Ипотечный банк выбрать непросто

Количество заемщиков, желающих получить ипотечный кредит, в последнее время заметно увеличилось. Видя такую ситуацию, активизировались и банки. Они стараются любыми способами заманить к себе потенциального заемщика. Но условия выплаты и получения кредитов у всех разные, о чем они могут не до конца информировать клиента. Есть ли какие-то критерии, по которым можно выбрать банк, чтоб потом не жалеть о своем выборе?

- Выбирая банк для получения ипотечного кредита, заемщики первым делом ориентируются на процентную ставку, - отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. - Но при более пристальном рассмотрении выясняется, что минимальная ставка «положена» лишь тем, кто соответствует ряду критериев. Например, является зарплатным клиентом. В этом случае можно рассчитывать и на другие преференции: минимальный пакет документов, быстрое рассмотрение заявки.  

Процентная ставка, конечно, очень важный показатель, но не менее значимы и другие, например:

• какую сумму вам придется платить в конкретную дату;
• потянете ли вы ее, если лишитесь работы или ваши расходы неожиданно возрастут;
• каков размер штрафа за каждый день просрочки;
• есть ли комиссии за выдачу кредита, запросы справок и другие операционные продукты.

- Действительно, банк надо выбирать не только, сравнивая процентные ставки, - считает генеральный директор АН «Светлый Град» Елена Валеева, - но и нужно видеть или предвидеть отношение кредитного учреждения в дальнейшем к своим клиентам, когда те (всякое в жизни бывает) попадают в затруднительное положение. К примеру, когда грянул кризис, когда рухнул рубль и возможности людей платить резко сократились, мы все воочию увидели это. Увидели, что не все, а именно два банка не сходили с экрана телевизора, потому что заёмщики митинговали, и потому что именно эти банки оказались самыми жёсткими к людям, не попытавшись даже помочь им найти выход... Поэтому я бы не рекомендовала людям пытаться определить для себя нужный банк самостоятельно. Тут много нюансов. А не только процент. Процент, даже очень низкий, может обойтись в дальнейшем очень и очень дорого, если всё это не учесть...

Согласен с ней и генеральный директор компании «Релайт – Недвижимость» Константин Барсуков. Он считает, что самостоятельный выбор лишает человека некоторых атрибутов, о чем они не знают. «К примеру, к нам приходят одобренные заемщики, которые сами выбрали банк, - отмечает Барсуков. – Но когда начинаем анализировать ситуацию, то видим, что в 50% случаев люди выбрали не то. Если б они обратились в компанию, то могли бы получить процентную ставку гораздо выгоднее. Потому как компании работают со многими банками, и у них есть преференции.

Кроме того, банков много, они конкурируют между собой, борются за клиента, поэтому порой готовы идти на уступки. Но не всем, а чаще всего компаниям-партнерам, которые приводят к ним клиентов. Если человек найдет банк самостоятельно, то вряд ли ему станут уменьшать процентную ставку. Им в этом случае большого смысла нет. Согласитесь, что снижение ставки по кредиту даже 0,5% в пересчете на долгие годы выплат по ипотеке выливается в очень приличную сумму.

И еще об одном нюансе надо знать людям, желающим получить ипотечный кредит. Сейчас есть такие компании, которые помогают найти заемщикам банк. Человек подает к ним заявку, они рассылают ее по банкам, с которыми сотрудничают, и затем вам выдают информацию, где и под какой процент можно получить ипотечный кредит. Но, к сожалению, он будет совсем не таким выгодным, о котором люди мечтают. Почему? Да потому что данные компании-агрегаторы работают только с теми банками, кто им выплачивает вознаграждение. А у этих банков совсем не самая низкая ставка.

Ищем банк сами

Можно ли найти банк самостоятельно, не прибегая к услугам разного рода брокеров и посреднических компаний? «Можно, - утвердительно отвечает Мария Литинецкая. - Зайдите на сайт Банки.ру – там, как на ладони, представлены все организации, где есть ипотечные продукты. В том числе разные предложения одного и того же банка. Это позволит вам легко составить сравнительную характеристику по ключевым параметрам (помимо процентной ставки и срока кредитования): сегменты кредитуемой недвижимости, минимальный первоначальный взнос, максимальная сумма кредита и др.).

После этого подсчитайте, каким будет ваш ежемесячный взнос и общая сумма переплаты, варьируя размер недостающих для покупки квартиры средств, срок погашения кредита и другие исходные данные. Сделать это можно с помощью ипотечного калькулятора, который есть на сайте любого банка, но лишь приблизительно. Дело в том, что при расчете ипотечного кредита сотрудники банков используют скорринг, с помощью которого анализируют платежеспособность и благонадежность заемщика на основе целого ряда данных. Среди них - возраст, образовательный уровень, имеющиеся финансовые обязательства и др. В каждом банке персонально определяют, какую сумму вам оставить «на жизнь», и, исходя из этого, рассчитывают цифровые параметры кредита, который готовы вам выдать.

Москвичи активно используют все эти инструменты. Это подтверждают данные Росреестра: число сделок с участием ипотеки за год выросло на 78% – как на первичном, так на и вторичном рынке Москвы. А вот по Подмосковью показатель даже уменьшился на 4%. Очевидно, «областные» москвичи гораздо менее уверены в завтрашнем дне, несмотря на то, что ипотечные ставки снижаются.

Не скрывайте кредитную историю

Это совет руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексея Новикова. По его мнению, в разных банках свое отношение к «подпорченным» кредитным историям или заемщикам с дополнительными обременением в виде других действующих кредитов. «Поэтому нашим заемщикам, - говорит он, - мы настоятельно советуем не скрывать никаких фактов из своей кредитной истории, чтобы мы могли наиболее адекватно подобрать программу и кредитную организацию. Некоторые банки лояльно относятся, например, к просрочкам по кредитам, однако клиентам с улицы они чаще всего в этом отказывают».

Хочется еще отметить, что для индивидуальных предпринимателей или владельцев собственного бизнеса имеются у банков и особые программы. Им лучше всего оформлять кредиты по программам с упрощенным рассмотрением заемщиков, поскольку для стандартных программ банку требуются более длительные сроки для проверки заемщика и больший пакет документов. В некоторых банках не рассматриваются предприниматели с вмененной формой налогообложения, поскольку им сложно проследить реальные доходы предприятия.

И в заключение хотелось бы посоветовать всем, кто хочет взять ипотечный кредит, - ищите акции. Банки, как и многие другие организации, в сложной экономической ситуации не скупятся на них. Особенно на приобретение квартир в новостройках, которых на рынке скопилось достаточное количество.