Скачать программу
14.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
14.08.2020
Тенденции рынка, аналитика
14.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
14.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
14.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Когда один из продавцов – недееспособное лицо, то это всегда настораживает, а то и пугает покупателей. Даже  не каждый риэлтор согласиться проводить такую сделку. Но так ли это страшна сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо? Об этом рассуждает юрист агентства недвижимости «ТРИУФАЛЬНАЯ АРКА» Инесса Демина:

- Скажу сразу, что бояться таких сделок не нужно. В настоящее время  сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Эти изменения были  внесены Федеральным законом № 391-ФЗ от 29.12.2015г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, при продаже имущества, принадлежащего недееспособному гражданину, нотариус обязан проверить законность сделки,  полномочия опекуна, разъяснить сторонам суть сделки  и   ее юридические последствия и другие нюансы.

Нотариус, конечно, отвечает за удостоверение такой сделки, но чтобы сделка у нотариуса  состоялась,  необходимо  все заранее грамотно подготовить и организовать. Насколько быстро и четко это будет сделано, зависит от  квалификации и опыта  проводящего сделку специалиста. Подобная сделка у нас недавно состоялась и прошла она вполне успешно.

К нам в компанию пришла семья, которая хотела продать квартиру. В ходе изучения документов выяснилось следующее:  квартира была приватизирована в 1992 году  семьей из четырех человек, в том числе собственниками стали двое несовершеннолетних детей. Приватизация  в тот период времени осуществлялась в общую совместную собственность.  Через несколько лет один из собственников квартиры умер.  Соглашением об   определении долей была прекращена общая совместная собственность и  каждому из собственников определена ¼ доля в праве. На ¼ долю в праве, принадлежащую умершему собственнику открылось наследство. Указанная доля была разделена между двумя наследниками  - по 1/8 доле в праве каждому.  Таким  образом, на момент  продажи квартира находилась в  общей долевой собственности   четырех человек, двое из которых имели по ¼ доле, один человек – 1/8 долю и один человек – 3/8 доли.

Более того, как часто бывает при долевой собственности, отношения между  сособственниками сложились не лучшим образом.  Поэтому, чтобы провести сделку приходилось учитывать интересы  конфликтующих сторон.  

В процессе общения с продавцами  стало известно, что собственник ¼ доли был признан в судебном порядке недееспособным и находится на постоянном излечении в психоневрологическом интернате г. Москвы.   Продавцы  предоставили в  агентство оригинал решения суда,  подтверждающего данное обстоятельство. В соответствии с п. 4 ст. 35  ГК РФ «недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации».  Из этого следует, что интересы  недееспособного продавца  ¼ доли  в нашем случае должно представлять медицинское учреждение, в котором  недееспособное лицо  находится  под надзором.  И  какого-либо дополнительного документа о назначении опекуном или попечителем в данном случае не требуется, опека возникает в силу закона.

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.  Таким образом, для продажи  квартиры, в которой ¼ доля в праве принадлежит недееспособному лицу, требовалось получить разрешение органа опеки и попечительства.  В результате взаимодействия  с сотрудником психоневрологического интерната и родственниками недееспособного лица была   проведена  огромная работа по подготовке к сделке.  Во-первых,  была  заказана рыночная оценка квартиры,  для того чтобы определить стоимость  ¼ доли, приходящейся на недееспособное лицо,  во-вторых,  от имени  психоневрологического  интерната было  подано  заявление в органы опеки и попечительства с просьбой разрешить продажу  имущества, принадлежащего недееспособному лицу.  Ситуация усложнялась еще и тем,  что продавцы не планировали приобретать  взамен другую недвижимость.  В итоге, в органах опеки и попечительства было получено разрешение на продажу квартиры с последующим зачислением денежных средств, причитающихся недееспособному лицу, на расчетный счет, открытый на его имя.

После того, как были получены все необходимые документы и открыт счет в банке на имя недееспособного лица,  агентство согласовало с  покупателем и  продавцами все условия и порядок проведения предстоящей сделки.

В день сделки у нотариуса  все стороны присутствовали лично, интересы недееспособного продавца представлял  психоневрологический интернат в лице  директора.

Следует обратить внимание на то, что психоневрологический интернат является  юридическим лицом и на сделку потребовались соответствующие документы, подтверждающие статус юридического лица. Это положение об интернате, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из единого государственного реестра юридических лиц, а также приказ о назначении  на должность директора. Подпись директора интерната на договоре купли-продажи заверялась печатью организации.

После того как договор купли–продажи квартиры  был  удостоверен нотариусом и переход права зарегистрирован в Росреестре, предстояло организовать  подписание акта передачи квартиры всеми сторонами  сделки и  выдать покупателю расписку в получении денежных средств.  На этом этапе  во всех документах за недееспособное лицо расписывался директор интерната и его подпись, как и на договоре купли-продажи,  заверялась печатью учреждения.

