Город недорогой недвижимости

У человека, который систематически изучает недвижимость, этот интерес становится повседневной привычкой, далеко не всегда комфортной. Куда ни попадает он, не преминет поинтересоваться, дороги ли здесь дома и квартиры, есть ли новостройки и сколько в окрестностях наберется агентств. Впрочем, иногда такой интерес дает неожиданные результаты. Тема настоящего экскурса — недвижимость не очень крупного провинциального населенного пункта, расположенного в Ивановской области. По всей видимости, найдется немало мест, аналогичных по характеру, просто представился случай изучить местный рынок изнутри.

Местный район Черемушки

Шуя - город не самый маленький, 75 тысяч человек населения, несколько крупных промышленных предприятий, довольно примечательная история, о которой можно найти материалы на различных краеведческих сайтах.

Что касается, региона, он достаточно парадоксален. С одной стороны, здесь самая высокая естественная убыль населения в европейской части России, а также самые низкие (по официальной статистике) среднедушевые доходы. С другой — колоссальный промышленный потенциал, швейные изделия из Ивановской области, причем именно шуйского происхождения, хорошо продаются по всей России. Только комплект белья из шуйского ситца в Москве, у примеру, стоит раза в четыре дороже, чем собственно в Шуе.

С местной недвижимостью обстоит примерно так же, только разрыв еще более серьезен. Однако как раз здесь есть чем интересоваться — с учетом специфики местного рынка.

Малоквартирные дома — по сути клубная недвижимость

Жилье в провинциальных городах дорожает, как и в столицах. Правда, этот процесс обладает некоторыми особенностями, существенными для понимания локальных рынков недвижимости. В крупных городах изменение цены — явление повседневное. Объем предложения и сделок достаточно велик, что позволяет аналитикам составлять индекс цены метра, причем на каждый день.

В провинции жизнь рынка недвижимости устроена несколько иначе. В городах с населением численностью 50-100 тысяч человек сделки с недвижимостью — своего рода события. Однако, пусть и прерывистый, процесс изменения цен в провинции зафиксировать можно. Причем иногда он бывает скачкообразным. Если, например, в некой области городская недвижимость, которую можно было только вчера купить за бесценок, неожиданно подорожала в три раза, это в порядке вещей, прецеденты известны.

Для столичного жителя провинциальная недвижимость интересна ценовой доступностью. С бюджетом полмиллиона-миллион рублей в Москве делать совершенно нечего. В Подмосковье можно найти квартиру по цене примерно в 1,5-2 миллиона рублей. Однако подобная недвижимость, как показывает практика, почти не дорожает — а известно, что актив, не растущий в цене, по сути является убыточным.

Самые дорогие дома — у берега реки, в центре города

В то же время в небольшом провинциальном городе покупатель с бюджетом около миллиона рублей может найти удачный вариант вложения средств «на вырост». Если проанализировать состояние и перспективы локальных рынков недвижимости, можно выявить ряд технических требований, которым должен отвечать город, которым интересуется инвестор. Прежде всего это заметный рост экономической активности. Она обычно бывает заметна на вид, считать какие-то экономические показатели в данном случае бессмысленно. Просто можно отметить появление новых современных пунктов общепита, гостиниц, обновление промышленности (если только город не живет преимущественно за счет туризма). Если в городе заметен хотя бы один башенный кран — ситуацию можно оценить как весьма позитивную.

Все это в Шуе как раз наличествует, хотя не всегда бросается в глаза. Интересное наблюдение: как местный промышленный бизнес обустраивает предприятия. Снаружи, то есть в первой линии корпусов промзон — состарившиеся обшарпанные строения, вид которых навевает грусть. Но картина эта обманчива. За показной ветошью скрываются современные обшитые сайдингом быстровозводимые корпуса, внутри которых работает современное же немецкое оборудование. Этакая показная экономическая депрессивность снаружи и совершенно иная картина внутри.

На недостаток ассортимента местный ритейл пожаловаться не может.

Рынок недвижимости Шуи стал развиваться относительно недавно. Пару лет назад произошел первый, стандартный для провинциальных городов взлет цен. При существующей экономической ситуации можно предполагать, что еще через пару лет начнется новый подъем. Спрос как на дома в границах города, так и на квартиры есть, преимущественно местный — хотя число машин с московскими номерами в городе растет год от года, а это признак того, что люди, приезжающие сюда на выходные, могут некоторое время спустя заинтересоваться и приобретением.

Бюджет покупки квартиры в городе начинается от полумиллиона рублей. Вполне качественное по местным меркам жилье стоит порядка 0,9-1,4 млн рублей. За такие деньги можно приобрести фактически трехкомнатную (одна из комнат будет совсем крошечной) квартиру в местном районе, носящем название Черемушки. (Это практически центр города, а имя места имеет заурядно московское происхождение - здесь в 1960-е годы появился микрокрайон 3-5-этажных новостроек.) По оценкам местных операторов рынка недвижимости, у сегодняшних цен в обозримой перспективе есть ресурс роста примерно на 40-60%. Однако примечателен не только потенциал недвижимости, а общая картина экономической жизни города. Дело в том, что при сохранении положительной динамики вложение в провинциальные метры способно обладать, помимо, сохранности средств, еще и хорошей ликвидностью.

Объекты нежилого назначения внешне выглядят удручающе

С частными домами в черте города или в пригородах все обстоит менее радужно. Это по местным меркам считается уже элитной недвижимостью, современный коттедж или таунхаус может предлагаться за несколько миллионов рублей. Простой деревенский дом столетней давности, оборудованный городскими удобствами, находящийся в городе, стоит от 1,8 млн руб., потолком же является позиция в 10 млн руб., причем роста в этом сегменте не ожидается вовсе — качественное индивидуальное жилье здесь можно считать даже несколько переоцененным.

Зато тенденция роста рынка городской недвижимости достаточно хорошо просматривается. Очень показательно не только наличие вновь строящихся квартирных домов, но и попытки продавцов адаптировать такие предложения к местному спросу, вернее, тем его представителям, у которых есть определенные амбиции в смысле приобретения нового жилья — при некоторой нехватке денег. Ипотека пока толком здесь не развита, но есть варианты с рассрочкой. Так, одно местное агентство недвижимости продает 2- и 3-комнатные квартиры больших по шуйским параметрам площадей (именуются они крупногабаритными) в рассрочку до 5 лет под 12% годовых в рублях. Не было бы спроса, не возникло бы подобной технологии продаж — а значит у местного рынка есть будущее.