Их переехали

Еще в 2008 году комитет по строительству администрации Екатеринбурга разработал проект реконструкции улицы Бакинских комиссаров. Было решено расширить проезжую часть, разбить красивый широкий газон.

Дом на слом. Дешево

Под снос по проекту попали частные дома - всего около десятка избушек 1943 года постройки. Глава города вынес постановление: участки и дома у жителей изъять. Будут согласны с размером компенсаций, которые предложит администрация, - хорошо. Не согласятся - урегулировать спор в судебном порядке. Людям выслали уведомления, пригласили на разговор в профильный комитет.

- Нас тогда спросили очень вежливо, что нам надо вместо домов и участков, - рассказывает Татьяна Борисовна Кадешникова. - Ну, мы раскатали губу и написали, что хотим три двухкомнатные квартиры. Заявления посмотрели и только усмехнулись: мол, наши деревяшки столько не стоят.

За приватизированный участок в пять с половиной соток и дом-"деревяшку" власти предложили втрое меньше - одну "двушку" площадью 70,9 квадратных метра. Кадешниковы не согласились, прикинув: земля в городе дорогая, район хороший. Пять с половиной соток и дом стоят значительно дороже, чем эта квартира. Но чиновники поднимать цену не собирались. Наоборот, стали постепенно ее снижать: с двух с половиной миллионов до полутора. А когда полюбовно конфликт урегулировать не удалось, подали заявление в суд о принудительном изъятии земли под городские нужды.

Как ни странно, ничего противозаконного в действиях администрации нет. В соответствии с Земельным кодексом муниципалитет действительно может изъять у человека землю, причем приватизированную. Нужно лишь соблюсти некоторые формальности: доказать, что только на этом участке и никаком другом можно расположить важный для всего города объект (дорогу, водопровод, линию электропередачи), отправить хозяину земли уведомление об изъятии и попытаться договориться с ним о выкупной цене без постороннего вмешательства. А уж если не вышло - обратиться в суд.

Люди, которых выселяют, разумеется, негодуют, глядя на происходящее, обвиняют суды в необъективности, а чиновников из администрации - в бесчеловечности. Понять их можно. Они не знают, куда идти, где искать правды.

Просчитались

Готовясь к суду с Кадешниковыми, юристы администрации поступили по давно проверенной схеме. А именно: заказали у специалиста-оценщика экспертизу, чтобы определить "рыночную" стоимость изымаемого имущества. Эксперт заключил: участок со всеми постройками стоит 1 миллион 771 тысячу рублей. Суд принял эту выкупную цену за основу своего решения, хотя даже человеку постороннему она кажется непомерно низкой. Судья поступила так не потому, что была небеспристрастна. Просто ответчики достойной альтернативы заключению не предъявили. Глава семьи, правда, принес с собой на заседание распечатку с сайта Уральской палаты недвижимости, где были указаны цены участков, аналогичных, на его взгляд, его собственному. Однако в качестве доказательства бумагу не приняли.

- Кадешниковы совершили типичную ошибку: вовремя не обратились к оценщику, - комментирует ситуацию адвокат Павел Бабиков. - Только специалист может сделать убедительное заключение о цене имущества. Суд никогда не примет во внимание ваши расчеты, сколь бы вескими они ни казались.

Бабиков итожит: на оценке нельзя экономить ни в коем случае, иначе себе обойдется дороже. Так и вышло. Спустя много месяцев после вынесения судебного решения Кадешниковы все же заказали в одной из оценочных компаний экспертизу. Специалист вынес заключение: рыночная стоимость принадлежащего клиентам имущества составляет 5 миллионов 948 тысяч рублей! Выходит, сэкономив примерно 10 тысяч на работе оценщика, Кадешниковы потеряли больше 4 миллионов! Попутно, конечно, возникает вопрос к обоим экспертам: почему так сильно отличаются установленные ими в качестве "рыночных" цены одного и того же объекта? Однако и он мог быть разрешен в суде, сделай собственники свое заключение чуть раньше. А теперь механизм вспять уже не повернешь. Оспаривая решение районного суда, старики дошли аж до президиума Верховного суда. Увы, шансы, что он вернет дело на новое рассмотрение, крайне малы.

Была и еще одна возможность отстоять дом и землю. Можно было опротестовать само постановление главы администрации об изъятии участка, доказав в суде, что оно ущемляет интересы владельцев земельных участков. Но затевать такую тяжбу следовало сразу же после получения уведомления: срок исковой давности по таким делам составляет всего три месяца. Теперь это делать уже поздно. Так что скорее всего пенсионерам все-таки придется оставить свой дом, довольствуясь лишь одним миллионом семьюстами тысячами рублей компенсации.

Простая арифметика

Сейчас ширина улицы Бакинских комиссаров там, где стоит дом Кадешниковых, равна почти 30 метрам. В судах мэрия настаивала на том, что их участок целиком находится в пределах "красной" линии (то есть в зоне реконструкции дороги). Прибавляем к уже имеющимся 30 метрам еще 50 - ширину изымаемых у людей участков - и получаем аж 80 метров! Как-то слабо верится, что улица на окраине города, даже с газонами и тротуарами, может быть шире проспекта Ленина в самом его центре. Значит, лукавит администрация. Не целиком участки пойдут под расширение дорожного полотна. За подтверждением своей гипотезы идем в городской комитет по строительству. Его председатель Антон Шафаростов разворачивает на столе длинную портянку - чертежи. Это тот самый проект реконструкции улицы Бакинских комиссаров. Шафаростов поясняет: в будущем, когда неугомонные собственники все же освободят участки, здесь планируется расширить проезжую часть еще примерно на метр. Следующие 22,5 метра займет газон, под которым будет проложен новый водопровод, а за ним - удобный для пешеходов тротуар шириной 4,5 метра.

- Район развивается, строятся многоэтажные дома. Плохо, что людям приходится ходить по обочине проезжей части: это неудобно и небезопасно, - говорит Шафаростов.

Согласны. А теперь снова посчитаем: 1+22,5+4,5=28. То есть на реконструкцию дороги пойдут не все 50 метров, а лишь 28. А что будет с лишними площадями? Почему их нельзя оставить хозяевам? С этим вопросом мы обратились в Кадастровую палату по Свердловской области. Главный технолог учреждения Светлана Вавилова пояснила:

- При принятии решения об изъятии участка орган местного самоуправления оценивает, нужно ли выкупать его целиком или можно ограничиться частью. Например, если после изъятия остается кусок земли, на котором по строительным нормам не хватает места для дома, участок должен быть выкуплен целиком.

Но в нашем случае за пределами "красной" линии остается больше четырех соток. На такой площади по всем градостроительным нормам можно поставить дом. Так что по закону люди могут требовать, чтобы за ними оставили хотя бы часть их собственности. Павел Бабиков считает, что при желании Кадешниковы могли подать в Кадастровую палату заявление о разделе земельного участка на два. Тот, что входит в границу "красной" линии, - продать муниципалитету по установленной судом цене, а свободным от обременения распоряжаться по своему усмотрению: отстроить на нем новый дом, продать или сажать картошку. Но и по этому пути наши герои не пошли.

Моральные перипетии

Теперь оставшимися после реконструкции дороги свободными участками будет распоряжаться городская администрация. Она сможет объединить их и впоследствии продать на аукционе. Так что часть земли, которую сейчас выкупают под муниципальные нужды, в будущем пойдет под коммерческую застройку. Понятно, что мэрия будет продавать землю далеко не по той цене, по какой купила у людей. Вот любопытный факт. Недавно на официальном сайте Екатеринбурга было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона по продаже под строительство 4,5 сотки земли в черте города. Начальная цена лота - 10 миллионов рублей, шаг аукциона - 500 тысяч. То есть сотка земли на Бакинских комиссаров, исходя из этого примера, может быть продана администрацией как минимум за 2,2 миллиона рублей при себестоимости в 300 тысяч. Муниципальная казна здорово выиграет за счет бедных, юридически неграмотных стариков!

Спрашиваю у Шафаростова: правда, что здесь со временем появятся высотки? Кивает. Показывает на схеме: вот, мол, по ту сторону от перекрестка с улицей Уральских рабочих уже стоят. Застройщики сейчас проявляют повышенный интерес к участкам. Например, у соседей Кадешниковых одна из крупных екатеринбургских строительных компаний выкупила 10 соток и дом за 6 миллионов 200 тысяч рублей. Аналогичные предложения разослали и другим собственникам (наши герои в это число не попали, потому что их право собственности на имущество уже оспаривается администрацией в суде). Застройщик, скупая землю, прекрасно понимает, что она обременена и часть ее все равно заберет муниципалитет. То есть фактически 10 соток покупают ради тех четырех, которые останутся свободными после расширения дороги. Строители наверняка прикинули, что все равно останутся в выигрыше: так покупать землю все-таки дешевле, чем с аукциона.

Вот и получается: с правовой точки зрения администрация города поступает совершенно правильно, точно следуя букве закона. Но взгляните на моральную сторону проблемы: людей выгоняют, заплатив гроши, точно зная, что в будущем эта земля еще принесет большой куш.

- Но ведь эти деньги пойдут не чиновнику в карман, а в городской бюджет, - как бы оправдываясь, говорит Шафаростов.

Конечно, в бюджет. Только пенсионерам, оставшимся без дома, где прожили всю жизнь, от этого легче не станет.

На заметку

Если к вам обратились представители строительной компании с предложением выкупить землю, можно смело торговаться (естественно, в разумных пределах). Коммерческий застройщик не имеет права принудить продать землю дешевле, чем вы того хотите.

Если же ваш участок изымается под муниципальные нужды, готовьтесь к суду. Неприватизированную землю срочно оформляйте в собственность. Появится необходимость - отстаивайте свое право на приватизацию через суд.

Можно попытаться оспорить в суде само постановление об изъятии земли, доказав, что ущемляются ваши имущественные интересы. Но помните, что на обжалование действий должностных лиц по закону дается только три месяца.

После того, как вы получили извещение об изъятии дома, не ремонтируйте и не перестраивайте его - только деньги потеряете. По Жилищному кодексу затраты, существенно увеличившие стоимость изымаемого имущества, возмещению не подлежат.

Наймите хорошего оценщика. Важно, чтобы он состоял в какой-либо саморегулируемой организации, это показатель его квалификации. Надлежащим образом выполненную оценку суд будет обязан принять во внимание. Приведите оценщика в зал суда и ходатайствуйте о его допросе в качестве эксперта.

Бессмысленно, получив уведомление об изъятии, прописывать у себя всю родню. Сумма компенсации зависит не от количества проживающих в доме, а от его рыночной стоимости.