Государство ликвидирует монополию на рынке жилья

На днях вице-премьер правительства России Дмитрий Козак направил министру экономического развития Эльвире Набиуллиной и министру регионального развития Виктору Басаргину поручение о безусловном исполнении плана по «Упрощению госрегулирования в сфере строительства». Этот план предполагает введение дополнительного налогообложения государственных, региональных и муниципальных собственников земли, и структур, связанных с ними. Новый налог, по замыслу инициаторов этого плана, должен сделать невыгодным придерживание земель, а значит, неиспользуемая земля проще и быстрее станет попадать к застройщикам, нежели это происходит сейчас. Подобная решимость федерального центра бороться с региональными монополиями на распределение земель, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в значительной степени может воспрепятствовать возникновению дефицита на рынке новостроек. А следовательно, и резкое подорожание жилья из-за дефицита предложения становится еще менее вероятным.

Согласно газете «Ведомости» к июню 2010 года будут готовы поправки в Налоговый Кодекс, которые введут прогрессивный налог на землю, находящуюся в собственности местных органов власти и структур, связанных с ними. Принцип прогрессии будет заключаться в том, что ставка данного налога будет обратно пропорциональна доходу, который приносит налогооблагаемый участок земли. В результате, станет невыгодно держать в собственности неиспользуемые участки земли, и их, по логике, должны начать продавать, то есть вовлекать в оборот.

За счет введения нового налога, как полагают инициаторы данного плана, застройщикам будет легче получить доступ к землям под строительство и дефицит жилья на рынке исчезнет. Подобная мера очень схожа с той, которую аналитический центр www.irn.ru рассматривал в статье «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным». Стоит отметить, что налог на недвижимость используется во всем мире в качестве испытанного инструмента, противодействующего возникновению дефицита жилья и спекуляций на рынке недвижимости. Однако у единого налога на недвижимость есть один существенный недостаток – под его действие подпадают все граждане, на которых в ряде случаев необоснованно возрастет налоговая нагрузка. Из-за отсутствия единого мнения о том, каким должен быть налог на недвижимость и по какой схеме исчисляться, он до сих пор в России не введен.

В этом свете план правительства России по введению рыночного налогообложения сначала в отношении земель, а не готового жилья, можно назвать «соломоновым решением», так как подобный налог не затронет физических лиц. Под его действие подпадут пока только муниципальные земли, которые находятся в управлении у чиновников на местах. И государственный долг этих людей – способствовать полноценному развитию строительства, а не быть монополистами на местных рынках, каковыми сейчас являются многие из них. И если подобный налог удастся внедрить, он, безусловно, выведет на рынок большое количество неиспользуемой и «припасенной» земли, что позволит существенно увеличить объемы строительства жилья. В результате, застройщики получат новый «фронт работ», а люди – необходимые им недорогие квартиры.

Стоит отметить, что в докризисные годы рост объемов строительства не поспевал за ростом благосостояния населения, поэтому и цены на недвижимость в России росли баснословными темпами. Так, по данным Росстата, платежеспособность населения ежегодно росла в среднем примерно на треть в течение последних докризисных 10 лет (с 1999 года по 2008 год включительно), а ежегодный рост общих объемов жилищного фонда за тот же период в среднем не превышал 1,5%. На этом фоне не удивительно, что ежегодный прирост цен на жилье в России за те же годы по статистике журнала о недвижимости Metrinfo.ru в среднем составлял от 30% до 50%. В частности, в течение последних докризисных 10 лет (с 1999 года по 2008 год включительно) средние цены на квартиры в Москве выросли с $671 до $6122, то есть почти в 10 раз.

И хотя с приходом финансового кризиса стоимость жилья несколько скорректировалась вниз, это снижение относительно невелико по сравнению с ростом цен в прежние годы. Аналитический центр www.irn.ru, в частности, отмечал это обстоятельство в статье «Справедливая цена на квартиры в Москве – $2000 за метр» и «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза». И основная причина сохранения высоких цен на жилье даже несмотря на кризис состоит, как отмечают все эксперты, в ограниченном предложении.

Впрочем, даже если новый налог на землю будет введен в скором времени, его внедрение на практике, скорее всего, будет происходить постепенно. А значит, вряд ли следует ожидать возникновения очередного существенного снижения цен на жилье. Скорее, выход на рынок новых земель под строительство, по оценкам специалистов www.irn.ru в 2010-2011 годах остановит падение объемов строительства, а потом будет способствовать их росту. Что же касается цен на квартиры, то постепенная разбюрократизация строительной отрасли, скорее, позволит обуздать возможный рост стоимости жилья в перспективе ближайших 2-3 лет, когда экономика постепенно будет восстанавливаться от кризиса. В результате динамика стоимости квадратного метра в 2010-2013 годах окажется более умеренной, без резких «взлетов», в отличие от периода 2000-2003 годов.