Год без льготной ипотеки: продажи девелоперов рухнули, но есть устойчивые рынки

Продажи девелоперов из-за отмены базовой программы льготной ипотеки и заградительной ставки Центробанка сократились, но в части российских мегаполисов негативное влияние этих факторов оказалось не таким значительным, как ожидалось, выяснил Аналитический центр «Движение.ру».  Несмотря на снижение продаж, девелоперы продолжают наращивать объемы строительства. Следствием этого стало общее снижение показателя распроданности к стройготовности жилья до границы «красной зоны» - 70%. В 10 городах по итогам года он опустился ниже нее.

Продажи жилья в новостройках в российских городах-миллионниках год к году снизились на треть. Если в первую половину 2024 года девелоперы реализовали в крупнейших городах страны 162,2 тыс. квартир, то в аналогичный период 2025 года этот показатель составил 113,6 тыс. жилых помещений (-32,4%).

Менее всего падение продаж продемонстрировали Нижний Новгород и Москва, в тройку также вошла Казань. Рынки первичной недвижимости этих городов продемонстрировали устойчивость на фоне неблагоприятных условий рынка и по ряду других параметров. 

Более, чем в два раза снизились продажи застройщиков в Красноярске и Краснодаре. Серьезное снижение произошло еще на двух крупнейших рынках — в Санкт-Петербурге (-39%) и Екатеринбурге (-37%). 

Объемы реализации жилых помещений в новостройках, I полугодие 2024 года/I полугодие 2025 года, штук:

Большая часть рынков недвижимости городов-миллионников вошла в «красную зону» по показателю распроданности к стройготовности

Отношение распроданности к стройготовности — ключевой показатель рынка жилищного строительства, отражающий сбалансированность продаж застройщиков, за минувший год в среднем по России он снизился с 88% до 71%. В среднем по рынку городов-миллионников показатель изменился с 94% до 70%. 

Отношение распроданности возводимого жилья к его стройготовности показывает, успевают ли застройщики продавать возводимое ими жилье для минимизации затрат на обслуживание проектного финансирования. Госкорпорация ДОМ.РФ считает нормальным для рынка отношением распроданности к стройготовности в границах 70-80%. Дальнейшее снижение грозит тем, что у застройщиков могут возникнуть трудности с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов. 

Большая часть российских городов с крупнейшими рынками первичной жилой недвижимости за минувший год переступила границу «красной зоны» по показателю распроданности к стройготовности жилья. Что грозит девелоперам трудностями при сведении экономик проектов в плюс из-за повышенной процентной кредитной нагрузки. Наиболее тяжелая ситуация (с учетом общих объемов рынка) складывается сейчас в Краснодаре из-за больших объемов накопленного жилья в новостройках, как находящихся в стадии строительства, так и уже сданных в эксплуатацию. 

Также определенные опасения относительно устойчивости девелоперов существуют в отношении других крупных рынков: Тюмени, Екатеринбурга, Новосибирска. 

Показатель распроданности к стройготовности жилья в новостройках, июнь 2024 года/июнь 2025 года, %:

Девелоперы продолжают наращивать строительство на фоне рухнувших продаж

Сокращение продаж во всех городах-миллионниках идет на фоне увеличения общего объема строительства. В среднем год к году девелоперы нарастили строительные площади на 8%, при этом по отдельным локациям рост значительно существеннее. Более чем на 20% выросли площади стройки в Нижнем Новгороде, Омске и Перми. 

Не прекращают наращивать объемы текущего строительства города с крупнейшими рынками недвижимости, спрос на жилье в которых очевидно не покрывает выпускаемые в продажу объемы — прежде всего это касается Тюмени и Екатеринбурга, здесь накоплена значительная масса нереализованных квартир в новостройках.

Наибольшее сокращение строительных площадей отмечено в Санкт-Петербурге и Краснодаре. В Северной столице снижение объемов стройки фиксируется несколько последних лет из-за его административно-территориального устройства — существенная часть городских новостроек располагается в районах, административно относящихся к Ленинградской области. В Краснодаре снижение обусловлено общей перегретостью рынка и недостаточным спросом, не способным поглотить объемы накопленного жилья.

Объемы текущего строительства, июнь 2024 года/июнь 2025 года, тыс. м²:

Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: показатели жилищного строительства — Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). Период оценки: первое полугодие 2024 года - первое полугодие 2025 года.