Фокин Олег Владимирович, эксперт по рынку московской недвижимости, объяснил, почему не произошел прогнозируемый рост цен на жилье в новостройках после вступления в силу поправок к 214-ФЗ. Подробнее о том, как видит ситуацию на рынке недвижимости Москвы специалист, можно прочитать на aae.su.
После изменения законодательства в сфере строительства жилья застройщики оказались в невыгодном положении: вместо использования бесплатных денег дольщиков они должны оформлять кредиты в банках для реализации своих проектов. Возросшие траты они планировали компенсировать за счет роста цен для покупателей. По их прогнозам, цена в новостройках должна была подняться примерно на 25%.
Этого не произошло. По статистике, в новостройках на территории Москвы за период с начала лета до первого осеннего месяца цены вначале поднялись примерно на 1,5-3,7%, а потом показали отрицательную динамику, правда, всего на 0,1%.
В чем причина того, что подорожания недвижимости на первичном рынке не произошло? Прежде всего, на новые правила финансирования перешла лишь незначительная часть застройщиков. В апреле от обязательного перехода на эскроу-счета были освобождены те, у кого проекты были готовы хотя бы на 6-30%, и те, у кого были совершены продажи хотя бы на 10%.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 1 октября в Москве по старым правилам строится 10,3 млн жилья, а по эскроу - только 3,6 млн кв. м. 2,7 млн кв. м пока находятся в подвешенном состоянии: застройщики не перешли на эскроу, но и не получили права сотрудничать напрямую с дольщиками. В общей сложности реформа 214-ФЗ не коснется 12 млн кв. м московской недвижимости на первичном рынке.
Так что по новым правилам застройщики начнут работать не скоро. По словам Александра Гончарова, заместителя председателя Москомстройинвеста, по «старой схеме» они смогут строить вплоть до 2028 г.
При этом застройщики, как и в начале 2000-х, и хотели бы повысить цены на 25%, но им не дает ограниченная платежеспособность покупателей. По обновленной методологии Росстата, доходы россиян с 2013 по 2018 г. упали на 8,3%, только в I полугодии 2019 года они снизились еще на 1,3%. В такой обстановке оживление рынка может быть лишь периодически.
Например, всплеск продаж был в конце 2018 – начале 2019 гг., он стал следствием изменения в ипотечном кредитовании и ожидания роста цены в связи с введением эскроу. Так что в 2020 году следует ожидать того, что цены на недвижимость останутся такими же, как были в 2019 году. В среднесрочной перспективе, через 2-3 года, когда будут проданы квартиры в новостройках, которые построены без использования эскроу, рынок перейдет к устойчивому росту цен на уровне инфляции.
