К нам в редакцию пришло письмо: «Нужна однокомнатная квартира или студия. Возможно, там будет жить мама. Желательно не дольше 1,5 часов до Москвы. Рядом должны быть магазины и хорошее сообщение с Москвой и ближайшим городом. Желательно отсутствие рядом крупных заводов и автомагистралей. Хотели бы уложиться в 2 - 2,5 млн руб., из которых 1 млн у нас есть, остальное планируем в кредит. Можете подсказать, в каких районах Подмосковья можно найти такое счастье?».
На наш взгляд, готовая тема для статьи. И обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» решил прояснить поставленный автором письма вопрос: где же найти такое счастье?
Не торопитесь? Тогда первичка!
Если изучать – то основательно, и по этой причине начнем с азов. Квартиры на рынке, как известно, бывают первичными и вторичными. Какую предпочесть?
Преимущество вторички хорошо известно: квартира уже существует. Соответственно, нет рисков того, что строительство либо затянется, либо вообще никогда не закончится. Кроме того, в такую квартиру можно заселяться сразу же, тогда как новостройку придется подождать – иногда до 2-3 лет.
Но список достоинств ненового жилья этим, к сожалению, исчерпывается – далее начинаются недостатки. Первый из них – это жилье именно неновое: там изношенные коммуникации, устаревшие планировки. Второе – социальное окружение. Как справедливо отмечает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», «вместе с квартирой вполне возможно приобрести неблагополучных соседей». От себя добавим, что новостройка, конечно, не является в этом смысле абсолютной панацеей, но все же… Совсем уж законченные алкоголики и босяки новые квартиры не покупают.
Третье соображение – квартира вторичного рынка требует тщательной проверки ее юридической чистоты. И даже если эта работа сделана – не факт, что гарантия от претензий прежних собственников или обиженных наследников будет 100-процентной.
Но главное – даже не все вышеперечисленное, а еще одно соображение – цена. Рынок устроен так, что стоимость 1 кв. м в новостройке оказывается ниже, чем на вторичном рынке. Так что, обладая заданной суммой, вы сможете приобрести новую квартиру большего размера и лучшего качества.
…Одним словом, кроме ситуаций, когда квартира нужна немедленно (иначе вам физически негде жить), новостройка оказывается более разумным решением. Естественно, с оговоркой о том, что застройщика нужно выбирать тщательно – это должна быть надежная, проверенная компания.
Небольшая, невысоко, с хорошей экологией
Теперь перейдем к потребительским характеристикам будущей квартиры. Какое оно – идеальное жилье для человека в возрасте? Часть требуемых параметров автор письма уже назвал – так что рассмотрим и его тезисы, и добавим что-то от себя.
Квартира нужна однокомнатная. Может быть, даже студия. Дело тут не только в цене приобретения (хотя и это очень важно, что уж скрывать!). «В небольших квартирах жить уютно и комфортно, все необходимые вещи всегда находятся под рукой, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Малый формат облегчает уход за помещением. А еще невысокой окажется и квартплата – это важный момент».
Транспортная доступность. С этой характеристикой все не так просто. С одной стороны, вроде как нужно. С другой – транспортная досягаемость часто означает, что цена на квартиру будет выше, да еще рядом окажется оживленная автомагистраль или железная дорога. Вспомним, что пожилым людям нет нужды ежедневно ездить на работу в Москву. Так что возможностью быстро и удобно добраться можно и пожертвовать – в пользу, к примеру, хорошей экологии. Разумеется, автор не выступает за то, чтобы отправлять родителей туда, куда Макар совсем уж телят не гонял, – просто в борьбе за транспортную доступность не надо доходить до фанатизма.
Инфраструктура. Вещь необходимая – надо только внимательно посмотреть на ее набор. Понадобятся ли маме автора письма ресторан и фитнес-центр под боком? Вряд ли, хотя мамы бывают разные. Если это дама, привыкшая следить за собой и встречаться с друзьями в ресторанах, то, может, они ей и не помешают. Но есть объекты «первой необходимости». «Поблизости от дома должны располагаться аптека, поликлиника, продуктовый магазин, хозяйственный магазин, ярмарка/рынок, - перечисляет Александр Дианов, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья». – Также очень желательно отделение банка для оплаты коммунальных платежей и получения пенсии. А еще зеленая зона для прогулок, площадка для выгула собак».
Этаж. Лучше пониже, второй-третий. Современные здания, конечно, оснащаются лифтами – но лифты иногда ломаются. «Мы бы посоветовали обратить внимание на малоэтажные проекты, - развивает эту мысль Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – Современные ЖК даже в 4-5 этажей обязательно оснащаются просторными лифтами, а из-за небольшого количества жителей нет эффекта «муравейника» как во многих спальных районах Москвы».
Мария Литинецкая («Метриум Групп») добавляет, что малоэтажные ЖК располагаются, как правило, в загородной местности – это позволяет, помимо прочего, отправлять туда внуков на выходные и каникулы.
