Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
23.05.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
20.05.2019
Тенденции рынка, аналитика

Хрущевские пятиэтажки не ругал только ленивый: дескать, они и холодные, и тесные, и трещат по швам. Но все познается в сравнении. По сегодняшним меркам их впору записывать в разряд жилья комфорт-класса.

Градостроительная политика в отношении хрущевских пятиэтажек в нашем веке менялась постоянно: власти то проводят образцово-показательные модернизации хрущевок, то, объявив морально и физически изношенными, решают пустить их в массовом порядке под снос. Между тем главная проблема домов первых массовых серий заключается вовсе не в ветхости (они сохранились не лучше и не хуже других), а в том, что, по мнению властей, пятиэтажная застройка имеет невысокую плотность и занимает слишком уж привлекательные по локации территории.

Поэтому, вопреки всем «страшилкам» о ветхости и аварийности хрущевок, квартиры в них пользуются стабильным спросом и отнюдь не являются самым доступным жильем. По информации БН, средняя цена рядовой однокомнатной квартиры без выраженных дефектов в панельной пятиэтажке колеблется возле психологической отметки в 3 млн руб. Ниже этого значения, в 2,8-2,9 млн руб., оценивают «однушки» на первых и последних этажах, а также окнами на оживленные магистрали (что в хрущевской застройке – редкость). Пригородные хрущевки, расположенные в «неудобьях» либо на значительном удалении от основных транспортных узлов порой предлагают по рекордно низким ценам – от 2,2 млн руб. Но такие цены скорее исключение, чем правило.

Чем обусловлен покупательский интерес к квартирам в панельных домах первых массовых серий? Действительно ли они являются морально и физически устаревшими?

Плюс на минус

Полвека назад появился анекдот о том, что Хрущев совместил ванную с уборной, но не смог совместить пол с потолком: острые на язык сограждане высмеивали новые стандарты экономичного массового жилья – потолки 2,5 м и совмещенные санузлы. Но в отличие от сегодняшних проектировщиков идеологи массового домостроения конца 1950-х годов не догадались придумать квартиры-студии, совмещая душевые кабины с прихожими, а комнаты с кухнями. Таким образом, планировки, заданные нормативами полувековой давности, на поверку оказались вполне гуманными. И это первый аргумент для покупателя квартиры в хрущевке.

Второй заключается в том, что за полвека хрущевки показали себя как исключительно надежные и неприхотливые в эксплуатации дома. В них не бывает просевших, как в старом фонде, перекрытий. А в силу своих конструктивных особенностей пятиэтажные панельные постройки со сварными соединениями оказались постройками исключительно крепкими: в частности, на базе ленинградских пятиэтажек уже в 1970-е годы разрабатывали и строили дома для сейсмоопасных районов бывшего СССР.

И, наконец, уже всем, и не только агентам по недвижимости, известно, что ликвидность недвижимости определяется тремя признаками: местом, местом и еще раз местом. По мере роста мегаполисов основные территории хрущевской застройки превратились из городских окраин в обжитые и утопающие в зелени районы с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Недостатки пятиэтажек первых массовых серий потенциальным покупателям также хорошо известны. В них нет лифта и мусоропровода. Из-за отсутствия чердака квартиры верхних этажей имеют обыкновение раскаляться летом и выстывать зимой. Не слишком комфортен из-за подвальной сырости и первый этаж (поэтому «крайние» квартиры всегда ощутимо дешевле).

Отказ от излишеств

История массового панельного домостроения началась в 1955 году, когда вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», предписавшее разработать типовые проекты, чтобы к 1980-му году, когда наступит коммунизм, каждая советская семья встретила его в отдельной квартире. Основу проектирования хрущевок положили строительные нормативы 1957 года, предусматривавшие высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные (от 4,5 кв. м), кухни, а также допускавшие устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. В качестве обязательных элементов квартиры назывались кладовая (либо встроенный шкаф), спальни (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).

Самые распространенные серии панельных хрущевок первых массовых серий – 1-507/1-504, 1-335, ГИ, ОД. Но не все хрущевки являют собой именно крупнопанельные дома. Есть также «кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527). Основу проектирования панельных домов второго поколения, так называемых брежневок, пришедших на смену хрущевкам, положили строительные нормативы 1963 года, которые увеличивали минимальные площади кухонь с 4,5 до 9 кв. м и не допускали устройства совмещенных санузлов. Между тем реально новые нормы, предполагающие строительство «домов улучшенных планировок» начали внедряться только в 1965 году, а параллельно с этим, вплоть до начала 1970-х, продолжали строиться дома панельные пятиэтажные дома первого поколения.

