Гостиница в квартире

Согласно ГОСТу, «молодежные гостиницы (хостелы) – это предприятия, предоставляющие услуги размещения и питания, управление которыми осуществляется некоммерческой организацией; проживание — в многоместных номерах, питание — с ограниченным выбором блюд или наличием оборудования для самостоятельного приготовления пищи; предусмотрено предоставление дополнительных услуг, включая развлекательные и образовательные программы, в основном для молодежи».

Что такое

По словам заместителя директора инвестиционного департамента УК «УНИКОР» Аркадия Воловника, хостелы – это дешевые гостиницы, ориентированные в первую очередь на молодежь. Обстановка в номерах максимально скромная, в одной комнате проживают несколько человек, санузлы — на этаже. Обязательным элементом хостела является общественное помещение, где гости собираются, чтобы отдохнуть, посмотреть телевизор, пообщаться, перекусить. Завтрак постояльцам обычно не предлагается, зато есть возможность бесплатно воспользоваться стиральной машиной. Потенциальные клиенты хостела — это путешественники, ограниченные в средствах, чаще всего молодые люди, студенты.

Как выглядит

Большинство хостелов отличаются демократическими правилами: можно активно проводить время, приводить гостей, устраивать шумные вечеринки, в которых нередко принимают участие сами владельцы, по совместительству работающие портье и принимающие гостей. При этом хостелы нужно отличать от мини-гостиниц. Последние могут размещаться в квартирах жилых домов и относиться к любому классу. Соседство нескольких человек в одной комнате не допускается. Правила проживания в таких отелях также отличаются от принятых в хостелах.

Первые шаги

Помимо всего прочего, характерной особенностью хостела является центральное местоположение. В Москве такие объекты располагаются преимущественно в жилых домах, площадь — от квартиры до этажа. При этом 80% предложения находится в центре — в районе Садового кольца. Таким образом, для организации небольшого хостела необходимы средства на покупку квартиры (от трех комнат). Первоначальные инвестиции, по данным Knight Frank, составят от $600 тыс. (80 кв. м по $7,5 тыс.). Однако не стоит пугаться. Во-первых, по мере приближения к окраинам проект будет дешеветь. Можно открыть хостел в привлекательном районе за пределами центра (например, недалеко от метро «Университет»), и тогда стоимость покупки снизится примерно в два раза. Во-вторых, квартиру можно снять. Ставки аренды на 80-100-метровые объекты старой постройки в ЦАО варьируются в пределах $3,8-5,5 тыс. в месяц.

Стоимость

В хостеле должны соблюдаться международные стандарты относительно объема пространства на одного гостя, внутренней инфраструктуры, количества санитарной техники. Комната («дорм») обычно рассчитывается на проживание нескольких человек: от двух до двадцати, чаще всего — шести-десяти. Одноместные номера встречаются редко и обходятся намного дороже. Цены на дешевые гостиницы москвы — от 400 до 3 тыс. руб. в сутки; в среднем, по данным Knight Frank, — 750-870 руб. Места часто можно забронировать через электронные каналы (Международная система бронирования — IBN), что немаловажно для иностранцев, т.к. число свободных мест быстро меняется. Основная валюта номинирования цен — евро.

Эффективность

Если считать, что шесть человек, проживающих в комнате, платят по 780 руб. в сутки, а комнат минимум три, то при максимальной заполненности можно получать 14 тыс. руб. в день или около 421 тыс. руб. в месяц. С учетом того, что большинство гостиниц Москвы заполнено на 90%, несложно загрузить хостел хотя бы на 70%, чтобы зарабатывать около 300 тыс. руб. в месяц. Из этой суммы вычитается арендная плата ($5,5 тыс.), остается 130 тыс. руб., если хозяин самостоятельно принимает постояльцев. Однако заметим, что это самый неблагоприятный расклад — при минимальной оплате проживания, максимальной арендной плате и загрузке всего на 70%.

Если хостел размещается в собственной квартире, то арифметика получается еще более привлекательной. Поток клиентов способен приносить около $10 тыс. ежемесячно, то есть при стоимости жилья $600 тыс. инвестиции окупятся уже через пять лет. Это намного быстрее, чем просто сдавать квартиру. Не стоит забывать и об уплате налогов, но это увеличит окупаемость проекта незначительно: необходимость ежемесячных выплат можно компенсировать более высокой загрузкой, что в московских условиях не проблема.

Плюсы и минусы

По данным Knight Frank, в столице позиционируют себя как хостелы 20-25 точек. Первые хостелы начали открываться у нас лишь в 2005 году. Однако для большого города этого все равно мало. Более того, в Москве практически отсутствуют экономичные двух-техзвездочные гостиницы — традиционные конкуренты хостелов. Таким образом, перед хостельерами открываются гигантские возможности.

Но следует учитывать существующее сегодня ограничение потенциальной аудитории. «В основном активно путешествующие студенты выбирают хорошо известные европейские туристические центры: Париж, Амстердам, Копенгаген. Москва для большинства остается экзотической малознакомой территорией», — говорит А. Воловник. Во-первых, необходимо получать визу и проходить обязательную регистрацию (с последним обычно сложнее). Во-вторых, что еще более важно, Москва уже обзавелась репутацией столицы luxury-туризма, что в принципе не соответствует действительности — по стоимости проживания и питания в студенческих условиях этот город не отличается от других европейских столиц. В-третьих, до сих пор ни один авиаперевозчик не предлагает дешевых перелетов: лоукостеры в России отсутствуют как класс.

Все преодолеем

Помимо внешних причин, осложняющих жизнь владельцам хостелов, есть еще и внутренние. Прежде всего это дороговизна недвижимости, особенно в историческом центре города. И весьма серьезным препятствием являются административные барьеры. По словам одного предпринимателя, в районной управе ему поначалу заявили, что «не дадут развести в квартире бомжатник».

Однако проблема решаема, и со временем нарабатывается практика открытия таких мест. Юридически для создания хостела необходимы те же документы что и для гостиницы. Проконсультировать и помочь собрать бумаги готовы независимые профильные организации: некоммерческое партнерство «Общество содействия развитию хостел-движения» (НП «ОСРХД») и Российская ассоциация хостелов (Russian Youth Hostels Association — RYHA). В общем, кто первым начнет открывать в Москве хостелы, тот и завоюет этот свободный рынок.