Для нашего человека недвижимость всегда была и остается самым желанным приобретением, причем многие уверены, что квартиры и дома можно использовать не только для проживания, но и для преумножения капитала; иными словами – в целях инвестирования. Причем даже кризисное падение цен в 2008-2009 гг. практически не ослабило тягу россиян к собственным квадратным метрам и не поколебало уверенность большинства граждан в высокой доходности этих вложений.
Но так ли прибыльны инвестиции в жилье, на какой доход можно рассчитывать и насколько просто его получить? В этих вопросах постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Возможности заработка
Заработать на недвижимости можно, либо перепродав ее через какое-то время, либо сдавая в аренду. Но солидный доход при этом совсем не очевиден.
В первом случае прибыль зависит от ситуации на рынке и возможна только в том случае, если цены растут. Конечно, вспоминаются предкризисные годы (2006 - начало 2008 гг.), когда квартиры в столице дорожали не по дням, а по часам, и в результате годовой доход доходил до 100%. Но ведь недвижимость может не только прибавлять в цене, но и терять. В 2009 году, согласно оценке специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», недвижимость в среднем подешевела на 30%
А за последние годы (2011-2013 гг.) цены на квадратные метры хоть и растут, но совсем не так однозначно и быстро, как до кризиса: в какие-то месяцы и на отдельные виды недвижимости они даже падают, и в целом за год удорожание составляет 5-7-10%, что соответствует темпам инфляции. И в ближайшем будущем, по мнению экспертов рынка, ситуация вряд ли изменится – во всяком случае для этого нет никаких предпосылок. «В общем, после кризиса инвестиции в недвижимость из высокодоходного инструмента, позволяющего зарабатывать до 100% в год, превратились в «квартирный депозит», то есть в нечто надежное, но не слишком прибыльное», - отмечает Олег Репченко, руководитель www.irn.ru.
Сегодня существует практически единственный способ заработать на перепродаже: покупать квартиры в новостройках на начальных этапах строительства, а продавать их, когда дом уже построен или даже введен в эксплуатацию. В среднем рост цен в подобных случаях составляет 20-25%, а иногда доходит и до 40-50%.
Многие покупатели жилья свой доход от инвестиций в недвижимость желают получать от сдачи жилья в аренду. Но рассчитывать на золотые горы тут не стоит. Как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, средняя доходность по аренде квартир с учетом налогообложения сегодня составляет 6-7% в год. Таким образом, квартира стоимостью около 6 млн руб., расположенная в столичном спальном районе, окупится лишь через 15-17 лет, и только потом начнет приносить чистую прибыль. Да и самые востребованные на рынке варианты, расположенные в центре Москвы, окупаются не ранее чем через 10 лет. Но что может радовать инвесторов в этом случае, так это стабильность дохода: спрос на арендуемое жилье в столице и в Подмосковье оставался довольно высоким даже в кризисные времена, а ставки если и падали, то не более чем на 5-10%.
Плюсы и минусы
Издержек у инвестирования в недвижимость хватает. Если говорить о перепродажах жилья, то очень сложно угадать конъюнктуру рынка и поведение российской и мировой экономики: «Например, в нынешней ситуации отдельные предложения не то что медленно растут в цене, но даже дешевеют на 5-7%. Поэтому если через год человек захочет продать, квартиру, купленную сегодня за 7 млн рублей, он, возможно, реализует ее лишь за 6,5 млн руб. И даже если в течение года жилплощадь будет сдаваться и тем самым принесет доход в 480 тыс. руб., в конечном счете инвестор все равно ничего не выиграет», - говорит Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость», тем более что ему придется нести дополнительные расходы на налоги и коммунальные платежи. А если ждать с продажей 5-10 ...
Комментарии
(0)#