Глаза разбегаются…
Озвученная автором письма сумма в 2 - 2,5 млн руб. – это по московским меркам очень и очень скромно. А вот в Подмосковье и на территории Новой Москвы, заверили наши эксперты, с такими деньгами можно рассматривать очень многие предложения. Мария Литинецкая («Метриум Групп») советует обратить внимание на Одинцово – город, который практически всегда занимает первые места в рейтингах по комфортности проживания. В расположенном там ЖК «Одинцовский парк» продаются однокомнатные квартиры площадью 26,55 кв. м по цене 2,4 млн руб. Другой пример – город Видное, где в ЖК "Эко Видное" можно купить однушку в 34,4 кв. м за 2,5 млн руб. Еще более доступен по цене ЖК «Алексеевская роща» в Балашихе: там однокомнатные квартиры в 31,47 кв. м стоят 1,9 млн руб.
В Новой Москве (поселок Марьино), продолжает Мария Литинецкая, в ЖК «Спортивный квартал» можно купить студию площадью 27,79 кв. м за 2,1 млн руб. или однушку площадью 34,08 кв. м за 2,5 млн руб. Дешевые квартиры также продаются в ЖК «Престиж», где за студию площадью 28,5 кв. м надо заплатить 1,9 млн руб.
Эксперты ГК «ПИК» порекомендовали квартиры в Дмитрове – там можно приобрести заметно более просторные объекты. На ул. Внуковская строится монолитно-кирпичный дом, где квартиру в 43 кв. м можно приобрести за 2,3 млн руб. У нового дома предусмотрена благоустроенная придомовая территория, рядом находится множество объектов социальной инфраструктуры, а в 10 минутах ходьбы – живописный сосновый бор. Также в Дмитрове возводится еще один интересный объект - ЖК «Московский». Это полноценный бизнес-класс, правда, квартиры здесь стоят чуть дороже – от 2,6 млн.
По словам Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), объекты, предлагаемые ее компанией, стоят несколько больше заявленного максимума. Например, в квартале «Краски жизни» мини-полиса «Радужный», расположенном в Видном, однокомнатные квартиры площадью 34,4 кв. м стоят минимум 2,7 млн руб. «Но нужно отметить, что, переплачивая всего 200 тыс., вы получаете квартиру в жилом комплексе повышенной комфортности с улучшенными планировочными решениями, - отмечает эксперт. – В районе уже сложившейся жилой застройки с благоустроенной территорией и хорошо развитой инфраструктурой всего в 3 км от Москвы».
Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой», советует ориентироваться на экологию. «В ЖК «Серебряные Звоны», расположенном в исторической части Звенигорода, можно найти квартиры размером 34-38 кв. м, - говорит эксперт. – Комплекс представляет собой малоэтажные дома высотой шесть этажей. Прекрасная транспортная доступность: автобус до метро «Кунцевская» или электричка белорусского направления. Всего в 300 м – прогулочная зона на берегу реки Москвы». Еще один объект от «ЮИТ СитиСтрой» - ЖК «Успенские Горки» в поселке Горки-10 на Рублево-Успенском шоссе. Автобус до «Кунцевской» идет всего 40 минут, а сам комплекс расположен внутри соснового бора на краю поселка. Квартиры здесь начинаются от 28 кв. м.
Александр Дианов («Азбука жилья») среди недорогих и перспективных городов называет Лосино-Петровский: здесь в ЖК «Ультрамарин» за 2,3 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 32,5 кв. м на 7 этаже. А в доме на ул. Пушкина, д. 6, за ту же сумму продается квартира в 46,8 кв. м на 9 этаже.
Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») обращает внимание на предложение в одном из самых близких к Москве городов – Мытищах. «В ЖК «Спутник» цена однокомнатных квартир площадью 28 кв. м начинается от 2,1 млн руб.», - говорит эксперт.
Зарплата – от 45-50 тысяч
Одним из условий поставленной нами задачи было не просто приобретение квартиры за 2,5 млн руб. максимум – еще нужна ипотека на сумму до 1,5 миллионов. Как выяснилось, с этим проблем нет: застройщики сотрудничают с банками, и на каждом объекте обязательно имеются ипотечные предложения. Иногда от 2-3 кредитных организаций, а иногда и от двух десятков сразу.
Разумеется, ипотечные программы заслуживают анализа, тянущего на отдельную статью, поэтому ограничимся примерными цифрами. Как показывает наш ипотечный калькулятор, при стандартной для рынка ставке в 13-15% годовых 1,5 млн на 10-15 лет – это ежемесячные выплаты в 20-25 тыс. руб. Чтобы получить эти деньги, заемщик должен иметь зарплату не менее 45-50 тыс. руб. в месяц.
«Перспективы»…
Это звучит несколько цинично, но понятно, что квартира, купленная для мамы, через какое-то время достанется автору вопроса – в порядке наследования. Что будет к этому моменту с недвижимостью?
Опрошенные нами эксперты отказались обсуждать этот вопрос. Единственное, в чем сомневаться не приходится – дом, построенный по современной монолитно-кирпичной технологии (срок эксплуатации достигает 150 лет), будет еще долго пребывать в хорошем техническом состоянии.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Как видим, задача приобрести новую квартиру за 2 - 2,5 млн руб. вполне реальна. Предложений много. А выбирать из известной дилеммы «квартира поменьше, но поближе к Москве, или подальше, но тогда попросторнее» предстоит уже покупателю. Исходя из его собственных (и, конечно, его мамы) предпочтений.
Комментарии
(0)#