+4% за квартал, +8% за год). Было заключено 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год).
00
ЖК Skolkovo ONE осень 2025

Компания IKON Development приступила к передаче ключей от квартир в ЖК Skolkovo ONE

Три монолитно-кирпичных дома на 676 квартир построены в поселке Заречье на территории городского округа Одинцово, рядом с Мещерским парком. Общая площадь новых корпусов составляет более 44 тыс. кв. метров.
00
КРТ: 1-я Владимирская улица, владение 18А

По проекту КРТ на 1-й Владимирской улице появится жилье для программы реновации

Участок размером 0,52 гектара находится в районе сложившейся застройки по адресу: 1-я Владимирская улица, владение 18А. Здесь будет построено жилье общей площадью около 18,2 тысячи квадратных метров.
00
NF Group

Средняя площадь лота на вторичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга в 1,5 раза больше, чем на первичном

По итогам III квартала 2025 года средняя площадь элитных квартир и апартаментов на вторичном рынке Санкт-Петербурга снизилась за год на 14 квм. (-7%) и составила 182 квм. На первичном рынке этот показатель равен 125 квм.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги трех кварталов на первичном рынке столичной недвижимости

Всего в январе-сентябре 2025 года в столице зарегистрировано 84 595 ДДУ. Это на 14,8% меньше чем за 9 месяцев 2024 года (99 250) и на 25,8% уступает аналогичному периоду 2023 года (113 970 ДДУ).
00
Дарья Туркина, архитектор и руководитель архитектурного бюро BOHAN Studio, на IV Форуме дизайнеров интерьера

Форум 100+ TechnoBuild и IV Форум дизайнеров интерьера в Екатеринбурге. Архитектура и дизайн, как искусство взаимодействия с материалом

Архитекторы, дизайнеры и поставщики обсудили, как разные подходы к выбору материалов помогают создавать уникальные жилые и общественные пространства.
00
ЖК Событие, ул. Лобачевского з⁄у 120⁄2 квартал 6

В Раменках в составе жилого комплекса Событие построят дом на 507 квартир

Выдано разрешение на строительство пятисекционного дома в ЖК «Событие» на западе столицы. Объект будет возводиться в районе Раменки по строительному адресу: ул. Лобачевского, з/у 120/2. Девелопер - «Донстрой».
00
Нежилое помещение на продажу, 171,4 м². ЮВАО, Ферганский проезд, д. 14, корп. 1, этаж 1, пом. 14Н

Предприниматели могут приобрести два помещения для бизнеса в районе Выхино-Жулебино

Адреса объектов: Ферганский проезд, дом 14, корпус 1 (171,4 квадратного метра); Ферганская улица, дом 16, корпус 2 (17 квадратных метров). Ближайшая станция метро — «Юго-Восточная».
00
Строительство небоскреба в городе

Технологии строительства и обеспечение площадки: что работает на практике

Модульное строительство, подъёмное оборудование и цифровые инструменты изменили работу на площадке. Разбираем, как организовать обеспечение объекта под актуальные технологии и какие решения применяются на практике без лишних затрат.
00
Аквариум в интерьере гостиной комнаты

Как правильно и стильно встроить аквариум в интерьер квартиры: советы дизайнера

Забудьте о громоздких тумбах и пластиковых замках. Современный аквариум может стать центральным элементом дизайна, если знать основные принципы его интеграции в пространство.
00
Подготовка поверхности стыка трубопровода перед монтажом

Особенности монтажа технологических трубопроводов

Технологические трубопроводы играют ключевую роль в современных производственных системах. Через них осуществляется транспортировка жидких, газообразных и сыпучих веществ, обеспечивается подача теплоносителей, пара, воды, воздуха и медицинских газов.
00
Обучение онлайн для детей

Как выбрать развивающие курсы для детей: современные подходы к обучению через игру

Развивающие курсы для детей помогают раскрыть потенциал через игровые методики, творчество и современные технологии. Узнайте, как выбрать подходящую программу, развивающую критическое мышление, воображение и уверенность ребёнка.
00
Балкон, "обшитый" деревянной вагонкой

Как обшить балкон деревянной вагонкой своими руками

Балкон легко превратить в уютное пространство, обшив его деревянной вагонкой своими руками. В статье рассмотрим подготовку, монтаж обрешетки, крепление панелей и финальную обработку покрытия.
00
Департамент градостроительной политики города Москвы

14 домов построят для программы реновации на юго-востоке столицы

Определен подрядчик для проектирования и строительства 14 домов для программы реновации в ЮВАО. Новостройки возведут на месте старых домов в четырех районах на юго-востоке столицы: Лефортове, Нижегородском, Рязанском и Печатниках.
Или войти с помощью: