Рынок коммерческой недвижимости России окончательно трансформировался в «вещь в себе». После завершения массового исхода иностранных компаний в 2023–2025 годах, отрасль перешла к этапу структурной перестройки. Кирилл Чебаков, управляющий партнёр WE-ON GROUP (генеральный проектировщик), рассказал о том, почему в 2026 году рынок станет более фрагментированным, как ЗПИФы меняют правила игры и где искать доходность за пределами Москвы.
Прощание с глобальным капиталом
Сегодня доля иностранных инвесторов на российском рынке не превышает 5%, и в 2026 году предпосылок для разворота этого тренда нет. Мы наблюдаем не приток «длинных» денег, а точечное структурирование выходов оставшихся игроков. Санкционный контур и регуляторная неопределенность делают Россию сложной площадкой для конкуренции за глобальный капитал — доходность в других развивающихся юрисдикциях сопоставима, но политические риски там кратно ниже.
Тем не менее, окно возможностей для иностранцев не закрыто полностью, оно просто стало «нишевым». В 2026 году мы увидим развитие трех сценариев:
- Инвестиции из «дружественных» стран через сложные СП-структуры.
- Промышленные проекты, где недвижимость является лишь оболочкой для производства.
- Опосредованный вход через ЗПИФ, позволяющий не принимать на себя операционные риски управления объектами.
Демонополизация и измельчание чека
2025 год стал знаковым: при общем снижении объема инвестиций до 550–780 млрд руб. (после пиковых значений 2024-го), количество сделок осталось аномально высоким. Рынок уходит от мегасделок к стратегии тонкой настройки.
Почему эпоха чеков-гигантов уходит? Во-первых, дорогое финансирование - высокая ставка ЦБ и осторожность банков делают крупные разовые приобретения слишком рискованным. Вторая причина - рост ЗПИФов - за последний год фонды удвоили объем покупок, доведя его до 100 млрд руб. При среднем чеке сделки в 4,6 млрд руб. именно коллективные инвестиции становятся драйвером дробления рынка. Также сменилась стратегия - инвесторы больше не покупают котов в мешке. Спрос сместился на готовый арендный бизнес (ГАБ), малые лоты и BTS-проекты (built-to-suit) под конкретного заказчика.
В 2026 году, на фоне либерализации законодательства о ЗПИФ, мы увидим еще большую «розничную» активность на рынке, который раньше считался закрытым клубом для миллиардеров.
География: где растут плечи Москвы
Москва сохраняет за собой около 70% всех сделок, но инвестиционный ландшафт начинает выравниваться. В 2026 году Кирилл Чебаков советует обратить внимание на три направления:
- Санкт-Петербург. Здесь сохраняется дефицит качественных складов и офисов. Около 15% всех вложений ЗПИФ в 2025 году пришлись именно на Северную столицу, и этот интерес будет только расти.
- Логистические хабы «второго эшелона»: Казань, Екатеринбург, Новосибирск. Импортозамещение и перестройка цепочек поставок поддерживают спрос на склады в этих точках при практически нулевой вакансии.
- Туристический кластер. По итогам 2025 года гостиничный сегмент — единственный, кто показал рост на фоне проседания офисов и складов. Сочи, города Золотого кольца и Кавказ становятся новыми магнитами для капитала.
Секторальный прогноз - от гибкости к ритейлу
Офисный сегмент остается лидером по объему, но его структура меняется. В 2026 году наиболее перспективными станут сервисные офисы и коворкинги, ориентированные на малый и средний бизнес. Крупные корпорации, в свою очередь, при выборе площадей начнут всерьез учитывать энергоэффективность — ESG-повестка возвращается в прагматичном ключе как способ снижения операционных затрат.
В торговой недвижимости мы увидим ренессанс районных ТЦ и качественного стрит-ритейла в спальных районах. Крупные моллы продолжат мутировать в лайфстайл-центры с огромной долей развлечений и даже офисных функций.
Прогноз на 2026 год: рынок станет более прозрачным для внутреннего инвестора, но потребует от него гораздо более глубокой экспертизы. Выигрывать будут те, кто умеет работать с дробными активами и понимает логику регионального развития.
Комментарии
(0)#