Самые холодные и самые теплые

Хрущевки считаются самым холодным жильем. Но не все. «Кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527), в принципе, не уступают по теплофизическим свойствам «сталинским» домам. Серия 1-507 с толщиной наружной стены 40 см в этом отношении тоже не самый худший вариант. Рекордсмены по теплопотерям – дома серии ГИ, ОД и 1-335. Причем самые проблемные – угловые и трехсторонние квартиры торцевых секций, а также квартиры, расположенные на пятых этажах.

Некоторые владельцы таких квартир пытаются утеплять их изнутри, создавая «слоеный пирог» из минераловатных плит и гипсокартона на деревянном каркасе. Увы, это малоэффективно. Утепление наружных стен, в особенности квартир, расположенных в торцевых секциях, – серьезная проблема. Единственно разумное решение проблемы – современные окна со стеклопакетами и претензии к представителям эксплуатирующих организаций, в задачи которых входит ремонт фасадов и обновление межпанельных стыков.

В отличие от домов более поздних серий во времена раннего «хрущевизма» еще не появилась тенденция класть линолеум прямо на бетонное основание. Как правило, у домов первых массовых серий паркетные или дощатые полы, положенные на лаги из досок или бруса. Такая конструкция создает вполне приемлемую межэтажную звукоизоляцию, но поскольку строительство, как правило, велось в авральном режиме, пространство между лагами пола часто заполняли песком.

Отсюда – неистребимая пыль и вечно «гуляющие» полы. При капитальном ремонте такой квартиры с заменой полов приходится выгребать немало мусора с «артефактами» времен ударных строек – пустыми бутылками и консервными банками.

Затянувшийся испытательный срок

Питерские хрущевки эксплуатируются уже без малого шестьдесят лет. Поэтому за почерневшие фасады с осыпавшейся облицовочной плиткой, продуваемые межпанельные стыки и обшарпанные подъезды следует благодарить не строителей, а представителей ремонтных и обслуживающих организаций, которые в течение полувека нещадно эксплуатируют эти дома, забывая о ремонте.

Между тем из-за своей компактности хрущевки исключительно ремонтопригодны, а их модернизация способна решить все проблемы, кроме недостатка квадратных метров. В начале нашего века появились адресные программы санации городских пятиэтажек, предполагающие утепление фасадов и замену коммуникаций, позволяющие на неограниченный срок продлить жизнь хрущевкам. Типовой проект, предусматривающий модернизацию без расселения, был разработан ГУП «УКС Реставрация». В состав рекомендуемых работ входили косметический ремонт, утепление наружных стен, надподвальных и подкровельных перекрытий, вентиляционных блоков, замена балконных дверей и окон, оснащение приборами учета тепловой энергии. Однако к 2008 году работы по санации домов первых массовых серий были свернуты: для городского бюджета затраты оказались неподъемными, а для инвесторов – королевство маловато, не разгуляться.

Поэтому к заявлениям строителей, о том, что некоторые дома легче снести, а на их месте построить новые, есть смысл отнестись со скепсисом. Им, понятно, интереснее осваивать средства с размахом. Но не факт, что новые строительные технологии возведения экономичного жилья, а также дома эконом-класса, которые возводятся сегодня, так же успешно выдержат полувековой испытательный срок.

Пятиэтажные дома первых массовых серий

Серия 1-528КП («кирпичные хрущевки»)

Разработка этой серии началась еще до памятного Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Двускатные железные крыши, эркеры и потолки 2,7 м нетипичны для хрущевского периода, поэтому такие дома иногда называют поздними «сталинками». Тем не менее массовые объемы застройки, стандартизация всех параметров, а также убогие планировки квартир выдают в пятиэтажных домах 528-й серии именно хрущевки. «Излишеств» здесь не наблюдается: площади квартир лишь немного превышают обозначенные нормативами 1957 года: кухни – в среднем 5.2 кв. м, большие комнаты (в однокомнатных квартирах) и общие – (в двухкомнатных) – от 17 до 19 кв. м, спальни – 11,2 или 8,5 кв. м.

Серия 1-507

Самый массовый, и, по всей видимости, самый удачный, тип питерских пятиэтажек первого поколения. Два экспериментальных дома 507-й серии появились в 1956 году, а после постановки ее на конвейер в 1959-м ее модификации строили практически во всех районах города до 1972-го. Количество подъездов в таких домах – от трех до восьми, на каждом этаже располагаются четыре квартиры. Из всех панельных пятиэтажек первого поколения эти дома самые теплые, да и звукоизоляция у них (в первую очередь за счет удачных планировок) лучше, чем в других подобных домах. Во всех квартирах есть встроенные шкафы, причем в двух- и трехкомнатных они могут быть весьма вместительными – до 2,3 кв. м.

Серия 1-335

Пятиэтажки этой серии ассоциируются с Гражданкой и Малой Охтой. Основной площадкой для отработки этого типа панельных домов с наружными стенами из облегченных керамзитобетонных панелей с минераловатной утепляющей прослойкой стал Калининский район. Их начали производить в 1959 году и сняли с производства в 1966. В целом же планировки таких домов (четыре квартиры на этаже) похожи на те, что в домах 507-й серии: точно такие же балконы, большие кладовки в дальних смежных комнатах. Зато совмещенные санузлы и миниатюрные прихожие позволили увеличить площади кухонь до 7 кв. м.

Серия ОД

В массовых масштабах дома серии ОД возводились в Невском районе (там их больше двухсот). Есть также небольшой массив в Купчино (в кварталах между Бухарестской улицей и Волковским проспектом), а также в Московском районе. По планировочным особенностям эти дома являют собой копию самой массовой и «образцовой» московской серии К-7. Приличные – по сравнению с другими хрущевками – планировки: раздельные санузлы, не самые маленькие кухни (около 7 кв. м), просторные комнаты правильных пропорций от 11 до 18 кв. м.

По качеству звукоизоляции и по уровню теплопотерь эти дома – одни из самых проблемных: в наружных стеновых панелях предусмотрена прослойка из минераловатного утеплителя, которая за долгие годы эксплуатации вымокла и разрушилась. Подобную конструкцию наружной стены вскоре после начала производства признали несостоятельной, а строительство домов серии ОД прекратили в 1966 году.

Еще одна малоприятная особенность таких домов – тонкие внутриквартирные перегородки (всего 4 см), на которые невозможно повесить настенные шкафы.

Серия ГИ

Номенклатура серии включает в себя три модификации пятиэтажек. Наружные стены в них – из легких газобетонных панелей. Особенность – две квартиры на этаже. Из-за этого одно- и двухкомнатные квартиры в базовом проекте не предусмотрены. Зато все трех-, четырех- и пятикомнатные – двусторонние, а в торцевых секциях есть трехсторонние.

В планировках таких квартир явно угадываются заимствования, они напоминают европейское социальное жилье послевоенного образца: «залы» от 15 до 22 кв. м, через которые можно пройти в миниатюрные кухоньки, отделенные от гостиных проемом без двери, крохотные спаленки от 6 до 8 кв. м.

Кроме пятиэтажек серия ГИ включает в себя несколько вариантов восьми- и девятиэтажных «точечных» домов. В них «собраны» одно- и двухкомнатные квартиры, которых «недодали» пятиэтажкам.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
MR Group

Скидки до 10% в жилом комплексе «Ясный»

Компания MR Group сообщает о старте специального предложения в жилом комплексе «Ясный», который находится в 10 мин. от м. «Домодедовская». Только до 31 мая 2019 года покупателям предлагаются скидки до 10% на ограниченный пул квартир в корпусах «Борисовский» и «Южный».
00
Лого Миэль

«МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: автомобиль или комната в Москве

По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» стоимость самой бюджетной комнаты в Москве примерно равна стоимости нового легкового автомобиля среднего класса. Объем предложения комнат на столичном рынке недвижимости не превышает 3%. Этот показатель не меняется уже на протяжении нескольких лет.
00
Агентство недвижимости «Бон Тон»

Северо-Восток – один из самых застраиваемых округов Москвы

СВАО – один из лидеров по концентрации первичного предложения в старых границах Москвы. Согласно статистике АН «Бон Тон», емкость рынка в данном округе составляет 426 тыс. квадратных метров или 6,8 тыс. лотов, без учета элитного сегмента.
00
MR Group

Генеральный директор MR Group возглавил рейтинг самых влиятельных девелоперов России

Генеральный директор компании MR Group Роман Тимохин возглавил рейтинг самых влиятельных персон на рынке коммерческой недвижимости в категории «Девелопмент» ежегодного выпуска CRE 100.
00

Рекламный ролик жилищного комплекса ZILART претендует на премию "Ржавый Меркурий"

«Ржавый Меркурий» — антипремия в области рекламы, где каждый желающий может номинировать самую нелепую, глупую и провальную рекламную кампанию с сомнительными результатами за прошедший год.
00
MR Group

ЖК «Селигер Сити» - в топ-2 самых востребованных небоскрёбов Москвы

В ЖК, расположенном всего в 5 минутах от м. «Селигерская» на севере столицы, в прошлом году было заключено более 750 договоров долевого участия, по данным агентства Est-a-Tet.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: