Хочу не могу

Народ верит в кризис куда больше, чем маститые экономисты. Не потому ли ожил рынок недвижимости?

На рынке недвижимости царит подзабытое оживление: объем предложения неуклонно снижается, а покупательная активность растет. К чему бы это? То ли накопленный в послекризисные годы спрос больше не может сдерживаться, то ли рынок засуетился в ожидании нового кризиса. И за тем и за этим, по логике, должен последовать новый бум, обычно сопровождающийся взлетом цен. Разогрелся ли рынок до новой точки кипения?

Всплеск в «тихой гавани»

За август, который для рынка традиционно «мертв», объем предложения квартир в Москве сократился на пять процентов, а всего за летний сезон — почти на девять. В том же августе, по данным «НДВ-Недвижимость», явно обозначилась тенденция вымывания наиболее доступного предложения. Квартир со стоимостью от 100 000 до 150 000 рублей за «квадрат» осталось около 50 процентов. Обычно их гораздо больше половины. Такое нетипичное поведение рынка, который летом сладко спит, страшно вдохновило риелторов — они решили, что их бизнес вышел из стагнации и вместе со всей недвижимостью взял курс на рост. Причем не только по количеству сделок, но и по ценам. Действительно, количество покупок выросло в несколько раз по сравнению с прошлым годом, а средняя стоимость столичного квадратного метра достигла 160 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 77 тысяч , в ближайшем Подмосковье — 72 тысяч. И это (речь идет о рублевых ценах) даже выше, чем в 2008-м!

Некоторые эксперты уверяют, что эта активность — следствие отложенного посткризисного спроса, который копился три года. Объем этого спроса эксперты точно оценить не берутся, но Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills, предлагает подсчитать: «Отложенный спрос оценивается по обеспеченности жителей квадратными метрами. У нас это 22 метра на человека, в Восточной Европе — 35, в Западной еще выше, а в США и вовсе 70 метров. Чтобы догнать всего лишь Польшу, в масштабах России надо построить порядка двух миллиардов квадратных метров жилья — примерно 35 миллионов квартир, это при том, что сейчас в России всего 60 миллионов квартир».

Одним словом, дефицит жилья налицо. А планы по строительству более чем скромные. По данным Росстата, за январь — август 2011 года в РФ сдали в эксплуатацию 28,3 миллиона «квадратов» жилья, это даже меньше, чем в прошлом году, и почти в три раза меньше, чем в памятном 2008-м. И даже Москва, которая всегда была лидером домостроения, приняла программу, в которой черным по белому написано, что ежегодно планируется вводить в строй 2,5 миллиона жилых метров (до кризиса — 4,5 миллиона). При фантастической нехватке жилых «квадратов» такие темпы означают дефицит, который должен привести к новому буму. Или уже привел?

Эксперты не советуют торопиться с выводами. Дело в том, что потенциальный спрос и реальный — вещи разные. Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood уверен, что говорить о накопленном потенциале спроса сейчас не приходится : «В сегменте городского жилья основной объем спроса, отложенного в кризис, был реализован в 2010—2011 годах, без резких всплесков активности и роста цен». По мнению Дмитрия Халина, постепенное оживление рынка объясняется изменением финансовой политики банков: «Сейчас количество сделок больше, чем за предыдущие три года, благодаря ипотеке: даже 8—10 процентов годовых уже дали эффект. И чем лояльнее будут банки, тем активнее станет рынок». По ...