Ипотека будет разнообразной, но дешевой не станет

Итоги развития ипотечного рынка России подвел во вторник Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК. «В 1998 году, когда было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), мы решали проблему финансирования ипотеки, разрабатывали право залога, готовили условия для выпуска ценных бумаг. Что касается рынка недвижимости, то отмечу, что тут разные тенденции. Рынок новостроек за эти годы изменился сильно, здесь заработал 214 закон, который обеспечивает защиту граждан. Есть прозрачность цен, — сказал он. — На рынке вторичного жилья по- прежнему все непрозрачно. Отмена лицензирования оценщиков привела к тому, что оценка залогов стала в целом хуже. В базе Росреестра цены на квартиры без ипотеки значительно ниже, чем на цены с ипотекой. И есть закладные с сильно завышенной ценой. Никто уверенно не может сказать, какая «рыночная цена» у квартиры, и это осложняет дальнейшее развитие рынка».

Действительно, развитие рынка ипотеки видно вполне наглядно. Первые сделки, заключенные в начале 2000-х, были, скорее, исключением. Однако в 2006 году доля ипотечных покупок составляла уже 9,5% от общего числа. Потом рынок пережил кризис со снижением объемов ипотечного кредитования, минимум пришелся на 2009 год — 11,9%.

В 2010 году на долю ипотечных сделок пришлось 14,6%, в 2011 — 17,6%. Количество сделок с российским жильем тоже росло примерно такими же темпами: от 257 тысяч в 2009 году до 679 тысяч в 2011 году.

В этом году рынок разгонится, по оценке аналитиков, до максимальной планки — 933 тысячи сделок. Рекордной станет и сумма выдачи жилищных кредитов, которая достигнет 1 трлн рублей.

По мнению Александра Семеняки, ипотека помогла решить квартирный вопрос тем, кто без нее не смог бы приобрести свое жилье.

В 2009 году, когда рынок недвижимости застыл на минимуме сделок, а количество замороженных строек было максимальным, АИЖК предложило рынку кредитование по программе «Стимул», чтобы была возможность достроить начатые дома. Благодаря этой программе, банки стали опять включаться в кредитование жилищного строительства.

В 2010 году начала действовать система страхования ипотечных обязательств. В прошлом году агентство предложило ряд социально ориентированных ипотечных программ для отдельных категорий заемщиков — молодых учёных и молодых учителей, военнослужащих и семей с двумя и более детьми. В этом году запустили программы «Переезд», «Обратная ипотека», финансирования кооперативов многодетных семей и начали разработку продукта «Арендное жилье».

Самым необычным в этой линейке продуктов, наверное, можно назвать кооперативы, которые в пробном режиме уже строятся в Иркутской и Новосибирской областях, отметил Семеняка.

Новый ипотечный продукт — кооператив

Многодетные семьи могут, согласно ст. 28 Земельного кодекса РФ, получить бесплатную землю для строительства дома. Однако, как правило, денег на строительство у них не хватает, и их жилищная проблема в целом не решается.

В сентябре 2012 года представители АИЖК провели совещание с представителями объединений многодетных семей, которые уже получили земельные участки в Новосибирской области и предложили им объединить свои усилия. Шесть семей, владеющих участками по 10 соток, организовали кооператив и объединили свои участки, чтобы разместить на них малоэтажный дом на 90 квартир.

Агентство фондирует строительство такого дома через банк-кредитор и управляющую компанию. По окончании строительства каждая многодетная семья получает квартиру в 100-120 кв. метров в собственность, а еще 14 квартир обременены ипотекой в пользу кредитора проекта. Их можно либо сдать в аренду и тем самым выплачивать долг банку, либо продать. Решение принимается на собрании кооператива.

По мнению Александра Семеняки, такая программа за счет арендных платежей позволяет обеспечить выкуп квартир в течение 15-20 лет. Агентство готово включать эти квартиры в свою новую программу «Арендное жилье».

АИЖК не специализируется на социальных проектах

Ипотеке в России предстоит решить две важные задачи. Первая из них — развивать механизмы и формы рефинансирования, чтобы не снижать капитал банков. Вторая — снижать ставки кредитов.

Для решения первой задачи АИЖК организует выкуп не только закладных, но и ипотечных облигаций, а также ипотечных сертификатов участия. В формы выкупа добавят предварительные договоры поставки и опционы. Будут развивать операции РЕПО с ИСУ и ипотечными облигациями.

Со ставками все несколько сложнее, поскольку они напрямую зависят от объемов финансирования. Тот факт, что государство решило «убрать» накопительную часть пенсии, может негативно сказаться на ухудшении финансирования российской ипотеки. Деньги ПФР — один из важных источников финансирования АИЖК, пояснили представители агентства.

В целом агентство будет работать по снижению транзакционных издержек, будет вести централизованный депозитарный учет и введет электронные закладные. В планах —страхование финансовых рисков кредитора.

При этом не стоит ожидать от агентства слишком уж деятельного развития социальных программ, таких как ипотека для бюджетников под сниженную ставку — до 6%.

Слишком большое количество социальных продуктов в ипотечном кредитовании тоже может привести к ухудшению финансового положения АИЖК, и поэтому они будут финансироваться только из прибыли агентства, пояснил гендиректор агентства. Из утвержденных планов — выделение 5 млрд рублей под 8% в рамках ипотеки для молодых учителей.

«Нам пока неизвестно о планах государства по приватизации агентства», — заявила Наталья Кольцова, исполнительный директор АИЖК. Однако если такие планы появятся, то это может привести к снижению рейтинга и ухудшению условий заимствования, пояснила она, добавив, что государство этот риск понимает и вряд ли пойдет на это в ближайшее время.