После получения продавцами денежных средств, необходимая  сумма  была перечислена на расчетный счет недееспособного лица. Документы, подтверждающие  зачисление денежных средств  от продажи квартиры на расчетный счет недееспособного лица, были предоставлены в орган опеки и попечительства.  

Правильно выстроенная работа с физическими лицами, с государственными, муниципальными и частными  организациями, с медицинскими учреждениями, кропотливое отношение к каждому документу и, самое важное, строгое следование букве и духу закона – эти факторы в совокупности определяют для всех сторон сделки максимальную степень юридической и финансовой защищённости.  

При проведении этой сделки  агентством был получен бесценный опыт работы с такой категорией  продавцов как недееспособные лица, а главное  - понимание того, что такие сделки проводить можно и нужно, какими бы сложными они не казались на первый взгляд.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ProestateLive сентябрь 2020

Будущее уже наступило: первая 3D выставка недвижимости PROESTATE.Live пройдет в сентябре

В рамках международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE.Live состоится первая трехмерная виртуальная выставка. Мероприятие пройдет 10–13 сентября 2020 г. в формате интерактивного пространства и будет полностью доступно онлайн для посетителей, экспонентов и участников конференц-программы.
00

В ЦАО расселен первый дом по программе реновации

Более 130 москвичей в Пресненском районе переехали в комфортные квартиры в новостройке на Мукомольном проезде. Об этом сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
00
Лого Миэль

МИЭЛЬ: Ипотека – итоги июля 2020

По данным МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости, в июле 2020 года количество сделок с привлечением ипотечного кредита в московском регионе составило 56% от всех операций на вторичном рынке недвижимости. Это сопоставимо с показателями прошлого года. В июле 2019 года процент ипотечных сделок – 55%.
00
Бест-Новострой логотип

В июле предложение новостроек в Москве сократилось во всех классах и форматах

По итогам июля 2020 года, объем предложения новостроек Москвы – как квартир, так и апартаментов – сократился, по сравнению с предыдущим месяцем, на 5%. Наиболее заметно экспозиция уменьшилась в сегменте квартир комфорт- и бизнес-классов.
00
WE KNOW logo

В САО реализуется 370,3 тыс. кв. м – какие проекты выбирают

На рынке новостроек САО экспонируется 46 комплексов, из которых 30 проектов с квартирами, 11 апарт-комплексов и 5 мультиформатных новостроек. Аналитики компании WE KNOW уточняют, что совокупный объём предложения в данной локации составляет 370,3 тыс. кв. м или 5,2 тыс. лотов, при этом в структуре преобладают квартиры – на них приходится 62%, на апартаменты – 38%.
00
ГК "А101" лого

Первые дома второго района ЖК «Испанские кварталы» получили ЗОС

ГК «А101» (входит в ПФГ САФМАР Михаила Гуцериева) получила заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС) на дома №1 и №2 во втором районе жилого комплекса «Испанские кварталы», который Группа возводит в Новомосковском округе Москвы. Вводимым в эксплуатацию домам присвоен адрес: г. Москва, поселение Сосенское, проспект Магеллана, дом 2.
00
MR Group

Во второй очереди ЖК «Метрополия» бетонные работы осуществляются на рекордной скорости

Монолитные работы выполнены полностью по четырем секциям корпуса Vienna и двум секциям корпуса Stockholm, причем на рекордной по скорости — за месяц осуществлена заливка сразу по 10 этажам. Во всех четырех корпусах второй очереди — Vienna, Stockholm, St. Petersburg, Venice — продолжается армирование и бетонирование вертикальных конструкций.
00

В 2022 году к СНТ «Родничок» проложат асфальтобетонную дорогу

К садоводческим некоммерческим объединениям: СНТ «Родничок», СНТ «Родничок-2», СНТ «Берёзка-2» вблизи деревни Змеёвка городского округа Чехов будет построена современная асфальтобетонная дорога, сообщили в пресс-службе Департамента развития новых территорий города Москвы со ссылкой на руководителя ведомства Владимира Жидкина.
00

Банк России выпустил мобильное приложение «ЦБ онлайн»

Центральный банк Российской Федерации (Банк России) разработал мобильное приложение «ЦБ онлайн», предназначенное для тех, кто пользуется финансовыми услугами. Программа представлена для платформ Android/iOS и распространяется бесплатно.
10
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Кому доверить дом – УК или ТСЖ

Принцип «моя хата с краю» – не лучший способ решения проблем в многоквартирном доме. Владельцев жилья объединяет общее имущество: лифты, чердаки и подвалы, система отопления, водоотведения, водоснабжения и газоснабжения, места общего пользования, придомовая территория и т. д. И именно от собственников квартир зависит, будет ли все это хозяйство содержаться в чистоте и порядке или превратится в «авгиевы конюшни».
00

В поселении Марушкинское может появиться еще один детский сад

Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК), возглавляемая Мэром Москвы Сергеем Собяниным, на очередном заседании согласилась исключить земельный участок по адресу: поселение Марушкинское, деревня Шарапово (НАО) из перечня участков, планируемых к реализации на торгах.
Или войти с помощью: